나이스옥션 법원경매 안산 2026타경50228 [2] 경기도 시흥시 목감동 403-2 한울플러스 5층505호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 목감동 소재 '목감동행정복지센터' 동츳 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지, 공공시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건가지 제반차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 목감IC가 근거리에 있고 향후 신안산선 '목감역'이 개통예정임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 7층건내, 5층 504호, 505호로서 외벽: 화강석, 복합판넬 마감 등, 내벽: 무늬코팅 마감 등, 바닥: 아스타일 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

504호, 505호는 집합건물대장상 1종근린생활시설(의원)으로 등재되어 있으나, 현황 2개호 모두 근린생활시설(상호명: (주)유성건설 사무실)로 이용 중임.

설비내역

위생 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 스프링쿨러 등 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 평지로서, 근란생활시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 35미터 내외의 도로, 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로, 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

목감동 403-2: 도시지역, 준주거지역(2016-08-16), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2016-08-16)(접합), 일반철도(2021-07-19)(목감역)(저촉), 일반철도(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(2016-08-16)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 목감동 403-3: 도시지역, 준주거지역(2016-08-16), 지구단위계획구역, 일반철도(2021-07-19)(목감역)(저촉), 일반철도(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(2016-08-16)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

`집합건축물대장`상 용도는 `제1종근린생활시설(의원)`이나 현황·감정 시점 기준 `사무실`로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 안산지원 2026타경50228 (2)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 우OO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 시흥시 목감동 403-2, 한울플러스 5층 505호

* 건물명: 한울플러스

* 구분: 구분건물

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 면적 및 건물 정보

* 토지 면적 (본건 지분): 14.43㎡ (약 4.36평)

* 건물 면적 (전유부): 54.00㎡ (약 16.33평)

* 건축물대장상 용도: 제1종근린생활시설(의원)

* 현황 용도: 사무실

* 건물 규모: 지하 3층, 지상 7층 중 5층 505호

* 총 건물 연면적 (건축물대장 기준): 8576.73㎡ (약 2595.3평)

* 토지 면적 (건축물대장 기준): 1248.4㎡ (약 377.6평)

1.4. 감정가 및 평가 요약

* 감정가: 211,000,000원

* 감정평가 요약일: 2026년 8월 24일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 시흥시 목감동 소재 '목감동행정복지센터' 동측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지, 공공시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 인접 도로: 본건 남측으로 노폭 약 35미터, 동측으로 노폭 약 15미터, 북측으로 노폭 약 12미터 도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 대중교통: 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 광역 교통망: 목감IC가 근거리에 위치하여 수도권 접근성이 우수합니다.

* 향후 개발 계획: 향후 신안산선 '목감역' 개통 예정으로 교통 편의성이 더욱 향상될 것으로 기대됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2026년 1월 27일 접수된 우해연 채권자의 강제경매개시결정 등기(갑6)입니다.

* 주요 권리 내역:

* 2019년 12월 19일, 소유권이전(신탁등기말소) - 한울아이디주식회사

* 2022년 4월 27일, 소유권이전(매매) - 윤선호

* 2026년 1월 27일, 강제경매 - 우해연 (말소기준권리)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 정보: 유성종합건설주식회사

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력 유무: 없음

* 인수 보증금: 0원 (임차인이 존재하나 대항력이 없고 보증금이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

* 주의: 임차인이 존재하나 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 여부 및 명도 과정에서 변수가 있을 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 주변 지역 용도: 주거 단지(아파트), 상업 시설(근린생활시설, 오피스텔), 공공 시설 등이 복합적으로 분포하고 있는 지역입니다.

* 건축물 용도 (건축물대장 기준): 본 건물(한울플러스)은 제2종근린생활시설 및 제1,2종근린생활시설로 건축되었으며, 총 75개의 호실로 구성되어 있습니다.

4.2. 건물 이용 현황

* 건물 내 이용 상태: 본건이 위치한 5층 504호와 505호는 공부상 제1종근린생활시설(의원)로 등재되어 있으나, 현황은 (주)유성건설의 사무실로 이용 중입니다.

* 현황 용도 vs 공부상 용도 차이: 의원에서 사무실로 용도 변경이 이루어진 것으로 보이며, 이는 일반적인 상가건물에서 발생할 수 있는 현상입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변 편의시설: 목감동행정복지센터 인근으로 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 분포하고 있으며, 아파트 단지와의 인접성으로 인해 배후 수요가 예상됩니다. 주변 지역을 조사한 결과, 특별히 혐오 시설은 확인되지 않았으며, 주거, 상업, 공공시설이 혼합된 환경입니다.

5.2. 공공시설

* 인근 공공기관: 목감동행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 일반철도(목감역) 저촉, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(외국인 주택거래 한함) 등의 제한이 있습니다. 이 중 '일반철도 저촉'은 향후 개발 시 고려사항이 될 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 건축물대장과 실제 이용 현황 간의 용도 불일치 외에는 공부와의 차이가 없습니다.

6.2. 현황 리스크

* 용도 불일치: 공부상 용도(의원)와 현황 용도(사무실)의 차이가 존재하여, 향후 용도 변경이나 관련 민원 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임차인 관련: 비록 대항력이 없고 보증금 0원이지만, 실제 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 향후 역 개통 관련 변동성: 목감역 개통 예정은 긍정적 요인이지만, 교통망 확충으로 인한 주변 지역의 가치 변동 및 임대료 상승 가능성도 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 목감동에 위치한 준주거지역 내 상가 건물로, 신안산선 '목감역' 개통 예정이라는 미래 가치를 품고 있는 투자 대상입니다. 현재는 공부상 용도와 현황 용도의 차이가 있고 임차인이 존재하나 대항력이 없어 권리상 매우 깔끔한 물건으로 판단됩니다. 다만, 실제 이용 상태에 대한 정확한 확인과 명도 절차 진행 시 발생할 수 있는 변수들을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 개발 기대: 향후 '목감역' 개통으로 인한 시세 상승 및 임대 가치 증대 가능성이 높습니다.

* 준주거지역 내 입지: 상업 시설 및 주거 시설이 혼재된 준주거지역에 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 권리관계 명확성: 모든 권리가 말소되는 강제경매 물건으로, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 거의 없습니다.

* 현황 이용 용도(사무실)의 잠재력: 병원 외 다양한 업종의 사무실로 활용 가능성이 열려 있어 공실 위험을 낮출 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 산정 근거: 본 건은 감정가 211,000,000원으로 평가되었습니다. 권리상 인수할 보증금이 없고, 입지 및 개발 호재를 고려할 때, 현재 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 주변 시세, 경매 진행 현황, 본 건의 현황(용도, 상태) 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.

* 제시 가격: 예상 입찰가는 감정가 대비 90~110% 수준에서 경쟁 현황을 고려하여 결정하는 것이 일반적입니다. 본건의 경우, 주변 시세 및 미래 가치를 반영하여 감정가 근방 또는 그 이상에서의 입찰도 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.