나이스옥션 법원경매 고양 2024타경87729 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 1504 위시티일산자이4단지 407동 14층1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 ‘저현고등학교’ 북서측 인근에 위치하여 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

구 분
내 용
비 고
구 조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
“위시티일산자이4단지
제407동“
규 모
지상29층
외 벽
몰탈 위 페인팅, 외장석 붙임 마감 등
창 호
하이샷시 창호 등

이용상태

구 분
내 용
비 고
제14층 제1402호
아파트(방4, 거실, 주방/식당, 욕실3, 드레스룸, 현관 등)
후첨 “내부구조도” 참조

설비내역

위생 및 급·배수설비, 지역난방/열병합에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접 토지 및 도로 대비 등고·평탄한 광평수의 사다리형 토지로서, 건부지[아파트]로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 북동측으로 노폭 약 20미터, 남서측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하며, 이 도로를 통해 인근지역으로 연계 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(고양식사구역), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-07-18)(식사2지구중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(식사3초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 현황

물건명: 아파트

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 1504 위시티일산자이4단지 407동 14층 1402호

2.2. 가격 및 면적 정보

감정가: 918,000,000원

토지 면적: 80.43㎡ (약 24.33평)

토지 지분: 80.4287㎡

건물 면적: 162.71㎡ (약 49.22평) - 전용 면적

건물 지분: 162.7081㎡

분양 면적: 해당 호수에 대한 분양 면적은 별도 명시되지 않았습니다.

2.3. 경매 정보

사건번호: 고양지원 2024타경87729 (1)

경매 구분: 부동산 임의 경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 오OOOOOOOOOO

특이사항: 중복 사건, 도시개발구역, 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치하며, '저현고등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트와 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 북동측으로는 약 20미터, 남서측으로는 약 15미터 내외의 아스팔트 포장 도로와 접해 있어 단지 외부로의 연계성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 물건은 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(고양식사구역)에 포함됩니다. 또한, 중로1류(폭 20m-25m) 및 중로2류(폭 15m-20m) 도로에 접하고 있습니다. 추가적으로 과밀억제권역, 도시개발구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 분석

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 이는 대항력 있는 임차인이 존재하지 않거나, 존재하더라도 보증금 전액을 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 상황을 의미합니다.

3.2. 등기부 권리 분석

말소기준권리인 농업협동조합중앙회 근저당(2012-02-03, 620,148,000원)을 포함한 다수의 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 모두 말소될 예정입니다. 등기부 채권 총액은 1,580,720,544원입니다.

3.3. 특수 물건 및 권리 사항

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되어 있으나, 세부적인 개요는 명시되지 않았습니다. 이는 추가적인 확인이 필요한 부분이며, 인수 시 재산권에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 생활정보

4.1. 단지 개요

아파트명: 위시티일산자이4단지

주소: 경기도 고양시 일산동구 식사동 1504

사용승인일: 2010년 8월 23일

총 동수: 12동

총 세대수: 1,288세대

최고층: 30층

총 주차대수: 3,149대 (지하 24대, 지상 12대 언급, JSON 정보 3,149대)

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등

4.2. 해당 물건 상세

해당 물건은 407동 14층 1402호로, 아파트(방 4개, 거실, 주방/식당, 욕실 3개, 드레스룸, 현관 등)로 이용 중입니다.

4.3. 편의 및 부대시설

지역난방/열병합에 의한 난방 설비, 위생 및 급·배수 설비, 승강기, 화재 탐지 설비 등을 갖추고 있습니다. 지하에는 63대의 전기차 충전기가 설치되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 및 행정적 리스크

* 중복 사건, 유동화 물건 등의 특수 경매 물건으로, 경매 진행 및 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등이 포함되어 있어 관련 법규 준수가 요구됩니다.

5.2. 기타 리스크 (혐오시설 등)

* 일부 검색 결과에 따르면, 위시티 단지 인근에 폐기물처리장, 레미콘 공장 등 환경 기피 시설이 존재하며, 이로 인한 날림먼지, 악취, 소음, 교통 안전 문제 등에 대해 주민들의 민원 및 이전을 촉구하는 움직임이 있는 것으로 나타났습니다. 이는 단지의 주거 환경 및 가치에 잠재적 영향을 줄 수 있는 요소로 고려해야 합니다.

* '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 언급되었으나 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

6. 투자 포인트

* 대규모 브랜드 단지 내 아파트: 위시티일산자이는 대단지 브랜드 아파트로, 단지 내 조경 및 커뮤니티 시설이 우수한 것으로 알려져 있습니다.

* 우수한 입지 조건: 비교적 양호한 교통 여건과 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 일부 권리 말소: 등기부상 다수의 권리가 말소될 예정으로, 권리 관계가 비교적 명확해질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구에 위치한 위시티일산자이4단지 내 14층 아파트입니다. 단지 내 시설 및 주변 환경은 양호하나, 인근 환경 기피 시설로 인한 주민 민원 발생 및 잠재적 리스크가 확인되었습니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 추가 확인이 필요한 상황입니다. 최근 매매 사례들을 고려할 때, 감정가 대비 시장 가격의 차이가 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 동일 면적(약 162.71㎡)의 아파트가 2026년 7월에 780,000,000원(7층)과 790,000,000원(10층)에 거래되었습니다. 본 물건은 14층으로, 층수 프리미엄을 고려하면 시장 가치는 약 780,000,000원에서 830,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 918,000,000원이므로, 감정가와 시장 가격 간의 괴리를 고려해야 합니다. 잠재적 리스크 및 시장 상황을 종합적으로 판단하여, 본 물건의 예상 입찰가는 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여 820,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.