나이스옥션 법원경매 대전 2026타경242 [4] 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 1층120호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(1~4)은 세종특별자치시 반곡동 소재 '한국법제연구원' 동측 인근에 위치하는 구분건물 비오케이아트센터 주건축물 제1동 1층 107호 외 3개호이며 주변은 대단위 아파트단지 및 학 교, 공원, 관공서(국토연구원, 한국조세재정연구원, 한국법제연구원 등), 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 상업적 배후 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 용이하고 서측 및 동측 인근 도로변에 시내버스정류장이 소 재 하는 등 정류장까지의 거리와 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때, 교통여 건은 보통임.

건물의 구조

▶ 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 6층 건물중, 1층 107호, 117호, 119호, 120호 (사용승인일 : 2019.03.06) 외벽 : 외장석재 및 복합판넬 등 마감 내벽 : 몰탈 위 페인트 및 인테리어 등 마감 창호 : 샷시창호 및 강화유리

이용상태

기호(1) : 일반건축물대장상 제1종 근린생활시설로 등재되어 있으나, 현재는 별첨'사진용 지'와 같이 휴업상태인 것으로 조사됨. 기호(2) : 인접한 호수(118호)와 일괄로 일반음식점(FAVOR DESSERT HOUSE)로 이용중임. 기호(3,4) : 두개 호수 일괄로 일반음식점(킹타원)으로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비, 기타 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평탄한 토지로서, 기준시점 현재, 상업용 건물(비오케이아트센터) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 남서측으로 포장된 중로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제 한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 예정지역<신행정수도 후속대 책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법> 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 미상이며 이용상황 및 마감재 등은 건축물현황도, 내·외부관찰 및 탐문조사 내 용 등을 참작하여 평가하였는 바, 참고 하시기 바람. ② 기준시점 현재, 기호(2)는 인접한 호수(118호)와 경계 구분없이 일반음식점(FAVOR DESSERT HOUSE)로 이용중이고, 기호(3,4)는 경계구분없이 일반음식점(킹타원)으로 이용 중임.

물건 비고

대지권 미등기이나 매각목적물 및 최저매각가격에 적정 대지권가격이 포함됨.
(채무자및소유자가 대지지분에 따른 대지사용권 규약을 공증받았으며, 매수인에게 대지권 등기에 협조하겠다는 취지의 보정서를 2026. 7. 28.자로 제출)
목록3과 경계 구분 없이 일반음식점으로 이용중 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 대전지방법원 2026타경242 (4)

3. 소재지: 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 1층 120호

4. 용도: 근린상가

5. 감정가: 868,000,000원

6. 토지면적: 2115.00㎡ (약 639.8평)

7. 토지지분: 0㎡ (건물 전체 대지 면적은 2115.00㎡이나, 해당 호수의 직접적인 토지 지분 등기는 미등기 상태입니다.)

8. 건물면적: 50.72㎡ (약 15.3평)

9. 건물지분: 50.72㎡

10. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

11. 경매구분: 부동산 임의경매

12. 채권자: 의OOO (의당농업협동조합)

13. 특이사항: 대지권미등기, 공동담보

14. 주의사항: 대지권 미등기이나 매각목적물 및 최저매각가격에 적정 대지권 가격이 포함되어 있습니다. 채무자 및 소유자가 대지지분에 따른 대지사용권 규약을 공증받았으며, 매수인에게 대지권 등기에 협조하겠다는 취지의 보정서를 2026년 7월 28일 자로 제출하였습니다. 본 건은 목록3과 경계 구분 없이 일반음식점으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

1.1. 입지조건

2. 본건은 세종특별자치시 반곡동 소재 '한국법제연구원' 동측 인근에 위치하는 비오케이아트센터 주건축물 제1동 1층 120호입니다.

3. 주변은 대단위 아파트 단지, 학교, 공원, 국토연구원, 한국조세재정연구원, 한국법제연구원 등 관공서 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

4. 차량 접근 및 주정차가 용이하며, 서측 및 동측 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

5. 토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역이며, 중로 2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

6. 주변 검색 결과, 본 물건지의 특정 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

2. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3. 말소기준권리는 2019년 4월 1일 접수된 의당농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

4. 이후 접수된 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

5. 등기부채권 총액은 약 9,601,561,179원입니다.

6. 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

7. 임대 관계가 미상인 점을 고려할 때, 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성에 대해 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

2. 본건이 위치한 지역은 다양한 관공서 및 연구기관, 대단위 주거 단지가 인접해 있어 배후 수요가 풍부한 상업 지역입니다.

3. 현재 인접 호수와 경계 구분 없이 일반음식점으로 이용 중이라는 점은 영업 중인 상가임을 시사합니다.

4. 지역의 상업적 배후 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

2. 본건 인근에는 다수의 국책 연구기관과 행정기관이 밀집해 있어 관련 종사자를 위한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

3. 대단위 아파트 단지와 학교, 공원 등이 인접하여 정주 여건이 양호합니다.

4. 대중교통 이용이 가능한 수준이며, 차량 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 대지권 미등기: 가장 중요한 리스크 요인입니다. 다만, 감정가에 대지권 가격이 포함되어 있고, 대지사용권 규약 공증 및 매수인 등기 협조 의사가 보정서로 제출된 점은 긍정적인 요소입니다.

3. 인접 호수와의 경계 구분 없는 이용: 현재 일반음식점으로 함께 이용 중인 점으로 보아, 향후 전유 부분의 단독 사용 또는 점포 분리 시 인접 호수와의 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 임대 관계 미상: 인수 보증금 합계가 0원이라고 명시되어 있으나, 실제 임차인이 존재하고 보증금이나 차임이 미상인 경우, 명도 등 추가적인 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

2. 본 물건은 세종시의 중심 행정 및 연구 단지 인근에 위치하여 안정적인 상업 활동이 가능한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

3. 대지권 미등기라는 중대한 하자가 존재하나, 소유자의 협조 의사가 명확히 표명되어 있어 등기 완료 가능성이 높습니다.

4. 전반적인 권리 관계는 매각으로 소멸되어 깨끗하나, 임대 관계 미상에 대한 추가 확인이 필요합니다.

5. 인접 호수와의 일체 이용이라는 현황은 영업 활동의 연속성을 의미할 수도 있으나, 향후 별도 이용 시 고려 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

2. 세종시의 주요 기관들이 밀집한 지역으로, 공공기관 종사자 및 연구원 등을 대상으로 한 상업 시설로서의 잠재력이 있습니다.

3. 대지권 미등기 문제가 해결될 경우, 본 건물의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

4. 상대적으로 저렴한 감정가 또는 최저 매각 가격으로 시장에 진입할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로, 현장 조사 결과 및 주변 시세, 물건의 특수성을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

3. 대지권 미등기 해소 가능성, 임대차 현황 명확화, 향후 활용 계획 등을 면밀히 분석한 후 신중하게 결정해야 할 것입니다.

4. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 별도의 시세 조사 및 현장 답사를 통한 추가적인 정보 수집이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.