나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경100474 [1] 서울특별시 관악구 신림동 598-339 지하층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하는 "서울난우초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 다가구주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 보통임.

건물의 구조

기호(1): 연와조 스라브 2층으로서
외벽: 적벽돌쌓기 마감 등
창호: 알루미늄샷시 창호 등

기호(2)-(5): 벽돌조 슬래브위 시멘트기와지붕 2층으로서
외벽: 적벽돌쌓기 마감등
창호: 알루미늄샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택 및 연립주택으로 이용 중임.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)은 인접토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.
기호(2)-(5)는 인접토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 폭 약 5미터 내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)

기호(2)-(6)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경100474 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 598-339 지하층1호

용도: 다세대주택

토지면적: 32.05㎡ (약 9.69평)

토지지분: 32.05㎡ (약 9.69평)

건물면적: 35.26㎡ (약 10.67평)

건물지분: 35.26㎡ (약 10.67평)

감정가: 121,000,000원 (1억 2,100만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OO

특이사항: 공동담보

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하며, "서울난우초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 연립주택, 다가구주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 보통입니다.

본건은 북측으로 폭 약 5미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 09월 04일자 서수택 근저당권 (채권금액: 1,200,000,000원)

말소되는 권리:

* 을3: 2023-09-04 근저당권 (서수택)

* 갑6: 2023-10-05 가압류 (서울보증보험주식회사)

* 갑7: 2024-01-09 임의경매 (서수택)

* 갑8: 2024-01-15 압류 (동안양세무서장)

* 갑9: 2024-01-22 가압류 (서울보증보험주식회사)

* 갑10: 2024-03-22 가압류 (서울보증보험주식회사)

* 갑11: 2024-04-03 가압류 (소능안)

* 갑12: 2024-12-23 압류 (안양시)

* 을3-1: 2025-02-18 3번근저당권가처분 (서울보증보험)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기사항에 명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (다만, 지상권 관련하여 '개요:' 와 '비고:' 란에 정보가 없어 정확한 판단은 추가 확인이 필요합니다.)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상 (금액이 미상이라도 주의 필요합니다.)

등기부채권 총액: 2,404,238,142원

1.4. 건축물 및 토지 현황

건물 구조:

* 기호(1): 연와조 스라브 2층

* 기호(2)-(5): 벽돌조 슬래브위 시멘트기와지붕 2층

외벽: 적벽돌쌓기 마감 등

창호: 알루미늄샷시 창호 등

이용 상태: 본건은 다세대주택 및 연립주택으로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태:

* 기호(1): 인접토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 기호(2)-(5): 인접토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변)

1.5. 상권분석

주변은 다세대주택, 연립주택, 다가구주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 형성되어 있어, 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

소규모 근린생활시설이 산재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

1.6. 생활정보

교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 시설: "서울난우초등학교"가 남동측 인근에 위치합니다.

신림동 지역은 서울 서남권의 주요 주거 지역으로, 서울대 등 학군 및 교통망 발달 지역에 속합니다.

최근 신림동 일대 대규모 재개발 사업이 추진되고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 현재 점유하고 있는 임차인의 보증금 및 차임이 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 보증금 인수 또는 추가적인 명도 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

공동담보: 공동담보 물건으로, 채권·채무 관계가 복잡할 수 있으나, 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

교육환경보호구역: 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. 최종 확인이 필요합니다.

혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 특정 혐오시설이 명확하게 인지되는 정보는 없으나, 거주 지역의 특성상 소규모 환경 시설 또는 기타 시설에 대한 잠재적 영향은 현장 확인이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 잘 갖추어진 주거지대에 속합니다.

2026년 7월 시점의 인근 신축 빌라 시세가 3억 원 이상임을 감안할 때, 본건의 감정가 1억 2,100만원은 상대적으로 낮은 수준입니다.

건물 연식이 오래되었으나, 면적 및 위치 등을 고려할 때 향후 재개발 등 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

임대 관계가 미상이라는 점은 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

소형 면적의 다세대주택으로 투자 진입 장벽이 낮습니다.

신림동 지역은 지속적인 개발 및 교통망 확충으로 인해 향후 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

감정가가 시세 대비 낮게 형성되어 있어, 낙찰 후 시세차익 또는 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 기준 신림동에서 유사한 연식(1991년) 및 면적(30.92㎡)의 다세대주택 "제일빌라(92-200)"가 1억 8,500만원에 거래되었습니다.

본건의 건물 면적(35.26㎡)을 적용하여 환산 시, 유사 물건의 평당 가격으로 산정하면 약 2억 1,000만원 이상의 시세로 추정됩니다.

다만, 이는 최고 시세이며, 본 건은 연식, 임대관계 미상 등의 추가 고려사항이 있습니다.

인수 보증금은 0원이므로, 명도 관련 추가 부담은 없습니다.

종합적인 검토 결과, 본 건은 감정가가 시세보다 낮게 책정되어 있어, 감정가 이상에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 150,000,000원

(본 입찰가 범위는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 현장 조사, 법원 기일 변경, 경쟁 입찰 현황 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.