나이스옥션 법원경매 안산 2023타경1541 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1177 안산메트로타운푸르지오힐스테이트 109동 34층3402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일신 · 평가일 2023.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "달미역" 서측 인근에 소재하며, 주위는 아파트,
근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통인
편임.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장선 및 달미역(서해선)이 소
재하는 바 정류장까지의 거리 및 운행현황 등으로 보아 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 45층 건물 내 34층 3402호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중이며, 상세이용상태는 후첨 "건물이용 및 임대현황도" 참조.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보 및 소화전설비, 지하주차장, 난방설비 등을
갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로가 개설되어 있고, 본건 아파트단지 주위로 중로 및 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭20m-25m)(집산도로
), 상대보호구역(경일관광경영고등학교), 상대보호구역(생각을키우는유치원), 절대보호구역
(경일관광경영고등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전
산지, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2023타경1541 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1177 안산메트로타운푸르지오힐스테이트 109동 34층 3402호

용도: 아파트

감정가: 440,000,000원 (4억 4천만원)

토지면적: 23.74㎡ (약 7.18평)

토지 지분: 23.7401㎡ (약 7.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 74.77㎡ (약 22.62평)

건물 지분: 74.7692㎡ (약 22.62평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOOOOO (국민은행으로 추정)

특이사항: 중복사건, 유동화물건

주의사항:

특수물건정보: 중복사건, 유동화물건

2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치한 안산메트로타운푸르지오힐스테이트 109동 34층 3402호입니다.

달미역(서해선) 서측 인근에 소재하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 달미역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본건은 집합건물로서, 등기부등본상 현재까지 파악된 권리현황은 다음과 같습니다.

말소기준권리: 2018년 12월 21일 접수된 국민은행 근저당권(을1)입니다.

경매 신청 채권자는 국민은행(2023.04.07 접수, 2023타경1541)입니다.

본 건 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리(예: 근저당, 가압류, 압류 등)는 모두 소멸됩니다.

등기부등본 상 채권액 총계는 659,237,164원 입니다.

기재된 임차인 현황 상, 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 대항력 있는 임차인은 파악되지 않았습니다. 임대차 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본건이 속한 안산시 단원구 선부동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼재된 복합 상권입니다.

단지 인근으로 아파트 단지들이 밀집해 있으며, 근린생활시설, 학교 등이 자리 잡고 있어 기본적인 생활 편의시설 및 교육 환경을 갖추고 있습니다.

달미역을 중심으로 한 대중교통망이 구축되어 있어 배후 수요 확보에 유리한 입지입니다.

토지이용계획 상 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 아파트명: 안산 메트로타운 푸르지오 힐스테이트

* 주소: 경기도 안산시 단원구 선부동 1177

* 준공년도: 2018년 08월 27일

* 총 동수: 9개동

* 총 세대수: 1600세대

* 최고층: 47층 (본건 34층)

* 난방방식: 지역난방

* 주차: 지하주차장(40대), 지상주차장(4대) 등 총 2228대 주차 가능 (세대당 약 1.4대)

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

* 주요 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재경보 및 소화전, 지하주차장, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 유동화물건: 본 건은 중복사건으로, 다른 경매 사건이 진행 중일 수 있습니다. 유동화물건의 경우 채권의 이전이나 관리 주체의 변경 가능성이 있어 권리관계 확인에 주의가 필요합니다.

* 토지 이용 계획: 본 건은 아파트임에도 불구하고 토지이용계획 상 일반상업지역에 속해 있습니다. 이는 향후 재건축이나 용도 변경 관련하여 변수가 될 수 있으나, 현재로서는 아파트로서 이용 중에 있으며 건축물대장 상 공동주택으로 등재되어 있어 즉각적인 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 인근 시설: 주변에 학교(경일관광경영고등학교, 생각을키우는유치원)가 있어 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 산림과 관련된 각종 규제(보전산지, 임업용산지, 준보전산지)가 적용되는 지역입니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 신축급 아파트로, 달미역 인근에 자리 잡아 교통 및 생활 편의성이 양호합니다.

2018년 준공된 아파트로 건물 상태가 비교적 양호하며, 34층의 고층에 위치하여 조망권 또한 좋을 것으로 예상됩니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없습니다.

다만, 중복사건 및 유동화물건이라는 특이사항은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 달미역 초역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변 편의시설 및 주거 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

* 신축급 아파트: 2018년 준공으로 비교적 최신 축에 속하는 아파트로, 하자 발생 가능성이 낮고 선호도가 높습니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

* 높은 층수: 34층의 고층으로 일조권 및 조망권 확보에 유리하며, 이를 통한 시세 상승 여력이 있습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가(4.4억) 대비 최근 실거래가(74.66m² 기준 4.48억)를 고려할 때, 적정 가격으로 입찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 종합적으로 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(74.66㎡)의 26층 매물이 2026년 7월 13일 448,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 34층으로 해당 거래보다 높은 층수임을 감안할 때, 이를 상회하는 가격 형성이 가능할 것으로 예상됩니다.

감정가는 440,000,000원입니다.

최근 거래가 및 본 건의 고층 프리미엄을 고려하여, 예상 입찰가는 430,000,000원 ~ 450,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

경매 물건 특성상 내부 상태, 명도 난이도, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

본 물건은 인수할 임차인의 보증금이 없어 추가적인 인수 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.