나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600740 [9] 대전광역시 유성구 봉명동 683-3 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "계룡스파텔" 북동측 인근에 위치하는 통칭 "트리플타운" 제2층 제201호 외 10개호로서, 주위는 도시형생활주택, 숙박시설, 근린생활시설 및 위락시설등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하고 근거리에 유성온천역, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 제2층 제201호, 제203호, 제3층 제301호 내지 제303호, 제4층 제403호, 제6층 제602호, 제603호, 제8층 제801호, 제802호 및 제9층 제901호로서,(사용승인일 : 2016.04.14) - 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 등 마감. - 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감. - 창호 : 샤시창호임.

이용상태

기호(1~11) 공히, 도시형생활주택으로 이용중이며, 기호(1) 201호는 건축물대장 상 ‘제1종근린생활시설(의원)’이나 현황 도시형생활주택(201-1호, 201-2호)2개호로 이용하고 있는 바, 경매입찰 시 참고하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약15미터의 도로가 소재하며, 북측으로 보행자전용도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법> 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천), 중점경관관리구역(유성)등임.

공부와의 차이

본건 중 기호(1) 201호는 건축물대장 상 ‘제1종근린생활시설(의원)’이나 현황 도시형생활주택(201-1호, 201-2호)2개호로 이용하고 있는 바, 경매입찰 시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600740 (9)

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 683-3 3층302호

용도: 도시형생활주택

감정가: 1억 6천 8백만원

토지면적: 16.86㎡ (약 5.10평)

토지분할면적: 16.8552㎡ (약 5.10평)

건물면적: 44.59㎡ (약 13.49평)

건물분할면적: 44.5926㎡ (약 13.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOO

특이사항: 공동담보,

주의사항:

특수물건정보: 공동담보,

감정평가서 요약: 구분건물 감정평가요항표

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "계룡스파텔" 북동측 인근에 위치하며, 통칭 "트리플타운" 건물 내 제3층 제302호입니다.

주위는 도시형생활주택, 숙박시설, 근린생활시설 및 위락시설 등이 혼재된 지역으로 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 유성온천역과 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 남측으로는 약 15미터 폭의 도로가, 북측으로는 보행자 전용도로가 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 특수도로(보행자전용도로) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역에 해당됩니다.

주변 시설로는 계룡스파텔, 각종 숙박 및 위락시설, 상업시설 등이 있어 유흥 및 관광 관련 시설 밀집 지역으로 파악됩니다. 현재까지 파악된 혐오시설은 없습니다.

1.2. 권리분석

권리관계는 말소기준권리인 대전동부새마을금고의 근저당권(1,885,000,000원)보다 후순위인 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

임의경매개시결정등기(채권자: 대전동부, 채권금액: 797,659,440원)가 말소기준권리보다 후순위로 진행 중입니다.

총 등기부채권액은 1,885,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김 (302호)

* 보증금: 1억 5천만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 02월 16일

* 확정일자: 2023년 01월 13일

* 배당신고일자: 2026년 07월 15일

* 대항력: 없음

* 비고:

권리분석 결과, 임차인 김 은 대항력이 없으므로 보증금 1억 5천만원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 따라서 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 봉명동 일대는 유성온천역을 중심으로 상업, 숙박, 위락시설 및 도시형생활주택이 밀집한 지역입니다.

최근 실거래가 자료에 따르면, 주변의 다세대 주택들의 시세는 다음과 같습니다.

- '덕주빌라'(35.52㎡, 1996년 준공)는 2025년 8월 4천 7백만원에 거래되었습니다. (평당 약 132만원)

- '미성로얄빌라A,B동'(64.345㎡, 1997년 준공)은 2026년 5월 1억 6천만원에 거래되었습니다. (평당 약 249만원)

- '플러스빌리지'(68.83㎡, 2010년 준공)는 2026년 5월 1억 9천만원에 거래되었습니다. (평당 약 276만원)

본건은 2016년에 준공된 도시형생활주택으로 비교적 신축에 속하며, 전용면적 44.59㎡(약 13.49평)입니다.

인근 "트리플타운"의 평당가는 약 725만원으로 언급된 자료도 있습니다.

주변 부동산 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적과 연식의 건물은 평당 약 250만원 내외의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 도시지역, 일반상업지역 내에 위치하여 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

주변에 유성온천역과 다수의 버스 노선이 있어 교통이 편리하며, 상업시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

건물에는 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물대장 상 '제1종근린생활시설(의원)'로 등재된 호실이 현황 도시형생활주택으로 이용되고 있다는 점은 참고할 필요가 있습니다. (본건 302호와는 직접적인 관련은 없는 것으로 보입니다.)

1.5. 잠재적 리스크

건축물대장 상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이가 있는 호실이 존재합니다. (201호 관련 내용) 이는 향후 건축물 관련 행정 처리에 영향을 미칠 수 있으므로 확인이 필요합니다.

임대관계가 미상인 다른 호실들이 존재할 수 있습니다.

본건은 공동담보 물건으로, 관련 채무 및 담보권 설정 내역을 면밀히 검토해야 합니다.

다양한 용도지구(일반상업지역, 관광특구, 온천원보호지구 등)에 속해 있어 향후 건축 행위나 재개발 시 규제가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전 유성구 봉명동의 트리플타운 내 도시형생활주택으로, 유성온천역과 인접하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 비교적 신축 건물이며, 주변 상업 및 위락시설 밀집 지역에 위치하여 임대수익 및 시세차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 건축물대장 상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이, 공동담보 물건이라는 점 등은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

신축(2016년 준공) 도시형생활주택으로 비교적 최신 건물임.

유성온천역 역세권 및 상업, 위락시설 밀집 지역에 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

주변 시세 대비 감정가 및 예상 입찰가를 통해 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력 보유.

임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없음.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보와 건물의 준공 연도, 면적 등을 종합적으로 고려하여 시세를 분석한 결과, 본건(44.59㎡)의 현재 시세는 평당 약 250만원에서 270만원 수준으로 추정됩니다.

이를 바탕으로 산정된 예상 시장가는 약 1억 1천 7백만원에서 1억 3천 2백만원 범위로 볼 수 있습니다.

감정가(1억 6천 8백만원)와 비교 시, 시장 가격이 상대적으로 낮게 형성된 것으로 파악됩니다.

임차인의 보증금(1억 5천만원)은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으므로 입찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다.

종합적인 시장 상황 및 경쟁 입찰 예상도를 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 약 1억 3천만원 ~ 1억 4천 5백만원 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다.

(위 금액은 현재 시점을 기준으로 산정한 예상치이며, 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.