나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503557 [3] 인천광역시 서구 석남동 223-38 인천테크피아 4층415호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2026.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 지하철 7호선 '석남역' 서남측에 위치하며, 주위는 아파트형 공장, 일반공장, 근린생활시설 등이 소재하는 기존 공장지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 '석남역'이 소 재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 7층 건물 내 제4층 제나413호 외 2개호수로서, (사용승인일 : 2000.12.20.) - 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, - 창호 : 알루미늄 창호 마감 등임.

이용상태

공장으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트형공장 및 창고, 근린생활시설 건부지 로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(중1-73)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구 역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503557 (3)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 223-38 인천테크피아 4층 415호

용도: 공장

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 7층 건물 내 제4층 제나413호 외 2개호수

사용승인일: 2000년 12월 20일

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 58.80㎡ (약 17.79평)

토지 지분: 58.8035㎡ (약 17.79평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 162.75㎡ (약 49.23평)

건물 지분: 162.75㎡ (약 49.23평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가

총 감정가: 223,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 인천광역시 서구 석남동에 위치하며, 주변은 아파트형 공장, 일반 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 공장 지대입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 7호선 '석남역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 남측으로는 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 일반공업지역에 해당합니다. 또한, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 허가기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 등기부 요약에 따르면, 소유권은 주식회사더한이 2018년 10월 31일 매매를 통해 이전받았습니다. 이후 중소기업은행의 근저당권(말소기준권리)이 설정되었으며, 중소벤처기업진흥공단과 기술보증기금의 가압류, 그리고 중소기업은행의 임의경매개시결정 등 다수의 권리 변동이 있었습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2019년 10월 30일 접수된 중소기업은행의 근저당권(금459,000,000원)입니다. 경매 절차에 따라 해당 근저당권을 포함한 모든 가압류 및 임의경매 등기는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 개요는 확인되지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임대 관계는 미상이며, 인수할 보증금 합계는 0원으로 신고되었습니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사 및 추가 확인을 통해 정확한 임차인 현황을 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 석남동 일대는 아파트형 공장과 일반 공장들이 밀집한 산업단지 및 공장 지대로 형성되어 있습니다. 이에 따라 관련 산업 종사자들을 대상으로 하는 근린생활시설이 일부 분포하고 있습니다.

4.2. 산업 연관성

인천테크피아 내에 위치한 공장으로서, 주변의 다양한 제조 및 물류 관련 업체들과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. 지하철 7호선 석남역과 인접하여 직원들의 출퇴근 편의성도 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

지하철 7호선 석남역을 통해 인천 및 서울 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 기본적인 위생, 급배수, 소화, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 유무)

조사 결과, 해당 물건지 주변에 심각한 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 납골당 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 주변은 주로 공업 및 상업 시설로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역 관련

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 허가 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 존재합니다. 해당 기간 내 취득 시에는 관련 법규에 따른 허가 절차를 준수해야 합니다.

6.2. 임차인 미확인 및 관련 위험

임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 중인 임차인이 있거나 보증금, 월세 등 금전적인 부분이 미확인된 상태이므로, 낙찰 후 예상치 못한 명도 비용이나 법적 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 기타 법규제

과밀억제권역에 해당하므로, 향후 사업 확장이나 신규 사업 투자 시 수도권정비계획법에 따른 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 석남동의 공장 지대에 위치한 집합건물로, 지하철역과의 접근성이 양호하고 산업단지 내에 있어 투자 가치가 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, 임차인 현황 미확인 등의 리스크 요소를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인천지하철 7호선 석남역 인접으로 인한 우수한 대중교통 접근성.

* 공장 및 상업시설이 혼재된 입지로 인한 다양한 사업 활용 가능성.

* 토지/건물 일괄 매각으로 인한 관리의 용이성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 총 감정가는 223,000,000원입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 경쟁자 분석, 수익률 등을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 제한적이나, 토지거래허가구역 및 미확인 임차인 관련 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.