나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경1061 [1] 대구광역시 달서구 용산동 917 용산청구블루빌아파트 101동 3층307호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 용산동 소재 "용전초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근일대
는 아파트단지 및 주변 근린생활시설, 공장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 간선도로와 시내버스 승강장과의 거리 및 접근성 등
전반적인 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

가)철근콘크리트조 경사스라브지붕 15층건 중 제3층 제307호 단위세대로서
- 외 벽 : 몰탈위페인트 등 마감,
- 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감,
- 바 닥 : 내부 바닥재 및 타일 깔기 등 마감,
- 창 호 : 하이샷시 창호입니다.

이용상태

가)아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 공동 승강기설비 및 소방설비
등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 서측 하향 완경사지대에 남측 및 서측으로 콘크리트 옹벽을 쌓아
대체로 평탄하게 조성하여, 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측 폭 약 35미터, 서측 폭 약 20미터, 북측 폭 약 15미터의 포장도로와 접하나, 남측 및
서측 도로와는 고저 차이로 출입이 곤란하며, 북측으로 진출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 보조간선도로(2015-10
-30)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 절대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지
개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법> 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2024타경1061 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 용산동 917 용산청구블루빌아파트 101동 3층 307호

용도: 아파트

감정가: 372,000,000원

토지 면적: 63.79㎡ (약 19.3평)

건물 면적: 134.93㎡ (약 40.8평) (전체 공급 면적으로 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 달서구 용산동 소재 "용전초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트 단지 및 주변 근린생활시설, 공장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 간선도로와 시내버스 승강장과의 거리 및 접근성 등 전반적인 교통사정은 보통입니다.

인접 도로상태: 남측 폭 약 35미터, 서측 폭 약 20미터, 북측 폭 약 15미터의 포장도로와 접하나, 남측 및 서측 도로와는 고저 차이로 출입이 곤란하며, 북측으로 진출입하고 있습니다.

3. 건물 구조 및 이용상태

건물 구조: 철근콘크리트조 경사스라브지붕 15층 건물 중 제3층 제307호 단위세대로서, 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지, 타일 등 마감, 바닥은 내부 바닥재 및 타일 깔기 등 마감, 창호는 하이샷시 창호입니다.

이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 공동 승강기 설비 및 소방설비 등이 되어 있습니다.

4. 토지 이용

토지 형상 및 이용상태: 사다리형의 토지로서 서측 하향 완경사지대에 남측 및 서측으로 콘크리트 옹벽을 쌓아 대체로 평탄하게 조성하여, 아파트 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 보조간선도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구기타(택지개발사업완료) 지역입니다.

5. 권리분석

등기부채권 총액: 518,040,777원

말소기준권리: 농협은행주식회사 근저당 (2015.08.26 접수, 을3)

권리사항:

* 소유권 이전: 안만오 (2012.12.03), 안용수 (2015.05.22), 오형준 (2015.08.26)

* 근저당: 농협은행주식회사 (258,000,000원, 2015.08.26), 농협은행주식회사 (22,800,000원, 2019.07.09), 박점순 (140,000,000원, 2021.03.26), 박점순 (20,000,000원, 2022.02.24)

* 가압류: 삼성카드 (17,475,023원, 2023.12.08), 신한카드 (13,424,986원, 2023.12.11), 하나카드 (10,893,278원, 2024.02.07), 대구신용보증재단 (25,500,000원, 2024.02.15)

* 임의경매개시결정: 농협은행 (240,511,801원, 2024.03.06, 대구지방법원 서부지원 2024타경1061)

* 가압류: 농협은행주식회사 (9,947,490원, 2024.05.23)

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 비고: (제공된 정보상 인수되는 권리는 없습니다.)

임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 임대 관계: 미상.

6. 상권분석

주변 환경: 아파트 단지 및 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 지역입니다.

교통 접근성: 차량 출입이 용이하며 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

7. 생활정보

아파트 정보: 용산청구블루빌, 2000년 6월 14일 사용승인, 총 6개동 584세대, 최고 15층.

면적 정보:

* 건물 면적 (공급 면적 추정): 134.93㎡ (약 40.8평)

* 전용 면적: 본 건의 정확한 전용면적은 제공되지 않았습니다. 다만, 아파트 단지의 다른 거래 사례에서 85㎡ (약 25.7평) 또는 114.98㎡ (약 34.8평) 등의 전용면적이 확인되어, 본 건의 전용면적은 이보다 작거나 비슷할 수 있습니다.

* 토지 지분: 63.79㎡ (약 19.3평)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 지하 전기차 충전기 15대.

주차: 아파트 단지 총 주차대수 732대 (지하 500대, 지상 232대).

8. 잠재적 리스크

환경적 우려: 본 물건이 위치한 달서구 성서 지역 일대에 폐기물 소각장, 쓰레기 매립장 등 대기오염 시설이 밀집해 있어 악취 등 환경 관련 민원이 발생하고 있다는 보도가 있습니다. 직접적인 영향 범위는 추가 확인이 필요하나, 지역 전반의 환경 문제로 인한 간접적인 영향 가능성을 배제할 수 없습니다.

임대 관계 미상: 임차인 현황에서 보증금 및 임대 관계가 미상으로 확인되어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

유동화 물건: 유동화 물건으로 채권자 변경 등의 가능성이 있어 권리 관계를 추가 확인하는 것이 좋습니다.

도로 접근성: 남측 및 서측 도로와 고저 차이로 출입이 곤란하며, 북측으로만 주로 진출입이 가능한 점은 편의성을 다소 저해할 수 있습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 용산동에 위치한 아파트로, 감정가는 3억 7천2백만원입니다. 건축 후 20년이 경과하였으나, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 등기부상 다수의 채권이 설정되었으나, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정으로 권리 인수 부담은 없습니다. 다만, 임대차 관계가 미상으로 확인되어 명도 진행 시 주의가 필요하며, 유동화 물건이라는 점도 고려해야 합니다. 최근 아파트 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

10. 투자 포인트

안정적인 아파트 단지 내 위치: 용전초등학교 인근의 아파트 밀집 지역에 위치하여 주거 환경이 안정적입니다.

권리 관계의 명확성: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸 예정이므로, 낙찰 후 권리상의 복잡함이 적습니다.

편의시설 및 교통 접근성: 단지 내 및 주변 근린생활시설 이용이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

11. 예상 입찰가

시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보는 2026년 5월~6월 거래로, 85㎡ (약 25.7평) 면적에 대해 21,200만원 ~ 23,300만원 (평당 약 825만 ~ 906만원) 범위의 시세를 보입니다.

* 본건은 건물 면적 134.93㎡ (약 40.8평)으로, 제공된 시세 데이터의 85㎡ 면적보다 약 1.59배 큽니다.

* 85㎡ 시세 상단인 23,300만원을 기준으로 면적 비율을 단순 적용하면 약 3억 7천만원 (23,300만원 * 1.59) 수준이 됩니다.

* 최근 거래된 85㎡ 면적의 최고가 23,300만원을 고려하면, 본 건의 134.93㎡ 면적을 가진 아파트는 시세가 감정가 372,000,000원 수준 또는 그 이상일 가능성도 있습니다.

* 다만, 2000년 준공된 아파트로 연식이 있으며, 임대차 관계 미상 등 명도 리스크를 감안해야 합니다.

임차인 인수 보증금: 0원

추정 감정가: 372,000,000원

예상 입찰가:

시세 데이터 분석 결과, 본 건과 동일 면적의 최근 거래 정보는 부족하나, 유사 면적(85㎡)의 시세를 고려할 때, 본 건(134.93㎡)의 가치는 감정가 372,000,000원 내외로 판단됩니다. 따라서, 감정가 수준인 3억 7천만원 ~ 3억 8천만원 사이에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 명도 리스크 및 시장 상황 변동성을 고려하여, 370,000,000원 ~ 380,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.