나이스옥션 법원경매 안산 2024타경53983 [1] 경기도 시흥시 조남동 174-59 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 조남동 소재 "조남초등학교" 북측 인근에 위치하는 통칭 세종하이빌
(B동) 제2층 제201호로 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대
로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보
아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호로서
외벽 : 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 화장실2, 발코니 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단 사다리형의 평지로 건부지(다세대주택)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 경기도 시흥시 조남동 174-59
도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

- 기호(2) : 경기도 시흥시 조남동 174-60
도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

- 기호(3) : 경기도 시흥시 조남동 175-4
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법>.

- 기호(4) : 경기도 시흥시 조남동 175-14
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 : 미상임.
나.기타 : 본건은 현장방문 시 폐문부재로 내부를 확인하지 못하였으며 후면 내부구조도는
집합건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의거 도시한 것으로 현황과 차이가 있을 수 있
으니 경매시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경53983 (1)

소재지: 경기도 시흥시 조남동 174-59, 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 210,000,000원

토지면적: 34.29㎡ (약 10.37평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 64.13㎡ (약 19.40평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 웰컴캐피탈 (채무자/소유자: 허정애, 김대근, 정은하 등)

특이사항: 중복사건

1.1. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 조남동 소재 "조남초등학교" 북측 인근에 위치하며, 통칭 세종하이빌(B동) 제2층 제201호입니다. 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 보통으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리인 2015년 8월 5일 접수된 안산농업협동조합의 근저당권(을6)보다 선순위 권리는 없습니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리에 '지상권'으로 기재되어 있으나, 해당 권리의 존부 및 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

등기부채권 총액은 164,400,000원입니다.

주요 권리 내역:

* 2003-11-12 접수: 허정애 소유권이전

* 2015-01-23 접수: 김대근 소유권이전

* 2015-07-08 접수: 정은하 소유권이전 (매매)

* 2015-08-05 접수: 안산농업협동조합 근저당권 48,000,000원 (말소기준권리)

* 2022-08-26 접수: 웰컴저축은행주식회사 근저당권 116,400,000원

* 2024-03-11 접수: 웰컴캐피탈 임의경매 (본건)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도의 임차인 정보는 기재되어 있지 않습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주택지대에 위치하고 있으며, 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 주거 지역 내 소규모 상권의 영향을 받을 것으로 보입니다.

주변 지역에 대한 혐오시설 검색 결과, 현재까지 파악된 유해하거나 혐오 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 4층 건물 내 제2층 제201호이며, 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 이루어져 있습니다.

내부 이용 상태는 다세대주택으로, 방 3개, 거실, 주방/식당, 화장실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

설비 내역으로는 위생 및 급배수 시설, 도시가스 설비, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 교통은 버스정류장이 인근에 위치하며, 조남초등학교와 가깝습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대해 여러 건의 경매가 진행 중이거나 예정될 수 있어, 복잡한 권리관계나 추가적인 경매 진행 가능성에 유의해야 합니다.

* 폐문부재: 현장 방문 시 내부 확인이 불가능했으며, 내부 구조도는 집합건축물대장 현황도면 및 외부 관찰에 의거하여 작성되었으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다. 따라서 내부 상태 및 하자 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 불분명한 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 조남동에 위치한 다세대주택으로, 주거지대에 속해 있으며 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 감정가는 210,000,000원이나, 최근 주변 유사 건물의 매매 사례를 고려할 때 시세는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다. 건물 연식이 있을 수 있고(최초 등기 2003년), 현장 방문 시 내부 확인이 불가했던 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 중복사건이라는 점도 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 조남초등학교 인근 주택지대로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 면적: 64.13㎡ (약 19.4평)의 비교적 넓은 전용면적을 가지고 있어 실거주 또는 임대 수익 창출에 유리할 수 있습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 최근 유사 면적/건물 유형의 매매가보다 낮게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 건물 상태 및 연식에 따른 변동성 고려 필요)

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사한 규모의 인근 건물(레이크빌 174-89, 54.33㎡)이 2026년 7월 220,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 면적(64.13㎡)이 더 넓다는 점을 감안하면, 단순 면적 대비 환산 시 약 260,000,000원 이상의 가치를 추정해볼 수 있습니다.

하지만, 본건(세종하이빌)의 건물 연식(추정 2003년 이후)이 비교 대상 건물(레이크빌 2016년, 휴먼펠리스 2017년)보다 오래되었을 가능성이 높고, 현장 내부 확인 불가라는 큰 변수가 존재합니다.

따라서, 감정가 210,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하되, 시장 가치를 반영하여 215,000,000원 내외의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 해당 물건의 정확한 상태 확인, 현장 조사를 통한 시세 재확인, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.