나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4338 [1] 부산광역시 동구 초량동 1145-1 초량마리나베이시티주건축물 1동 11층1105호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2024.08.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 동구 초량동 소재 부산도시철도 1호선 "초량역" 북측 인근에 위치하며, 주변은 노선 상가지대로서 업무시설, 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "초량역"이 소재하는 등 제반 교통환경은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 지하2층 지상20층 건물 내 제11층 제1105호로서,
(사용승인일: 2018-03-05)
- 외 벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향의 완경사지대 내 조성된 장방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로(고관로)에 접하며, 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 계단도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)(미관지구와 경관지구 통폐합에 따른 수정(부산시 조례 제5857호)), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m, 최고높이 170m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(경남여자중학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(부산국제영화고등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타: -

물건 비고

2024. 9. 19. 채권자 주식회사 우리은행으로부터 2024. 7. 기준으로 공용부분에 대한 관리비 금 264,058원이 미납되어 있다는 보정서가 제출됨. 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경4338 (1)

소재지: 부산광역시 동구 초량동 1145-1 초량마리나베이시티주건축물 1동 11층1105호

용도: 오피스텔

감정가: 201,000,000원

토지면적: 6.67㎡ (약 2.02평)

토지지분: 6.67㎡ (약 2.02평)

건물면적 (전용면적): 51.04㎡ (약 15.44평)

건물지분: 51.04㎡ (약 15.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 우리은행 (우OOO)

사용승인일: 2018년 3월 5일

건축물 규모: 지하 2층, 지상 20층 중 11층

2. 입지조건

위치 및 주변 환경

* 대상 물건은 부산광역시 동구 초량동 소재 부산도시철도 1호선 "초량역" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 노선 상가지대로서 업무시설, 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "초량역"이 소재하여 전반적인 교통 환경이 양호한 편입니다.

* 초량역은 도보 약 4분 거리에 위치합니다.

도로 상태

* 본건 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로(고관로)에 접하고 있습니다.

* 북동측으로는 노폭 약 6미터 내외의 계단도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

권리 현황

* 본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 우리은행입니다.

* 말소기준권리인 우리은행 근저당(2018년 5월 31일 접수, 채권최고액 127,200,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부 채권 총액은 163,933,109원입니다.

* 2024년 6월 17일 롯데캐피탈 주식회사 명의의 가압류(12,733,109원) 및 2024년 8월 12일 우리은행 명의의 임의경매개시결정(107,146,229원)이 등기부에 기재되어 있습니다.

임차인 분석

* 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 현재 미상으로, 별도 확인이 필요합니다.

관리비 관련

* 2024년 7월 기준으로 공용부분에 대한 관리비 264,058원이 미납되어 있다는 보정서가 제출되었습니다.

* 이 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.

4. 상권분석

지역 특성

* 물건지 주변은 부산 도시철도 1호선 초량역을 중심으로 한 상업지대로, 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재되어 있습니다.

* 부산진역과의 더블 역세권에 위치하여, 부산 전 지역 이동이 편리한 입지입니다.

유동인구 및 잠재수요

* 초량역 및 주변 상업시설 이용객, 인근 업무시설 종사자, 거주민 등을 대상으로 한 수요가 존재합니다.

* 부산항 국제여객터미널 등이 인근에 있어 관련 유동인구도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통 편의성

* 도시철도 1호선 초량역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변 편의시설

* 상업지역에 속해 있어 각종 상업시설, 금융기관, 병원 등이 근거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

* 주변으로 부산고등학교, 경남여자중학교 등이 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

건물 내부 시설

* 건물은 철근콘크리트구조로, 위생 및 급·배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 기계식 주차타워 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

미납 관리비 인수

* 공용부분 관리비 264,058원이 미납되어 있으며, 매수인이 인수할 수 있는 위험이 있습니다. 금액 자체는 크지 않으나, 추가적인 연체 관리비 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

임대 관계 불확실성

* 임대 관계가 미상으로, 명도 또는 임차인과의 관계에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

유동화 물건

* 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 절차상의 특이사항이나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

혐오시설 확인

* 주변 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다. 그러나 초량역 인근은 상업 및 주거 지역으로, 특별한 혐오시설이 밀집해 있다는 정황은 나타나지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 도시철도 1호선 초량역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 교통이 매우 편리하며 주변 상업 및 업무시설이 잘 발달해 있어 입지적 강점이 뛰어납니다.

* 2018년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 권리상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리가 없어 비교적 깨끗한 편이나, 미납 관리비 인수 및 임대 관계 미상이라는 점은 유의해야 할 사항입니다.

* 유동화 물건이라는 특성상 추가적인 확인 절차가 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 초량역 역세권 입지로 안정적인 임대수익 및 향후 시세 상승이 기대됩니다.

* 부산진역과의 더블 역세권이라는 점은 광역 접근성을 높여 투자 가치를 더합니다.

* 비교적 신축 건물로, 현재 시장 수요에 부합하는 상품성을 가지고 있습니다.

* 감정가 2억 100만원 대비 최근 실거래가(1800만~2200만원)를 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(51.04㎡)의 오피스텔이 2026년 6월 18일 18층에 220,000,000원에 거래되었습니다. 또한 2026년 7월 15일에는 20층의 46.62㎡ 오피스텔이 180,000,000원에 거래되었습니다.

* 본 건은 11층에 위치하고 있으며, 감정가는 201,000,000원입니다.

* 일반적으로 높은 층수가 선호되는 점을 고려할 때, 11층이라는 점은 약간의 가격 조정 요인이 될 수 있습니다.

* 미납 관리비 인수 부담이 있으나, 금액이 크지 않아 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

* 종합적인 시장 상황 및 입지적 장점을 고려하여, 감정가를 약간 상회하는 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 215,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.