나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10692 [1] 경기도 화성시 향남읍 행정리 447-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2024.10.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 향남읍 행정리 소재 "발안초등학교" 남동측 인근에 위치하며,
주변은 아파트단지, 다가구주택, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주택
및 상가 혼용지대로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통
사정은 무난함.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측 및 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(향남1지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성
오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가): 철골철근콘크리트구조 경사지붕 3층건으로서,
외벽: 벽돌쌓기 등 마감,
내벽: 벽지도배 및 일부타일붙임 등 마감,
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

교회(상호:주향남교회) 및 주택으로서,
지1층: 대예배실 등,
1층: 강의실 ,사무실, 목회실, 상담실 등,
2층: 방9, 주방/거실, 욕실 등,
3층: 방6, 주방/거실2, 욕실4 등,
옥탑1층, 옥탑2층: 공히 계단실 등으로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비,
승강기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

대상물건 토지 지상에 제시외건물 기호㉠-㉣이 소재하는 바, 경매진행시 참고바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록2.건물은 '주향남교회'의 교회당 건물로 지하층 및 1층,2층, 3층의 주요 부분은 주향남교회에서 사용하고 있으며, 별도의 출입문과 승강기가 있는 곳의 호실은 임차인이 사용하고 있음(1층에는 '화성시민대학 평생교육원'이 있는데, 상가건물임대차현황서 등에 기재되어 있지 않아 임차인에서 제외)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

수원지방법원 2024타경10692 (1)

소재지

경기도 화성시 향남읍 행정리 447-8

용도

단독주택

감정가

1,753,496,150원

토지면적

332. 80㎡ (약 100.68평)

건물면적

799. 31㎡ (약 241.79평)

건물 제시외면적

286. 30㎡ (약 86.61평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항

유동화물건, 대항력있는임차인

주의사항

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 목록2.건물은 '주향남교회'의 교회당 건물로, 지하층 및 1층, 2층, 3층의 주요 부분은 주향남교회에서 사용하고 있으며, 별도의 출입문과 승강기가 있는 곳의 호실은 임차인이 사용하고 있음. 1층의 '화성시민대학 평생교육원'은 임차인에서 제외됨.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 향남읍 행정리 소재 "발안초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 다가구주택, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다. 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 무난합니다. 서해안 고속도로 발안IC와 직접 연계되며, 동서간 고속도로 완공으로 접근성이 우수하다는 점이 언급되었습니다.

* 형태 및 이용상태

대상 토지는 사다리형의 평지이며, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

물건은 북서측 및 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(향남1지구), 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약

토지 등기부상 말소기준권리는 2011년 4월 29일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당(을4, 910,000,000원)입니다. 이에 따라 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 절차에서 소멸될 예정입니다. 본 경매 개시 결정은 2024년 9월 23일 수협은행의 임의경매(갑3, 928,390,927원)입니다. 가압류(서민금융진흥원, 국민행복기금)는 말소 처리됩니다. 토지 등기부채권 총액은 1,198,121,047원입니다.

건물 등기부상 말소기준권리 역시 2011년 4월 29일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당(을4, 910,000,000원)입니다. 건물 등기부상 주택임차권(김명숙, 류훈영)은 말소될 예정입니다. 건물 등기부채권 총액은 1,413,121,047원입니다.

* 임차인 현황

총 10명의 임차인이 파악되었습니다. 이 중 '대한예수교장로회주향남교회'(보증금 200,000,000원)와 '이영석'(보증금 75,000,000원)은 '대항력 있음'으로 기재되어 있습니다. 그러나 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 경매 절차를 통해 해당 보증금이 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 인수 여부 및 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인 (보증금/차임 정보 포함)

* 김명숙(JINMINGSHU): 보증금 140,000,000원, 전입일자 2023-11-29, 확정일자 2023-07-12. (대항력 없음)

* 류훈영: 보증금 75,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2017-12-18, 확정일자 2018-01-02. (대항력 없음)

* 임철호: 보증금 130,000,000원, 전입일자 2012-03-06, 확정일자 2024-12-06. (대항력 없음)

* 최윤경: 보증금 100,000,000원, 전입일자 2021-08-26, 확정일자 2021-08-26. (대항력 없음)

* 대항력 없는 임차인 (보증금/차임 미상)

* CUILIANJIN: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2024-02-01. (대항력 없음)

* JINZHENSHUN: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2024-05-30. (대항력 없음)

* 권성국: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-02-01. (대항력 없음)

* 최명순: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-08-26. (대항력 없음)

* 대항력 있는 임차인 (주의 요망)

* 대한예수교장로회주향남교회: 보증금 200,000,000원, 전입일자 2010-02-25, 배당신고일자 2024-12-09. (대항력 있음)

* 이영석: 보증금 75,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2009-01-21, 확정일자 2018-01-02, 배당신고일자 2024-11-14. (대항력 있음)

* 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

* 주택 및 상가 혼용 지역

대상 물건이 위치한 향남읍 행정리는 아파트 단지, 다가구주택, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 이는 다양한 상업 시설과 주거 시설이 공존하여 생활 편의성은 높지만, 업종별 경쟁도 존재할 수 있음을 시사합니다.

* 상업 시설 및 잠재력

향남지구는 신도시 개발 및 산업단지(향남 제약단지 등) 배후 수요가 풍부하며, 교통망 확충(향남역 예정 등)으로 인한 상권 활성화가 기대되는 지역입니다. 이는 지역 내 상가들의 지속적인 수요와 가치 상승 가능성을 보여줍니다.

5. 생활정보

* 교육

물건 인근에 발안초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다. 인근에 버스 정류장이 있으며, 서해안 고속도로 및 동서간 고속도로 접근성이 우수하여 광역 교통망이 잘 갖추어져 있습니다.

* 편의시설 및 주변 환경

주변에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인

대한예수교장로회주향남교회(2억 원)와 이영석(7천 5백만 원)은 대항력이 있는 임차인입니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 경매 절차 진행 과정 및 최종 낙찰가의 배당 여부에 따라 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 상황이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 이 부분에 대한 철저한 법리적 검토가 필요합니다.

* 제시외 건물

토지 지상에 약 86.61평(286.30㎡) 규모의 제시외 건물이 소재하며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 해당 건물의 현황 및 법적 문제에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 복합적인 건물 이용

해당 건물은 '주향남교회'의 교회당 건물로 주로 사용되면서도, 일부 호실은 임차인이 사용하고 있습니다. 특히 1층의 '화성시민대학 평생교육원'은 임대차 현황서에 기재되어 있지 않아, 해당 공간의 법적 점유 관계 및 사용 권한에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다. 이는 명도 진행 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 유동화 물건

해당 물건이 유동화 물건이라는 점은 채권양수도 등으로 인한 거래 구조의 복잡성이 있을 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 향남읍 행정리에 위치한 주택 겸 상가(교회) 건물로, 교통 및 생활 편의 시설이 비교적 잘 갖추어진 입지에 있습니다. 넓은 토지 면적과 건물 규모를 보유하고 있으며, 제2종일반주거지역 등 도시계획 또한 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하고, 제시외 건물이 포함되어 있으며, 건물이 교회와 임차인 공간으로 복합적으로 사용되고 있어 명도 및 법적 권리 관계에 대한 면밀한 분석과 주의가 요구됩니다. 유동화 물건이라는 특수성도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지 조건: 발안초등학교 인근이며, 주택 및 상가 혼용 지역으로 개발 잠재력이 있습니다.

* 광역 교통망 접근성: 서해안 고속도로, 동서간 고속도로 접근이 용이하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

* 대규모 토지 및 건물: 넓은 대지와 건물을 일괄 매각하여 활용 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 자료만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 하지만, 경매 감정가는 17억 5,349만 6,150원이며, 이는 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 할인율을 적용하여 산정됩니다. 본건의 경우, 대항력 있는 임차인이 존재하고 제시외 건물 포함, 복합적인 건물 사용 등 여러 리스크 요소를 감안할 때, 감정가를 기준으로 하되 시장 조사 및 권리 분석 결과를 바탕으로 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

유사 물건의 실거래가 정보를 추가로 파악하고, 현장 방문을 통해 건물의 상태, 주변 상권, 임차인 현황 등을 직접 확인한 후, 낙찰 후 예상되는 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

본 물건의 경우, '대항력 있는 임차인'으로 대한예수교장로회주향남교회(2억 원)와 이영석(7천 5백만 원)이 있으며, 이들의 보증금이 경매 절차에서 모두 소멸된다는 전제 하에, 입찰가는 감정가(17.5억원) 이하에서 신중하게 결정해야 할 것으로 판단됩니다. 리스크 요소를 고려하여 감정가의 70~80% 선에서 시작하여 경쟁 상황을 보며 조정하는 전략을 고려해볼 수 있으나, 이는 추가적인 시세 조사 및 현장 답사를 통해 구체화되어야 합니다.

향남읍 행정리 일대의 유사 부동산 매물 시세는 다양한 요인에 따라 다르지만, 일반적인 상가 및 주택 복합 건물로서 이 지역의 개발 잠재력과 현재 시장 상황을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다.

정확한 시세 분석을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 매물 가격, 임대료 수준 등을 종합적으로 조사하는 과정이 필수적입니다.

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