나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3026 [9] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128 아크로빌 에이동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 ""묵현1리마을회관"" 북동측 인근에 위치하며
주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지 등이 혼재하는 지역이며, 인근으로 각종
생활편익시설 및 공공시설이 소재하는 바, 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 징크지붕 5층 중 2층 201호 외 19개 호수로서
(건물 사용승인일 : 2023.07.06)
외벽 : 치장벽돌 및 일부 석재 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 샤시 창호임

이용상태

다세대주택(기호 1,2,4,5,8,12,14,16 : 방3, 주방/식당, 거실, 욕실 및 화장실2, 발코니,
현관 등, 기호 3,6,9~11 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실2, 발코니, 현관
등, 기호 13,15,17~20 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)
으로 이용 중임.(소유자 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장상의 건축물 현황
도를 기준하여 표기함).

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 난방설비(가스보일러에 의한 개별난방구조),
화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 4~5 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(묵향유치원), 배출시설
설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경3026 (9)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128 아크로빌 에이동 4층403호 (도로명 주소: 경기도 남양주시 비룡로141번길 12-34)

용도: 다세대주택

토지면적: 43.61㎡ (약 13.19평)

건물면적: 46.83㎡ (약 14.16평) (전용면적)

사용승인일: 2023년 07월 06일

1.3. 가격 정보

감정가: 254,000,000원

1.4. 특이사항

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

경매물건 유형: 유동화물건, 공동담보

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "묵현1리마을회관" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지 등이 혼재하는 지역이며, 각종 생활편익시설 및 공공시설이 인근에 소재하여 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통사정은 무난한 편입니다.

본건은 남측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제1종일반주거지역

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(묵향유치원), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (서울은평새마을금고, 2024-04-08 접수)이 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦은 순위의 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 을2 근저당권 (성남제일새마을금고)

* 갑2 압류 (남양주세무서장)

* 갑3 임의경매 (서울은평새마을금고)

* 집합건물 등기부상 권리총액: 6,132,000,000원

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 참고사항: 토지에 관하여 별도등기 있으나, 해당 근저당권은 이 사건 경매의 원인채권으로 말소 대상임.)

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 임대관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 최근 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 20일 거래: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 479-3번지, 한솔빌리지 (연립), 59.94㎡, 121,000,000원 (약 668만원/평)

* 2026년 7월 15일 거래: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 92-4번지, 한미주택 (다세대), 76.6㎡, 80,000,000원 (약 345만원/평)

* 2026년 7월 17일 거래: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 94-3번지, 화성빌라4차 (연립), 54.03㎡, 145,000,000원 (약 887만원/평)

4.2. 시세 분석

본건은 2023년 7월에 사용승인된 신축 건물로, 전용면적 46.83㎡ (약 14.16평)입니다.

최근 거래 사례 중 건축 연도가 가장 유사한 2019년식 화성빌라4차의 경우, 약 887만원/평의 거래가를 보였습니다.

본건의 감정가는 254,000,000원으로, 약 1,792만원/평에 해당합니다. 이는 신축 건물임을 감안하더라도 최근 거래된 구형 건물 시세 대비 높은 수준입니다.

다만, 신축 건물이라는 점과 아크로빌이라는 브랜드 가치를 고려할 때, 경매 감정가와 시장 가치를 절충한 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

인근에 각종 생활편익시설 및 공공시설이 소재하여 기본적인 생활 여건이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 원활하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 건물 내 설비

* 급배수, 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 난방설비(가스보일러 개별난방), 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조, 징크지붕, 5층 중 4층 (아크로빌A동)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

* 유동화물건 및 공동담보로 인한 복잡한 채권 관계가 존재하나, 말소기준권리 확인 결과 경매로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임대관계 미상으로, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 규제

* 제1종일반주거지역 외에도 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 포함되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 시장 가치 편차

* 감정가와 최근 유사 지역 거래 시세 간에 상당한 차이가 존재하여, 경매 입찰 시 신중한 가치 평가가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리에 위치한 신축(2023년 준공) 다세대주택 아크로빌 에이동 4층 403호입니다.

건물 자체는 최신 설비를 갖춘 신축 건물로서 주거 환경이 양호할 것으로 예상됩니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 보통 수준입니다.

권리관계는 말소기준권리 확인 시 경매를 통해 대부분 소멸될 것으로 보이나, 임대관계 미상인 점은 명도 시 고려해야 할 사항입니다.

가장 큰 특징은 감정가(약 1,792만원/평)와 주변 유사 지역의 구형 건물 거래 시세(최고 약 887만원/평) 간의 큰 격차입니다. 이는 본건이 신축 건물로서 높은 가치를 인정받았거나, 주변 시세가 감정가에 아직 반영되지 않았을 가능성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 준공된 최신 건축물로, 노후화에 대한 부담이 적고 최신 주거 트렌드를 반영하고 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 명확하며, 건물 소유에 따른 토지 사용 권리를 확실히 확보할 수 있습니다.

* 지역 내 가치 상승 잠재력: 화도읍 일대의 개발 계획 및 주거 수요 변화에 따라 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 신축 건물이라는 장점과 함께 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 점을 고려해야 합니다.

최근 거래된 구형 건물 시세(최고 약 887만원/평)와 신축 건물 프리미엄, 그리고 감정가 사이의 균형을 고려하여, 180,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제시합니다.

이는 감정가 대비 약 29% 할인된 가격이며, 유사 지역 신축 아파트 시세를 일부 반영한 금액입니다.

다만, 실제 입찰 시에는 주변 시세 변동, 현장 조사 결과, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.