나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503869 [2] 인천광역시 연수구 송도동 311 랜드마크시티센트럴더샵 105동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2026.05.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 북도면 장봉리 소재 '장봉출장소' 서측 근거리에 위치하며, 주변 일대는 농경지 전, 답, 임야, 농가주택 등이 소재함.

교통상황

본건 인근까지 차량출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하나 도서지역으로서, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 남동측 하향의 완경사지이며, 자연림 상태임.

인접 도로상태

인접지를 경유하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(공항고도제한높이 해발 267.0m 진입표면)<공항시설법>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '미송초등학교' 북동측 인근에 위치하며 부근은 대단위 아파트단지 및 각종 근린생활시설, 공원 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단을 비롯한 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상49층 건물 내 제7층 제701호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등. 창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 열병합 방식에 의한 지역난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 2필지 일단의 장방형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 서측으로 아스팔트 포장된 소로와 접하여 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

송도동 311 : 일반상업지역(2015-07-13), 지구단위계획구역(2023-12-18), 대로1류(폭 35m~40m) (2015-07-13)(대1-송2)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(2015-07-13)(대3-송2)(접합), 대로3류 (폭 25m~30m)(2022-02-28)(대로3-(물류)10 인천경제청고시제2022-9호)(접합) 경제자유구역 <경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 공유수면준공매립지(2011-07-06) (준공일로부터 10년동안 매립목적변경의 제한이 있음)<공유수면 관리 및 매립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.). 송도동 311-1 : 일반상업지역(2015-07-13), 지구단위계획구역(2023-12-18), 광로2류(폭 50m~70m) (2021-12-27)(광2-14)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(2015-07-13)(대1-송2)(접합), 대로3류 (폭 25m~30m)(2022-02-28)(대로3-(물류)10 인천경제청고시제2022-9호)(접합), 경제자유구역 <경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 공유수면준공매립지(2011-07-06) (준공일로부터 10년동안 매립목적변경의 제한이 있음)<공유수면 관리 및 매립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경503869 (2) 인천지방법원

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 311 랜드마크시티센트럴더샵 105동 7층701호

용도: 아파트

감정가: 691,000,000원

토지면적: 26.03㎡ (약 7.87평)

건물면적: 95.85㎡ (약 28.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

아파트 정보:

아파트명: 송도랜드마크시티센트럴더샵아파트

사용승인일: 2020년 7월 16일

동수: 105동

해당층수: 7층 (총 49층)

전용면적: 95.85㎡ (약 28.99평)

세대수: 2,230세대 (단지 전체)

1.1. 입지조건

* 주소: 인천광역시 연수구 송도동 311 랜드마크시티센트럴더샵 105동 7층701호

* 주위환경: 본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '미송초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 대단위 아파트 단지와 다양한 근린생활시설, 공원 등으로 형성된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (접수일자: 2020-10-27, 을1)

* 등기부채권 총액: 762,500,000원

* 하나은행 근저당: 522,500,000원

* 주식회사 위비스 근저당: 70,000,000원

* 이재정 가압류: 170,000,000원

* 이재정 강제경매: 184,461,643원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상입니다.

* 주의 문구: 임대관계가 미상이므로, 보증금 및 차임 등 구체적인 계약 내용을 확인하고 낙찰 후 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 명세서상 '지상권개요'가 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않습니다. 해당 권리의 존재 및 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 인천 연수구 송도동은 계획적으로 개발된 국제도시로서, 대규모 아파트 단지와 상업, 업무, 교육, 문화 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 본건이 속한 랜드마크시티센트럴더샵 아파트는 현대적인 주거 환경을 제공하며, 주변에는 각종 편의시설과 공원이 조성되어 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 지역 활성화 및 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 단지 인근에 미송초등학교가 있어 교육 환경이 우수하며, 다양한 근린생활시설과 공원이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 주차: 단지 전체 주차 대수는 4,271대로 넉넉한 편입니다. (내부 기계식 주차 4,265대, 외부 기계식 주차 6대)

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 미확인: 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크 요인으로, 인수되는 보증금이나 차임 등의 권리관계 확인이 필수적입니다.

* 토지 이용 계획: 공유수면 준공 매립지로, 준공일로부터 10년간 매립 목적 변경 제한이 존재합니다. 이는 향후 토지 이용 계획에 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 외국인 등 주택 용도 취득 시 토지거래 계약 허가를 받아야 하는 구역(2025.8.26 ~ 2026.8.25)에 해당합니다.

* 주변 시설: 주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부를 확인한 결과, 본건 아파트 및 인근 미송초등학교 주변에 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 송도국제도시의 계획적인 개발 특성상 주거 및 교육 환경과 분리된 구역에 시설이 배치되어 있는 것으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 송도국제도시의 신축 아파트로, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 강제 경매로 진행되는 물건으로, 채무 총액이 감정가를 상회하지만 말소기준권리가 금융기관의 근저당이므로 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계가 미상이므로 낙찰 후 인수될 권리가 있는지 면밀한 조사가 필요합니다. 장기적인 관점에서 송도국제도시의 발전 가능성을 고려할 때 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 송도국제도시 내 신축 아파트: 2020년 사용 승인된 현대적인 아파트로, 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 뛰어난 입지 및 편의성: 편리한 교통, 풍부한 생활 편의시설, 우수한 교육 환경을 제공합니다.

* 안정적인 수요: 대단지 아파트로, 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 경매를 통한 시세 차익 기대: 시장가 대비 합리적인 가격에 취득할 기회를 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가(95.85㎡ 기준)가 70,300,000원에서 71,500,000원 수준임을 감안할 때, 본건 감정가 691,000,000원은 시장가와 유사하거나 다소 낮게 형성되어 있습니다. 7층이라는 층수를 고려했을 때, 경쟁력 있는 입찰가는 710,000,000원 수준으로 예상됩니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 입찰 전 현장 조사 및 추가적인 권리 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.