나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503672 [2] 인천광역시 서구 석남동 566-28 산들맨션 10동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영 · 평가일 2026.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "서구여성회관역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택 및 인근에 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역 으로 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "서구여성회관역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 인근에 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하절 '서구여성회관역' 소재하여 교통사정은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 서구여성회관역이 소재하고 있어 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물내 5층 502호로서, 외 벽: 드라이비트마감, 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창 호: 샷시 창호임.

건물의 구조

벽돌조 기와2층 건물내 1층 201호로서, 외 벽 : 벽돌조 치장쌓기 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

본건은 다세대주택(현황 공실)으로 이용중임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 가스설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지의 토지로서, 다세대주택부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서, 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측 로폭 약 35미터 내외의 포장도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서부여성회관역주변지구) 가축사육제한구역(2025-05 -20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의 560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에 관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)),

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-건물 외벽에 110동으로 표기됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503672 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

감정가: 115,000,000원

1.2. 건물 및 토지 상세

소재지: 인천광역시 서구 석남동 566-28 산들맨션 10동 5층502호

용도: 다세대주택

토지면적: 20.93㎡ (약 6.33평)

건물면적: 39.90㎡ (약 12.07평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정평가 정보

본 건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "서구여성회관역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 502호로, 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지는 세장형 평지의 다세대주택부지로 이용 중이며, 동측으로 로폭 약 35미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.4. 등기부 요약

소유권 보존: 이용수 (2001-10-20)

소유권 이전: 윤영욱 (2001-10-25)

소유권 이전: 석남동지역주택조합설립추진위원회 (2025-08-29)

강제경매 (말소기준권리): 김명국외 1명 (2026-05-29, 채권금액 100,133,000원)

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "서구여성회관역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 '서구여성회관역'이 소재하고 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로 및 토지 이용 계획

본 건 토지는 세장형 평지로서, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

토지는 동측으로 로폭 약 35미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획으로는 제1종일반주거지역, 대로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 주택용도 취득 시 허가가 필요합니다 (허가 기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.).

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2026년 5월 29일에 접수된 인천지방법원의 강제경매 개시 결정 (채권자: 김명국외 1명, 채권금액: 100,133,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 하 (본명: 한다은)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2026-04-13

* 확정일자: 2026-02-23

* 배당신고일자: 2026-06-27

* 대항력: 있음

3.3. 인수 보증금

제공된 정보에 따르면, 임차인 한다은은 대항력이 있으나, 본 경매 절차에서 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있습니다. 하지만 해당 물건에 대한 지상권 설정은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 시세 및 매매 동향

최근 2026년 1월의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적대의 거래가는 약 7,700만원에서 10,500만원 범위로 파악됩니다.

1992년 건축된 40.98㎡(약 12.4평) 다세대주택이 7,700만원에 거래되었으며, 38.97㎡(약 11.8평) 다세대주택은 10,000만원에 거래되었습니다.

2011년 건축된 47.76㎡(약 14.4평) 다세대주택은 10,500만원에 거래되었습니다.

본 건의 건물면적(39.90㎡, 약 12.07평)을 고려할 때, 최근 시세는 약 621만원에서 847만원/평 수준으로 추정됩니다.

감정가(115,000,000원)와 최근 실거래가 사이에는 차이가 존재하므로, 입찰 시 시세 조사를 통한 신중한 접근이 필요합니다.

4.2. 임대 동향

제공된 정보만으로는 주변 임대 시세 분석이 어렵습니다.

5. 생활정보

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5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 502호입니다.

외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호입니다.

위생, 상·하수도, 가스, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

현재 다세대주택으로 이용 중이나, 현황은 공실 상태입니다.

5.2. 주변 편의 시설

단지 인근에 지하철 서구여성회관역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주거 지역으로 형성되어 있어 단지 주변으로 각종 근린생활시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 지도 확인 결과, 특별한 혐오시설은 인근에 발견되지 않았으며, 일반적인 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 토지거래허가구역 관련

본 물건은 토지거래허가구역 내에 포함되어 있으며, 외국인 등의 주택용도 취득 시 허가를 받아야 합니다 (허가 기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.). 외국인 구매자일 경우, 잔금 납부 시점에 허가 요건 및 절차를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 관련

임차인 하 (본명: 한다은)는 대항력을 보유하고 있습니다. 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서의 잠재적 변수 또는 추가적인 법적 검토를 필요로 할 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

건물 외벽에 '110동'으로 표기되어 있다는 점은 실제 동수 표기와 다를 수 있음을 시사하며, 이로 인한 혼동이나 하자 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

감정가(115,000,000원)와 최근 실거래가(최고 105,000,000원) 간의 시가 차이가 존재합니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 인천 서구 석남동에 위치한 다세대주택으로, 역세권 입지 및 주변 생활 편의시설 접근성이 양호하다는 장점이 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 토지거래허가구역이라는 점, 건물 외벽 표기상의 오류 가능성 등 주의 깊게 살펴봐야 할 사항들이 존재합니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 투자 가치 산정 및 입찰가 결정 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

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* 인천 지하철 서구여성회관역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 주거 지역에 인접하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 부동산강제경매 절차를 통해 취득 가능합니다.

9. 예상 입찰가

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최근 2026년 1월의 주변 다세대주택 매매 사례를 보면, 본 건과 유사한 면적의 물건들이 10,000만원에서 10,500만원 사이에 거래되었습니다.

본 건의 감정가는 115,000,000원이지만, 제시된 최근 시세 및 잠재적 리스크 요인을 고려했을 때, 보수적인 입찰 전략이 필요합니다.

인수되는 보증금이 0원으로 명시된 점을 감안하여, 예상 입찰가는 약 100,000,000원에서 105,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이 가격대는 최근 실거래가를 반영하고 감정가와 비교했을 때 적정 수준을 고려한 제안입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.