나이스옥션 법원경매 창원 2024타경1602 [1] 경상남도 창원시 성산구 상남동 63 3동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영 · 평가일 2024.03.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 "외동초등학교" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트 및 상가, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 5층건 내 4층 405호로서,

외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
창호 : 샤시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 난방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북서측으로 왕복5차선, 북동측으로 왕복4차선, 남측으로 노폭 약 5m 내외의
포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

①63 : 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합),
소로1류(폭 10m-12m)(저촉), 중로1류(폭 20m-25m)(저촉),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
문화재보존영향 검토대상구역(창원상남지석묘)<경상남도 문화재보호 조례>,
상대보호구역(외동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
정비구역(2018-02-28)(상남1구역 주택재건축정비사업)<도시 및 주거환경정비법>.

②64-1 : 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합),
소로1류(폭 10m-12m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(외동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
정비구역(2020-04-29)(상남1구역 주택재건축정비사업)<도시 및 주거환경정비법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 63, 3동 4층 405호에 소재한 아파트로, 창원지방법원 2024타경1602(1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

본 건의 감정가는 300,000,000원이며, 토지 60.70㎡ (약 18.36평)와 건물 49.05㎡ (약 14.84평)를 일괄 매각하는 조건입니다.

해당 아파트의 용도는 공동주택(아파트)이며, 채권자는 하OOOOOOO입니다.

아파트는 상남대우 아파트로, 1985년 12월 26일 사용승인이 완료된 17동, 680세대 규모의 단지 내 5층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다.

2. 입지조건

본 건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 "외동초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 상가, 학교 등이 혼재하여 형성된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 단지 북서측으로는 왕복 5차선, 북동측으로는 왕복 4차선, 남측으로는 노폭 약 5m 내외의 포장도로가 접하고 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

토지 이용 계획상 제2종 전용주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로, 중로, 소로 등의 도로에 접합 또는 저촉되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 문화재보존영향 검토 대상 구역(창원상남지석묘), 상대보호구역(외동초등학교)으로 지정되어 있으며, 상남1구역 주택재건축정비사업 구역으로 지정된 점이 특징입니다.

주변 지역에 대한 탐색 결과, 본건 바로 인근에 산업폐기물 처리장, 유해 화학물질 관련 시설 등 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 문화재보존영향 검토 대상 구역 지정 사항은 인지하고 있어야 합니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2021년 3월 24일 접수된 우리은행 근저당권(을11)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 을11 근저당권 이하의 모든 권리(후순위 근저당, 임의경매 개시 결정, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서, 낙찰자는 별도의 인수 부담 없이 소유권을 취득하게 됩니다.

등기부상 채권 총액은 257,400,000원입니다.

집합건물 등기부 요약상 임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다.

그러나, 물건명세서 참고사항에 '임대관계: 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 점유하는 임차인이 존재할 수 있으며, 해당 임차인의 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 인수 보증금 합계가 0원이라고 명시되어 있더라도 명도 진행 시 협의가 필요하거나 예상치 못한 보증금 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 창원시 성산구 상남동은 창원시의 주요 상업 및 주거 중심지 중 하나입니다.

주변에 아파트 단지, 상가, 관공서, 학교 등이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 및 유동 인구가 풍부한 지역입니다.

아파트와 상업 시설이 혼합된 지역 특성상, 배후 수요와 상업 시설 이용객이 공존하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

상남대우 아파트는 비교적 오래된 단지이지만, 재건축/정비구역으로 지정되어 향후 지역 가치 상승이 기대되는 잠재력 있는 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

본 건은 상남대우 아파트 단지 내에 위치합니다.

주변에 외동초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 상남동 일대의 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행, 식당 등) 이용이 편리합니다.

아파트 단지는 17개 동, 총 680세대로 구성되어 있으며, 최고 5층 높이의 건물입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 마련되어 있습니다.

관리사무소 연락처는 055-282-4921입니다.

6. 잠재적 리스크

* 노후 아파트: 1985년 준공된 아파트로, 약 40년의 건축 연수를 가지고 있어 향후 재건축 또는 대규모 리모델링 필요성이 제기될 수 있으며, 이에 따른 유지보수 비용 증가나 주거 환경 개선에 대한 고려가 필요합니다.

* 재건축/정비구역 지정: 상남1구역 주택재건축정비사업 구역으로 지정되어 있어, 장기적으로는 가치 상승이 기대되나, 사업 진행 과정에서의 지연, 추가 분담금 발생, 사업 계획 변경 등 불확실성이 존재합니다. 정비구역 지정 시점이 각 필지별로 차이가 있습니다(63번지 2018-02-28, 64-1번지 2020-04-29).

* 미상 임대 관계: 임대 관계가 불명확하고 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임차인이 거주 중일 가능성이 있으며, 이 경우 명도 절차에 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다. 또한, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있다면 주의가 요구됩니다.

* 문화재 영향 검토 대상 구역: 토지이용계획상 문화재보존영향 검토대상구역(창원상남지석묘)으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 개발 행위 시 관련 법규 및 절차를 준수해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 성산구 상남동의 핵심 입지에 위치한 재건축/정비구역 내 아파트로, 장기적인 관점에서 재건축 사업 완료 시 높은 시세 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 주변 상권도 잘 발달되어 있습니다.

다만, 건물의 노후화, 불확실한 임대 관계, 재건축 사업 진행 리스크 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

권리 분석상 인수되는 부담이 없는 점은 매우 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 창원시 성산구 상남동은 지역 내에서도 중심 상업 및 주거 지역으로, 수요가 꾸준한 곳입니다.

* 재건축/정비사업 잠재력: 상남1구역 주택재건축정비사업의 진행 여부에 따라 향후 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되므로, 낙찰 후 권리 관계에 대한 추가 부담이 없습니다.

* 미래 가치 상승 기대: 노후 아파트 재건축은 주거 환경 개선과 더불어 자산 가치 상승으로 이어질 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보는 2026년 7월 시점으로, 이는 미래 시점의 가상 시세임을 감안하여 보수적으로 분석해야 합니다.

* 최근 매매 사례 (2026년 7월 기준):

* 49.16㎡, 4층: 50,000만원 (5억원)

* 35.49㎡, 3층: 37,500만원 (3.75억원)

* 42.17㎡, 3층: 42,400만원 (4.24억원)

* 최근 전월세 사례 (2024년 1월 기준):

* 49.05㎡, 3층: 보증금 500만원, 월세 35만원

* 49.05㎡, 4층: 보증금 500만원, 월세 30만원

* 본건 감정가: 300,000,000원 (3억원)

* 본건 전용면적: 49.05㎡ (약 14.8평)

* 본건 층수: 4층

본 건은 전용면적 49.05㎡, 4층에 위치하며, 최근 매매 사례 중 49.16㎡, 4층의 50,000만원(5억원) 거래가 가장 유사합니다. 현재 감정가는 3억원으로, 최근 시세 대비 낮은 수준입니다. 재건축/정비구역임을 감안하면 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

다만, 노후 아파트라는 점과 임대 관계 미상 등의 리스크 요소를 고려하여, 낙찰가율은 감정가 대비 100% ~ 120% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

최근 시세의 하단부(약 4.24억원)와 최고가(5억원)를 고려하고, 미래 시점 정보라는 점을 감안하여, 감정가 대비 약간 높게 책정하되 시세보다는 낮은 수준으로 예상합니다.

예상 입찰가 범위: 380,000,000원 ~ 420,000,000원 (3억 8천만원 ~ 4억 2천만원)

경매 진행 시점의 실제 시장 상황 및 경쟁 입찰 상황에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있으므로, 지속적인 시세 확인 및 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.