나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503698 [2] 인천광역시 중구 중산동 1887-2 영종힐스테이트 909동 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 "중산초등학교" 남측 인근에 위치하고 주위는 아파트단지와 공원, 학교, 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 32층 아파트 내 제701호 및 제1301호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 페어글라스 창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 2개 호수 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

공히 기본적인 급수배수설비, 위생설비, 난방설비, 화재참지설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 광평수 토지로서 아파트의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지내의 포장도로를 통하여 외곽 공도와 연결 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

중산동 1887-2는 제3종일반주거지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(2012-12-28)(접합) 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2019-02-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))입니다.

공부와의 차이

각 공부와의 차이는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

701호 및 1301호 각각 등기사항전부증명서 을구 순위번호 5 주택임차권등기가 등재되어 있고 각 호수 출입문상 미납 관리비 안내문이 붙어 있는바 관리사무소 등을 통하여 확인하시기 바랍니다.

물건 비고

호수 출입문에 미납 관리비 안내문이 부착되어 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503698 (2)

소재지: 인천광역시 중구 중산동 1887-2 영종힐스테이트 909동 13층1301호

용도: 아파트

감정가: 426,000,000원

토지면적: 43.97㎡ (약 13.30평)

건물면적: 83.25㎡ (약 25.18평)

* 전용면적: 83.25㎡ (약 25.18평)

* 분양면적: 제공된 정보에 명시되지 않음.

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (외)

건물 구조: 철근콘크리트구조 32층 아파트 내 701호 및 1301호 (실제 경매 대상 주소는 909동 13층 1301호이나, 감정평가서 상 2개 호수로 명시되어 있어 현장 확인 및 관련 서류 검토 필요)

작성일: 2026년 9월 23일

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 중구 중산동에 위치하며, "중산초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지와 공원, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 지역으로서의 입지 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량으로의 접근성이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 이용: 본건 토지는 장방형의 광평수 토지로, 현재 아파트 건부지로 이용되고 있습니다.

도로 상태: 단지 내에 포장된 도로가 개설되어 있으며, 이를 통해 외부 공도와 연결되어 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m) 접합, 경제자유구역, 상대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등에 한하여 토지거래계약 허가를 받아야 하는 구역(2025년 8월 21일까지)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 인한 권리 소멸: 본건은 임의경매 사건으로, 등기부상 말소기준권리(2020년 7월 22일자 농협은행의 근저당)보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

주요 등기사항 요약:

* 소유권보존 (2012.12.14, 현대건설주식회사)

* 소유권이전 (2018.08.24, 이윤애)

* 근저당 (2020.07.22, 농협은행주식회사, 228,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당 (2021.12.23, 농협은행주식회사, 72,000,000원) - 말소예정

* 임의경매개시결정 (2026.05.08, 농협은행, 407,106,674원) - 본건 경매 개시

임차인 현황:

* 강성만 씨가 주택임차권(190,000,000원)을 등기하였으며, 2020년 7월 24일 전입, 2020년 6월 29일 확정일자를 받았습니다.

* 그러나 해당 임차인은 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, 등기부상 말소 기재되어 있습니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지에 포함되어 있어 기본적인 주거 수요를 확보하고 있습니다. 인근에 학교, 공원, 근린생활시설 등이 위치하여 주거 생활을 위한 편의 시설 이용이 가능합니다. 주변 지역에 대한 추가적인 검색 결과, 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 중산초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 편리합니다.

교통: 단지 내 도로망 및 인근 도로망을 통해 차량 이용이 편리하며, 대중교통 이용 또한 가능한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

미납 관리비: 호수 출입문에 미납 관리비 안내문이 부착되어 있는 점으로 보아, 낙찰 후 미납 관리비 부담 여부에 대한 확인이 반드시 필요합니다. 관리사무소 등을 통해 공용 관리비 및 전용 관리비의 인수 여부를 정확히 파악해야 합니다.

2개 호수 이용: 감정평가상 본건이 701호와 1301호 두 개 호수로 이용 중이라고 명시되어 있으나, 실제 경매 대상 주소는 909동 13층 1301호로 되어 있습니다. 실제 점유 및 이용 상태, 두 호수 간의 관계 등에 대한 현장 조사가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 중구에 위치한 아파트로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건과 편의성을 갖추고 있습니다. 권리분석 상 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 다만, 미납 관리비 정산 문제와 감정평가상 2개 호수 이용 표기에 따른 현황 파악 필요성은 주요 고려 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 임차인의 보증금 인수 부담이 전혀 없어 권리관계가 명확합니다.

* 안정적인 배후 수요를 갖춘 아파트 단지 내 물건입니다.

* 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세차익 또는 임대수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 426,000,000원을 기준으로, 주변 아파트 시세, 물건의 실제 상태, 미납 관리비 부담액, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 감정가의 80%~90% 수준에서 시장 상황 및 경쟁 입찰자 현황에 따라 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가 결정을 위해서는 추가적인 주변 시세 조사 및 현장 방문을 통한 상세한 권리 및 물건 상태 파악이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.