나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3026 [7] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128 아크로빌 에이동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 ""묵현1리마을회관"" 북동측 인근에 위치하며
주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지 등이 혼재하는 지역이며, 인근으로 각종
생활편익시설 및 공공시설이 소재하는 바, 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은
무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 징크지붕 5층 중 2층 201호 외 19개 호수로서
(건물 사용승인일 : 2023.07.06)
외벽 : 치장벽돌 및 일부 석재 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 샤시 창호임

이용상태

다세대주택(기호 1,2,4,5,8,12,14,16 : 방3, 주방/식당, 거실, 욕실 및 화장실2, 발코니,
현관 등, 기호 3,6,9~11 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실2, 발코니, 현관
등, 기호 13,15,17~20 : 방2, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)
으로 이용 중임.(소유자 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장상의 건축물 현황
도를 기준하여 표기함).

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 난방설비(가스보일러에 의한 개별난방구조),
화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 4~5 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(묵향유치원), 배출시설
설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경3026 (7)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 128 아크로빌 에이동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 392,000,000원

토지면적: 61.03㎡ (약 18.46평)

토지지분: 61.03㎡ (약 18.46평)

건물면적: 43.16㎡ (약 13.05평)

건물지분: 43.16㎡ (약 13.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물사용승인일: 2023년 7월 6일

건축구조: 철근콘크리트구조

층수: 4층 (총 5층 중)

동/호수: 아크로빌 에이동 401호

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "묵현1리마을회관" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 미개발 나지 등이 혼재하는 지역으로, 각종 생활편익시설 및 공공시설이 소재하여 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

물건지 남측으로는 폭 약 4~5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획으로는 제1종일반주거지역이며, 이 외 가축사육제한구역, 상대보호구역(묵향유치원), 배출시설 설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 4월 8일 접수된 서울은평새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

이 외 성남제일새마을금고의 근저당권(을2), 남양주세무서장의 압류(갑2) 등이 등기되어 있으며, 이들 권리는 전부 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 6,132,000,000원입니다.

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 인수해야 할 권리는 없습니다. (주의: "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권 개요가 언급되었으나, 관련 비고란에서는 경매 원인 채권인 근저당권이 말소 대상임을 명시하여, 실질적인 인수 권리는 없는 것으로 판단됩니다.)

임차인 현황: 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되었으며(합계 0원), 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 비교적 최근인 2023년 7월 사용승인된 신축 다세대주택입니다.

주변 부동산 시장의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 신축 연차를 고려할 때 다음과 같은 시세 추정이 가능합니다.

2026년 7월 거래된 인근 "화성빌라4차"(2019년식, 54.03㎡)의 경우 145,000,000원(약 268만원/㎡)에 거래되었습니다.

"한솔빌리지"(1996년식, 59.94㎡)는 121,000,000원(약 202만원/㎡)에 거래되었습니다.

본 건은 43.16㎡(약 13.05평) 면적의 신축 건물임을 감안할 때, 시장가치는 대략 110,000,000원에서 130,000,000원 사이로 추정됩니다.

그러나 본 건의 감정가는 392,000,000원으로, 최근 실거래가와 비교 시 매우 높은 수준입니다. 이는 향후 입찰 시 주의 깊은 시장 조사가 필요함을 시사합니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조에 징크지붕으로 구성되어 있으며, 총 5층 중 4층에 위치합니다.

내부 설비로는 급배수, 위생, 상하수도, 도시가스, 개별난방(가스보일러), 화재탐지, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

주거 용도로 이용 중이며, 집합건축물대장상 건축물 현황도를 기준으로 내부 구조는 방 2~3개, 주방/식당, 거실, 욕실 1~2개, 발코니, 현관 등으로 구성된 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정평가액과 주변 실거래가 시세의 현저한 차이: 감정가(392,000,000원)가 시장가치 추정액(약 110,000,000원~130,000,000원) 대비 과도하게 높게 책정되었습니다. 이는 추후 낙찰가 산정에 있어 신중함이 요구되는 부분입니다.

높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 61억 원 이상으로 매우 높습니다. 비록 대부분 말소 대상이나, 채무 규모 자체가 큰 점을 인지해야 합니다.

유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 복잡한 금융 구조로 인해 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

미상 임대 관계: 임대 관계가 미상이지만, 인수 보증금이 0원이므로 대항력 있는 임차인이 없을 가능성이 높습니다. 다만, 확인 절차는 필수입니다.

토지이용계획상의 제한: 제1종일반주거지역 외 다수의 지역지구에 묶여 있어 향후 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2023년 사용승인된 신축 다세대주택으로, 최신 설비를 갖추고 있으며 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

권리상 문제는 없어 보이며, 임차인 보증금 인수 부담도 없습니다.

다만, 가장 큰 이슈는 감정평가액과 실거래가 시세 간의 큰 격차입니다. 이 부분에 대한 면밀한 시장 조사와 함께, 감정평가액이 높게 책정된 배경을 파악하는 것이 중요합니다.

신축이라는 장점과 시세 대비 잠재적 저가 매수 가능성을 고려할 때, 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물(2023년 준공)로 하자 보수 부담이 적고 최신 주거 환경 제공.

명도 관련 부담이 적음 (인수 보증금 0원).

향후 시세 상승 잠재력 보유.

감정가와 시세 간의 큰 격차를 이용한 시세 차익 기대 가능성.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 및 본 건의 신축 연차, 면적 등을 종합적으로 고려했을 때, 적정 시장 가치는 약 110,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 판단됩니다.

상기 감정가(392,000,000원)는 시장가치와 큰 괴리가 있으므로, 입찰가 산정 시에는 시장가치를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에 따라, 낙찰 가능성을 고려한 예상 입찰가 범위는 100,000,000원 ~ 120,000,000원을 제안합니다.

(본 입찰가는 현재까지의 정보를 바탕으로 추정한 것이며, 현장 답사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 결정하시길 권장합니다.)

주변 혐오시설 관련:

일반적인 지도 검색 결과, 본 물건지 주변에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 정보는 현장 방문을 통해 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.