나이스옥션 법원경매 안산 2026타경12 [2] 경기도 안산시 단원구 선부동 1071-8 선부프라자 5층542호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 서해선 "선부역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설,업무시설, 오피스텔, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며 인근에 버스정류장이,북동측 인근에는 서해선 "선부역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하2층 / 지상5층 건물 내 제5층 제537호(일련번호1), 제5층 제542호(일련번호2) 로서 -외벽 : 외장타일 붙임 마감 등. -창호 : 알미늄 샷시 창호.

이용상태

-일련번호1 (5층 537호) : 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(표구점) 임.(현황: 오피스텔(복층형)으로 조사 되었음) -일련번호2 (5층 542호) : 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(접골원) 임.(현황: 오피스텔(복층형)으로 조사 되었음)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 바닥난방(전기필름), 소방설비, 승강기설비,주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 30미터, 남동측으로 노폭 약 10미터 북동측으로 노폭 약 8미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 생활소음진동관리지역<소음진동관리법> , 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

집합건축물대장상의 용도는 -일련번호1 (5층 537호) : 제2종근린생활시설(표구점), -일련번호2 (5층 542호) : 제1종근린생활시설(접골원)이나 현황 오피스텔(복층형)로 이용중인 것으로 조사 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대내역 미상임. -선부프라자 4층 및 5층 전체 호수는 복층형 오피스텔로 이용중인 것으로 관리사무실에서 탐문조사 되었으니 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람.

물건 비고

`집합건축물대장`상 용도는 `제1종근린생활시설(접골원)`이나 현황·감정 시점 기준 `오피스텔(복층형)`로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안산지원 2026타경12 (2)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1071-8 선부프라자 5층542호

용도 (현황): 오피스텔 (복층형)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 66,000,000원

토지 면적: 10.34㎡ (약 3.13평)

건물 면적: 34.21㎡ (약 10.35평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 서해선 "선부역" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 북동측으로는 서해선 "선부역"이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2026년 1월 19일 접수된 강제경매 개시결정(채권자: 이상호)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않으나, '지상권 개요'에 대한 언급이 있어 해당 권리의 존재 여부 및 상세 내용은 추가적인 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인이 없는 것으로 조사되었으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

건물 및 주변 지역은 다양한 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 아파트 단지가 혼재하는 상업 및 주거 복합지역입니다.

4.2. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 다양한 도로에 접하고 있어 개발 및 상업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

본 건물은 위생설비, 급배수설비, 바닥난방(전기필름), 소방설비, 승강기, 주차장 등의 기본 설비를 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 생활 편의시설

서해선 선부역 이용이 편리하며, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

집합건축물대장상 용도는 '제1종근린생활시설(접골원)'이나, 현황 및 감정 시점 기준으로는 '오피스텔(복층형)'으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물대장 변경, 이행강제금 부과, 또는 명도 과정에서 문제가 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

6.2. 기타

주변 지역에 대한 직접적인 혐오시설의 존재는 검색 결과상 확인되지 않았습니다. 다만, 안산시 단원구 초지동에 소각폐기물류 자원회수시설이 있으나, 본건과의 거리가 상당하여 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

7.1. 장점 요약

* 서해선 선부역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 복층형 오피스텔로 공간 활용도가 높습니다.

* 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 향후 발전 가능성이 있습니다.

* 별도의 인수할 권리나 임차인이 없어 명도가 비교적 용이할 수 있습니다.

8. 종합 의견

8.1. 총평

본건은 역세권에 위치한 복층형 오피스텔로서, 현재 공부상 용도와 현황 용도의 차이가 존재하나, 주변 교통 및 생활 환경이 양호하여 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 용도 불일치로 인한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 66,000,000원입니다. 주변 시세에 대한 직접적인 실거래가 자료는 제한적이나, 선부역 인근 오피스텔임을 감안할 때 감정가는 시장 가치 대비 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 현재 명확한 시장 가격 정보가 부족하므로, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

9.2. 추천 입찰가

70,000,000원 ~ 75,000,000원 (감정가 대비 소폭 상승하여 시장가치를 반영하되, 용도 불일치 리스크를 고려한 범위)

단일 추천 입찰가: 72,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.