나이스옥션 법원경매 대전 2026타경242 [3] 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 1층119호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(1~4)은 세종특별자치시 반곡동 소재 '한국법제연구원' 동측 인근에 위치하는 구분건물 비오케이아트센터 주건축물 제1동 1층 107호 외 3개호이며 주변은 대단위 아파트단지 및 학 교, 공원, 관공서(국토연구원, 한국조세재정연구원, 한국법제연구원 등), 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 상업적 배후 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 용이하고 서측 및 동측 인근 도로변에 시내버스정류장이 소 재 하는 등 정류장까지의 거리와 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때, 교통여 건은 보통임.

건물의 구조

▶ 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 6층 건물중, 1층 107호, 117호, 119호, 120호 (사용승인일 : 2019.03.06) 외벽 : 외장석재 및 복합판넬 등 마감 내벽 : 몰탈 위 페인트 및 인테리어 등 마감 창호 : 샷시창호 및 강화유리

이용상태

기호(1) : 일반건축물대장상 제1종 근린생활시설로 등재되어 있으나, 현재는 별첨'사진용 지'와 같이 휴업상태인 것으로 조사됨. 기호(2) : 인접한 호수(118호)와 일괄로 일반음식점(FAVOR DESSERT HOUSE)로 이용중임. 기호(3,4) : 두개 호수 일괄로 일반음식점(킹타원)으로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비, 기타 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평탄한 토지로서, 기준시점 현재, 상업용 건물(비오케이아트센터) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 남서측으로 포장된 중로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제 한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 예정지역<신행정수도 후속대 책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법> 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 미상이며 이용상황 및 마감재 등은 건축물현황도, 내·외부관찰 및 탐문조사 내 용 등을 참작하여 평가하였는 바, 참고 하시기 바람. ② 기준시점 현재, 기호(2)는 인접한 호수(118호)와 경계 구분없이 일반음식점(FAVOR DESSERT HOUSE)로 이용중이고, 기호(3,4)는 경계구분없이 일반음식점(킹타원)으로 이용 중임.

물건 비고

대지권 미등기이나 매각목적물 및 최저매각가격에 적정 대지권가격이 포함됨.
(채무자및소유자가 대지지분에 따른 대지사용권 규약을 공증받았으며, 매수인에게 대지권 등기에 협조하겠다는 취지의 보정서를 2026. 7. 28.자로 제출)
목록4와 경계 구분 없이 일반음식점으로 이용중 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경242 (3)호 사건으로 대전지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 물건입니다.

본건은 세종특별자치시 반곡동 848번지 비오케이아트센터 주건축물 제1동 1층 119호에 소재하며, 용도는 근린상가입니다.

감정평가액은 988,000,000원이며, 토지 면적은 2115.00㎡ (약 639.76평)이고 건물 면적은 57.20㎡ (약 17.30평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 의OOO입니다.

특이사항으로는 대지권미등기, 공동담보이며, 주의사항으로 대지권 미등기이나 최저매각가격에 적정 대지권 가격이 포함되어 있습니다. 채무자 겸 소유자는 대지 사용권 규약을 공증받았으며, 매수인에게 대지권 등기에 협조하겠다는 내용의 보정서를 제출하였습니다 (2026. 7. 28.자). 본건은 목록4와 경계 구분 없이 일반음식점으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 세종특별자치시 반곡동 소재 '한국법제연구원' 동측 인근에 위치하는 구분건물인 비오케이아트센터 주건축물 제1동 1층 119호입니다. 주변 지역은 대단위 아파트단지, 학교, 공원, 국토연구원, 한국조세재정연구원, 한국법제연구원 등 관공서 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 제반 상업적 배후 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근 및 주정차가 용이하며, 서측 및 동측 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태

본건은 서측 및 남서측으로 포장된 중로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역(전부제한구역)이며, 예정지역, 중점경관관리구역(금강 주변)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2019년 4월 1일에 접수된 의당농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 등기부 요약

건물에 등기된 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 소유권보존: 주식회사비오케이랜드 (2019-03-13)

- 근저당권: 의당농업협동조합 (2019-04-01, 3,040,000,000원) - 말소기준권리

- 근저당권: 주식회사디에이테크놀로지 (2019-04-01, 6,000,000,000원) - 말소

- 근저당권: 조선호 (2024-10-23, 500,000,000원) - 말소

- 압류: 국민건강보험공단 (2024-11-21) - 말소

- 가압류: 이덕영 외 1명 (2025-08-12, 61,561,179원) - 말소

- 압류: 세종세무서장 (2026-01-26) - 말소

- 3번근저당권부채권압류: 박채희 (2026-02-23) - 말소

- 임의경매: 의당농업협동조합 (2026-04-17, 2,828,427,392원) - 말소 (본건 사건)

등기부 채권 총액은 9,601,561,179원입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권은 존재하지 않는 것으로 명시됨)

* 임차인 현황

본 건물의 임차인 현황은 다음과 같습니다.

- 임차인: (주)쉐어드닷성시정

보증금: 0원

차임: 0원

사업일자: 2019-08-01

대항력: 없음

- 임차인: 김신영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-15

대항력: 없음

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

* 주변 상권 현황

비오케이아트센터는 세종시 국책연구단지, 법제연구원, 국토연구원, 조세재정연구원 등이 위치한 트라이앵글 상권의 주동선에 위치하고 있습니다. 현재 건물 내에는 토끼정, 미즈컨테이너, 아비꼬 카레 등 유명 외식 브랜드가 높은 매출을 기록하며 운영 중입니다. 건물 자체적으로도 공연장, 갤러리, 서점(꾸메문고) 등 문화 시설을 운영하고 있어 집객 효과가 기대됩니다.

* 건물 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평지붕 6층 건물로, 2019년 3월 6일에 사용 승인되었습니다. 본 경매 대상인 1층 119호는 별도 구분 없이 일반음식점(킹타원)으로 인접한 호수들과 함께 이용 중입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통

서측 및 동측 인근 도로변에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설

비오케이아트센터 건물 내에는 꾸메문고, 꾸메카페, 하비팩토리, 베이킹 클래스 등이 있으며, 1층에는 식당, 베이커리, 편의점, 음료 매장이 입점해 있습니다. 또한 여름철에는 건물 앞에 분수대가 조성되어 있어 휴식 공간으로 활용될 수 있습니다.

* 교육시설

본 건물 5층에는 글로벌 선진학교 세종창의캠퍼스가 위치하고 있습니다. 주변에는 한국법제연구원, 국토연구원, 한국조세재정연구원 등 다수의 국책 연구기관이 소재하고 있습니다.

* 공공시설

국책연구단지 내에 위치하여 다양한 관공서 및 연구기관이 인근에 밀집해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기

본건의 가장 큰 리스크 요인은 대지권 미등기 상태입니다. 그러나 채무자 겸 소유자가 대지 사용권에 대한 규약을 공증받았으며, 매각 후 매수인에게 대지권 등기에 협조하겠다는 내용의 보정서를 법원에 제출한 상태입니다. [cite: 1 (제공된 정보)] 이는 잠재적 갈등 요소를 완화할 수 있으나, 실제 등기 완료까지는 추가적인 시간과 노력이 소요될 수 있습니다.

* 건물 이용 상태

본건 119호는 목록4와 경계 구분 없이 일반음식점(킹타원)으로 이용 중이며, 다른 호수와 일괄로 사용되고 있습니다. 이는 향후 독립적인 사용이나 명도 과정에서 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 물건지 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시의 중심 상업지역에 위치한 비오케이아트센터 내 상가로, 다양한 편의시설 및 문화시설과 인접해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 또한 주변에 다수의 국책 연구기관이 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 대지권 미등기 상태는 명확한 리스크 요인이지만, 소유자의 협조 의사가 확인되어 해결 가능성이 있습니다. 현재 일반음식점으로 사용 중인 점과 타 호수와의 일괄 사용 상태는 명도 및 향후 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 세종시 국책연구단지 인근으로 유동인구가 풍부하고, 다양한 편의 및 문화시설이 밀집해 있습니다.

* 복합 상업/문화 시설: 비오케이아트센터 자체의 집객 효과와 함께 주변 연구기관의 배후 수요가 뒷받침됩니다.

* 소유자 협조: 대지권 미등기 문제에 대해 소유자의 협조 의사가 확인되어 해결 가능성이 높습니다.

* 현재 운영 중인 상가: 일반음식점으로 영업 중인 상태로, 인수 후 즉시 운영 또는 업종 전환을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 988,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 건물 상태, 대지권 미등기 리스크 해소 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 감정가 수준에서 혹은 그 이하로 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 대지권 등기 완료 가능성 및 향후 활용 계획에 따른 가치 상승 여력을 면밀히 분석하여 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.