나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경100474 [2] 서울특별시 관악구 신림동 598-4 1층104호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하는 "서울난우초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 다가구주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 보통임.

건물의 구조

기호(1): 연와조 스라브 2층으로서
외벽: 적벽돌쌓기 마감 등
창호: 알루미늄샷시 창호 등

기호(2)-(5): 벽돌조 슬래브위 시멘트기와지붕 2층으로서
외벽: 적벽돌쌓기 마감등
창호: 알루미늄샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택 및 연립주택으로 이용 중임.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)은 인접토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.
기호(2)-(5)는 인접토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 폭 약 5미터 내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)

기호(2)-(6)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

물건 비고

일괄매각, 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경100474 (2)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 598-4 1층 104호

용도: 연립주택

감정가: 399,000,000원

토지면적: 602.00㎡ (약 182.1평)

토지지분: 82.0526㎡ (약 24.8평)

건물면적: 135.28㎡ (약 40.9평)

건물지분: 67.64㎡ (약 20.4평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OO

특이사항: 지분매각, 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항: 일괄매각, 지분매각

특수물건정보: 지분매각, 대항력있는임차인, 공동담보

건물 준공 연도: 1980년 12월 20일 (useAprDay)

건물 구조: 연와조 스라브 2층 (외벽: 적벽돌쌓기 마감, 창호: 알루미늄샷시)

전체 건물 면적: 619.83㎡ (약 187.5평)

전체 건축 면적: 236.69㎡ (약 71.6평)

전체 층수: 지상 2층, 지하 1층

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하며, "서울난우초등학교"로부터 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 연립주택, 다가구주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로서, 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

북측으로는 폭 약 5미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지 형상은 기호(1)은 인접토지 대비 등고평탄한 사다리형이며, 기호(2)-(5)는 등고평탄한 부정형으로 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

경매 구분은 부동산임의경매이며, 채권자는 서OO입니다.

토지 등기부상 말소기준권리는 을7 (2023-09-04, 근저당권, 서수택, 1,200,000,000원)입니다.

집합건물 등기부상 말소기준권리는 을5 (2023-09-04, 근저당권, 서수택, 1,200,000,000원)입니다.

인수되는 권리로는 대항력 있는 임차인 김 (전입일자: 2013-07-29)이 있습니다. 해당 임차인의 보증금 및 차임은 미상으로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

이 외 대부분의 갑구 및 을구 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

본 건은 토지 및 건물 지분매각이며, 공동담보로 여러 부동산이 묶여 있습니다.

토지 등기부채권 총액은 2,569,899,542원이며, 집합건물 등기부채권 총액은 2,308,738,142원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 서울 관악구 신림동은 다세대, 연립, 다가구 주택 등이 밀집한 주거 지역입니다.

인근에 서울난우초등학교가 있어 교육 환경은 양호한 편이며, 소규모 근린생활시설이 생활 편의를 제공합니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

* 제일빌라(92-200, 1991년식, 30.92㎡ 전용)가 2026년 7월 1억 8,500만원에 직거래되었습니다.

* 드림하우스(561-1, 2015년식, 29.56㎡ 전용)가 2026년 7월 3억 2,000만원에 중개거래되었습니다.

* 어반팰리스(87-1, 2018년식, 45.37㎡ 전용)가 2026년 7월 3억 9,000만원에 중개거래되었습니다.

제시된 매매 사례들은 대부분 최신 연식의 다세대주택이며, 면적이 본 물건(135.28㎡)보다 작습니다. 본 물건은 연립주택으로, 건축 연도가 1980년으로 비교적 오래되었습니다. 이러한 점들을 고려할 때, 직접적인 시세 비교는 어려우나 주변 지역의 전반적인 부동산 가치를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 서울 관악구 신림동의 주택가에 위치하며, 서울난우초등학교와 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

차량 및 대중교통 이용이 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

건물에는 기본적인 위생, 급배수, 개별난방 설비가 구비되어 있습니다.

연립주택으로 주거 공간이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 김 의 존재: 2013년부터 전입하여 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 미상입니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 전액을 인수해야 할 가능성이 있으며, 인수 금액 미상으로 인한 예상치 못한 재정적 부담 발생 위험이 매우 큽니다.

* 지분매각: 토지 및 건물 지분으로 매각되므로, 타 지분 소유자와의 관계 설정 및 재산권 행사 시 제약이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보: 복수의 물건이 공동 담보로 설정되어 있어, 채권/채무 관계 및 경매 절차가 복잡할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 1980년 준공으로 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 높은 채무 총액: 토지 및 집합건물 등기부채권 총액이 48억 원을 상회하여, 감정가 대비 채무 규모가 매우 큽니다.

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권' 언급: 등기부상 명확한 지상권 등기는 확인되지 않으나, 해당 내용이 존재할 경우 권리 인수 부담이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 연립주택 지분 경매 물건으로, 초등학교 인근이라는 입지적 강점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 및 차임 미상 상태로 존재하는 점, 건물 노후도, 지분매각이라는 복합적인 요건은 상당한 투자 리스크로 작용합니다. 또한, 총 채무액이 감정가에 비해 현저히 높은 점도 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 관악구 신림동이라는 도심지 내 주거지역에 위치합니다.

* 서울난우초등학교 인근으로 교육 환경 및 주거 쾌적성이 양호합니다.

* 지분매각으로 인해 단독으로 소유하는 것보다 낮은 진입 장벽을 가질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 399,000,000원입니다.

최근 주변 다세대주택의 매매 사례(2026년 7월 기준, 29.56㎡~45.37㎡ 면적)가 1억 8,500만원에서 3억 9,000만원 사이에 형성되어 있으나, 본 물건은 연립주택이며 건축 연도가 1980년으로 노후화되었고 지분매각이라는 특성이 있습니다.

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 및 차임 미상 상태입니다. 해당 임차인의 권리관계에 대한 명확한 확인 없이 입찰하는 것은 매우 위험합니다. '보증금 0원, 차임 0원'으로 기재되어 있으나, 2013년부터 거주해 온 임차인과의 법적, 실질적 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

또한, 토지 및 건물 지분매각으로 인한 권리 행사 제약, 공동담보 및 높은 채무 총액 등도 고려해야 합니다.

이러한 리스크 요인들을 감안하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 위험 요소를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 360,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가를 소폭 하회하는 수준으로, 임차인 문제에 대한 추가 확인 및 권리 분석이 선행된 후에 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.