나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55799 [4] 경기도 용인시 수지구 신봉동 130-7 7층 702호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 ""신봉초등학교"" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지,다세대주택,오피스텔,주상용 건물,근린생활시설,학교 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 9층 중 2층 201호 외 5개호로서,
(사용승인일:2021.09.02.)
외벽:외장석재,몰탈위 페인팅 마감 등,
창호:pvc새시창호.

이용상태

집합건축물대장 상
일련번호 1:오피스텔,
일련번호 2~5:다세대주택,
일련번호 6:제2종근린생활시설(사무소) 임.

-내부구조도 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비,난방설비,승강기,화재경보설비,주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서,오피스텔,다세대주택 및 사무소의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 20미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

일련번호 6(202호)의 출입문은 집합건축물대장 건축물현황도의 위치와 현황 위치가 상이하므로 경매참가 시 참고하시기 바람.
-건축물현황도,사진용지 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.본건 각 구분건물의 이용상태 등은 점유자의 폐문부재 등으로 집합건축물대장의 건축물현황도,외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적인 상태를 기준으로 하였으므로 실제와 차이가 있을 수 있으니 경매참가 시 재확인하시기 바람.

물건 비고

집합건축물대장상 다세대주택임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55799 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 용인시 수지구 신봉동 130-7 7층 702호

건물명: 어반시아(URBAN SIA)

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상)

건축물 주요 용도: 업무시설 (오피스텔, 다세대주택, 사무소 포함)

사용승인일: 2021년 09월 02일

총 층수: 9층

해당 층: 7층

1.3. 면적 정보

토지면적: 22.60㎡ (약 6.84평)

토지지분: 22.6㎡ (약 6.84평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 64.05㎡ (약 19.38평)

건물지분: 64.051㎡ (약 19.38평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 감정가

498,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 "신봉초등학교" 남동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 다세대주택, 오피스텔, 주상복합 건물, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로 상태

서측으로 노폭 20미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 도시지역, 준주거지역

* 도로: 중로2류 (폭 15m~20m) (보조간선도로)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 비행안전제3구역(전술)(군사기지 및 군사시설 보호법), 성장관리권역(수도권정비계획법)

* 비행안전제3구역에 해당하여 건축물의 높이 제한 등 향후 건물 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 소유권보존 (갑1): 2021-09-10

* 소유권이전2번신탁등기말소 (갑3): 2022-10-26

* 근저당권 (을1): 2022-10-26, 수협엔피엘대부주식회사, 524,400,000원 (말소기준권리)

* 임의경매 (갑4): 2025-05-01, 신안군수산업협동조합, 2,641,384,577원 (수원지방법원 2025타경55799)

총 등기부채권액: 524,400,000원

매각으로 인해 말소되는 권리가 다수 존재하며, 을1 근저당권이 말소기준권리가 되어 경매 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 기독교대한감리회불꽃교회

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-07-04

* 확정일자: 2025-05-14

* 배당신고일자: 2025-05-16

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 임현묵

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-07-04

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 권리 신고 내용이 명확하지 않으며, 보증금이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 금액이 미상인 임차인이 없으나, 대항력이 없는 임차인의 경우에도 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026-09-18

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 비고: 집합건축물대장상 다세대주택임 (건물 표제부상 업무시설이나, 전유부 및 건축물대장상 다세대주택으로 표기되어 있어 용도 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 및 임대 시세 분석

제공된 최근 매매/임대 정보에 따르면,

* 웰스톤시티앤웰스톤애비뉴 (2015년 준공, 전용면적 20.84㎡)는 2026년 6월/7월에 95,000,000원(약 456만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 벨몽테 (2017년 준공, 전용면적 81.79㎡)는 2026년 6월에 51,700,000원(약 63만원/㎡)에 거래되었습니다. 벨몽테의 거래가는 면적 대비 현저히 낮아 실제 시세 반영 여부 확인이 필요합니다.

본건은 2021년 준공된 신축 건물(어반시아)이며, 전용면적 64.05㎡입니다. 감정가는 498,000,000원(약 778만원/㎡)으로 책정되었습니다.

제공된 웰스톤시티앤웰스톤애비뉴의 면적당 거래가(약 456만원/㎡)를 적용하면 본건의 시세는 약 292,000,000원(64.05㎡ * 456만원/㎡) 수준으로 추정됩니다. 감정가와 비교 시 상당한 차이를 보입니다.

4.2. 상권 특성

본건이 위치한 신봉동 지역은 주거 단지와 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 신봉초등학교와 인접하여 학생 및 학부모 수요가 있으며, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 지역 내 수요를 충족하는 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

* 외벽: 외장석재, 몰탈위 페인팅 마감 등

* 창호: PVC 새시창호

* 내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 화재경보 설비, 주차장 등

5.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 신봉초등학교 인접

* 상업시설: 인근 근린생활시설 이용 가능 (마트, 편의점, 카페 등)

* 교통시설: 버스정류장 인접

* 기타: 주변 공원 및 녹지 공간 이용 가능

5.3. 공부와의 차이 및 참고사항

* 공부와의 차이: 일련번호 6(202호)의 출입문 위치가 집합건축물대장 건축물현황도와 상이하므로 경매 참가 시 반드시 현장 재확인 필요합니다.

* 이용 상태: 집합건축물대장상 일련번호 1은 오피스텔, 일련번호 2~5는 다세대주택, 일련번호 6은 제2종근린생활시설(사무소)로 기재되어 있으나, 본건(702호)은 집합건축물대장상 다세대주택으로 표기되어 있습니다. 이는 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간 차이가 있을 수 있음을 의미합니다.

* 점유자 현황: 폐문부재 등으로 실제 이용 상태 확인이 제한적이었습니다. 집합건축물대장, 외관, 탐문조사 및 일반적, 표준적 상태를 기준으로 조사되었으므로 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 경매 참가 시 재확인하시기 바랍니다.

* 임대 관계: 미상입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 채권 최고액(524,400,000원)이 감정가(498,000,000원)보다 높아 경매 취하 가능성은 낮습니다.

* 인수 보증금은 없으나, 임차인의 경우 대항력이 없다고 판단되었지만 현장 확인 및 권리 신고 내용 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 상태 및 공부 차이

* 집합건축물대장상 표기된 용도(업무시설/오피스텔/다세대주택/사무소)와 실제 전유부(702호) 표기(다세대주택) 간 차이, 및 공부상 출입문 위치와 실제 위치 간 차이가 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사 및 서류 검토가 필수적입니다.

6.3. 개발 및 행위 제한

* 본건은 비행안전제3구역에 포함되어 있어, 향후 증축, 개축 등 건축 행위 시 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 시세 변동 가능성

* 감정가 대비 최근 유사 물건의 거래가가 낮게 형성된 점(제공된 JSON 데이터 기준)은 시세 하락 또는 감정가와의 괴리 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 사용 승인된 신축 다세대주택(겸용 오피스텔, 사무소)으로, 용인시 수지구 신봉동의 비교적 양호한 입지 조건에 소재하고 있습니다. 신봉초등학교와 인접하며 교통 또한 편리한 편입니다.

다만, 집합건축물대장상의 용도 표기(업무시설, 오피스텔, 다세대주택, 사무소)와 실제 전유부(702호) 표기(다세대주택)가 상이하고, 공부상 출입문 위치와 현황 위치가 다르다는 점은 주의가 필요합니다. 또한, 비행안전제3구역에 포함되어 있어 향후 건축 행위 시 제한이 있을 수 있습니다.

가장 중요한 부분은 감정가(498,000,000원)와 제공된 주변 시세 정보(웰스톤시티앤웰스톤애비뉴, 20.84㎡ 기준 약 456만원/㎡) 간의 큰 격차입니다. 이를 토대로 산정한 시세는 약 292,000,000원 수준이므로, 감정가가 시장 가격보다 높게 책정되었을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 준공)으로 비교적 양호한 건물 상태 기대.

* 신봉초등학교 인접 및 편리한 교통으로 생활 여건 우수.

* 다세대주택, 오피스텔, 사무소 등 복합 용도로 다양한 수요층 확보 가능성.

* 시세 대비 낮은 낙찰가 기대 시 시세 차익 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보를 바탕으로 시세 분석 시, 감정가(498,000,000원)와 비교 시세(약 292,000,000원) 간의 차이가 크다는 점을 고려해야 합니다. 인수할 보증금이 없으며, 권리 관계는 비교적 명확하나 공부상 차이 및 비행안전구역 제한 사항을 감안합니다.

최근 거래된 웰스톤시티앤웰스톤애비뉴의 면적당 거래가(약 456만원/㎡)를 본건 건물면적(64.05㎡)에 적용한 약 292,000,000원을 기준으로, 또한 감정가와의 격차를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 보수적으로 270,000,000원 ~ 320,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 다만, 실제 현장 방문 및 추가적인 권리 분석, 주변 시세 재확인을 통해 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.