나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511485 [2] 인천광역시 남동구 간석동 617-61 우창빌라 지층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호가는 인천광역시 남동구 만수동 소재 '장수초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지 및 다세대주택, 학교, 관공서, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서
주위 환경은 보통임.
기호나는 인천광역시 남동구 간석동 소재, '간석역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독
주택 및 다세대주택, 아파트단지, 학교, 지하철역 등이 소재하여 주위 환경은 보통임.

교통상황

<가>까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통상황은 보통임.
<나>까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간석역이 소재하며 대중교통상황
은 보통임.

건물의 구조

<가>철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건내 12층 1202호로서,
외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 마감.
창호 : 샷시 창호임.
<나>철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건내 지층 제비01호로서,
외벽 : 드라이비트 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

<가>아파트로 이용중임.
<나>다세대주택으로 이용중임.

설비내역

<가>기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 도시가스설비 ,난방설비, 승강기설비
등을 갖추었음.
<나>기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비 ,난방설비등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

<가>인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.
<나>인접지 대비 등고 평탄한 2필일단의 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

<가>단지 내 포장도로를 통하여 주위 외곽공도와 연결 되어있음.
<나>서측으로 노폭 약 12m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(만수2) 가축사육제한구역(2013-03-08
)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보
호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한
법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2016-07-30)<철도안전법> 토지거래
계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08.
25.)))
일련번호2,3 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 03
2-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-17)(문의: 인
천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<
수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간:
2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

외벽에 '우창빌라 2' 로 표시됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511485 (2)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 617-61 우창빌라 지층비01호

용도: 다세대주택

감정가: 47,000,000원

토지면적: 20.99㎡ (약 6.35평)

건물면적: 35.50㎡ (약 10.74평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 인OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

인천지하철 1호선 간석역이 북서측 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로 진행 중입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 인천지방법원 2024카단104347 접수의 가압류로 확인됩니다.

상기 기재된 채권 및 인수되는 권리는 없습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 관련 상세 정보는 없습니다.

총 등기부채권액은 66,420,531원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지 및 다세대 주택과 함께 학교, 공원, 근린생활시설 등 생활 편의시설이 혼재되어 있습니다.

간석역 인근으로 상업 시설 이용이 용이하며, 지역 내 상권은 안정적인 편으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 인천지하철 1호선 간석역을 이용할 수 있으며, 버스 노선도 다수 운행되어 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 교육: '장수초등학교'가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 기본적인 생활 편의는 충족됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후: 1992년 12월에 준공된 건물로, 연식에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

* 지층: 본건은 지층에 위치하여 일조량 부족, 습기 발생 등의 가능성이 있어 관리에 주의가 필요합니다. (동일 단지 '한빛빌리지' 사례에서 반지하의 단점 언급됨)

* 토지이용계획: 철도보호지구에 해당하여 관련 법규 준수가 필요합니다.

* 외벽 표시: '우창빌라 2'로 표시되어 있어, 동일 단지 내의 다른 건물과의 구분 또는 관련 사항 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지하철 1호선 간석역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 대중교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

하지만 건물의 연식과 지층이라는 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.

권리관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계가 미상인 점은 추가 확인이 필요합니다.

주변 유사 물건의 최근 매매가(예: 동일 단지 10평형 4,200만원)를 고려할 때, 감정가 4,700만원은 지층임을 감안하면 적정 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 간석역과의 근접성으로 인한 꾸준한 수요 기대.

* 소형 면적: 10평대 소형 면적으로 소액 투자 또는 1인 가구 실수요에 적합.

* 지역 개발 잠재력: 주변 지역의 꾸준한 주거 선호도.

9. 예상 입찰가

최근 동일한 '우창빌라' 단지 내 10평형 물건이 4,200만원에 거래된 점과, 본건의 감정가 4,700만원을 종합적으로 고려합니다.

지층이라는 점을 감안하여, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 49,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.