나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600740 [5] 대전광역시 유성구 봉명동 683-3 6층603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "계룡스파텔" 북동측 인근에 위치하는 통칭 "트리플타운" 제2층 제201호 외 10개호로서, 주위는 도시형생활주택, 숙박시설, 근린생활시설 및 위락시설등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하고 근거리에 유성온천역, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 제2층 제201호, 제203호, 제3층 제301호 내지 제303호, 제4층 제403호, 제6층 제602호, 제603호, 제8층 제801호, 제802호 및 제9층 제901호로서,(사용승인일 : 2016.04.14) - 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 등 마감. - 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감. - 창호 : 샤시창호임.

이용상태

기호(1~11) 공히, 도시형생활주택으로 이용중이며, 기호(1) 201호는 건축물대장 상 ‘제1종근린생활시설(의원)’이나 현황 도시형생활주택(201-1호, 201-2호)2개호로 이용하고 있는 바, 경매입찰 시 참고하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약15미터의 도로가 소재하며, 북측으로 보행자전용도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법> 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천), 중점경관관리구역(유성)등임.

공부와의 차이

본건 중 기호(1) 201호는 건축물대장 상 ‘제1종근린생활시설(의원)’이나 현황 도시형생활주택(201-1호, 201-2호)2개호로 이용하고 있는 바, 경매입찰 시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600740 (5)

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 683-3, 6층 603호

용도: 도시형생활주택

감정가: 113,000,000원

토지면적: 11.18㎡ (약 3.38평)

건물면적: 29.57㎡ (약 8.95평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOO

1.2. 건물 정보

사용승인일: 2016년 4월 14일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 제6층 제603호

마감: 외벽 - 석재붙임 및 드라이비트 등, 내벽 - 벽지도배 및 타일붙임 등, 창호 - 샤시창호

1.3. 토지 정보

형상 및 이용상태: 세장형의 평지로서 공동주택 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 남측으로 로폭 약 15미터 도로, 북측으로 보행자전용도로 소재

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 중로1류(폭 20m~25m), 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역(하천), 중점경관관리구역(유성)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "계룡스파텔" 북동측 인근에 위치하며, 통칭 "트리플타운" 내 제6층 제603호입니다. 주위에는 도시형생활주택, 숙박시설, 근린생활시설 및 위락시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 근거리(도보 8분 거리)에 유성온천역이 있고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존 (갑1): 2016-04-26, 권리자: 안기현

* 근저당권 (을1): 2016-04-26, 권리자: 대전동부새마을금고, 금액: 1,885,000,000원 (말소기준권리)

* 주택임차권 (을2): 2024-10-10, 권리자: 김용연, 금액: 70,000,000원 (말소)

* 임의경매 (갑4): 2026-04-13, 권리자: 대전동부, 금액: 797,659,440원 (말소)

3.2. 총 권리 분석

등기부채권 총액: 1,955,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김용연 (603호)

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-14

확정일자: 2022-08-04

배당신고일자: 2024-10-10

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 박주영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-12-08

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

3.5. 임차인 관련 주의 문구

* 임차인 김용연은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 그러나 보증금 70,000,000원이 존재하므로, 낙찰 후 법적 절차 및 배당 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 임차인 박주영은 보증금, 차임, 확정일자, 배당신고일자 등의 정보가 누락되어 있습니다. 대항력이 없으므로 명도 대상이 될 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 및 시설

본건이 위치한 지역은 도시형생활주택, 숙박시설, 근린생활시설 및 위락시설이 혼재하는 상업/주거 복합 지역입니다. 인근에 다양한 식당가(태평소국밥, 이관복 명장냉면, 온천칼국수, 대손관 본점 등)와 편의시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 인근 부동산 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 연립/다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 덕주빌라 (2025년 8월 매매): 35.52㎡, 47,000,000원 (건축년도 1996년)

* 미성로얄빌라A,B동 (2026년 5월 매매): 64.345㎡, 160,000,000원 (건축년도 1997년)

* 플러스빌리지 (2026년 5월 매매): 68.83㎡, 190,000,000원 (건축년도 2010년)

본건(트리플타운, 2016년 준공)은 건축 연도가 비교적 최신이며 도시형생활주택으로 분류됩니다. 제공된 매매 사례 중 덕주빌라의 가격은 본건과 직접적인 비교가 어렵습니다. 미성로얄빌라와 플러스빌리지의 경우, 면적이 본건보다 크고 건축 연도가 오래되었음에도 불구하고 평당 가격이 본건의 감정평가액(약 382만원/10,000원)보다 낮은 수준(약 248만원~276만원/10,000원)입니다. 이는 본건의 신축 연식과 도시형생활주택으로서의 가치를 반영한 것으로 보입니다. 감정평가액 113,000,000원(약 382만원/10,000원)은 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.3. 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 명확하게 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 본건 소재지가 관광특구 및 위락시설이 인접한 지역에 포함되어 있어, 일부 유흥 시설 등이 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 시설

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비, 소방 설비 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 교통: 유성온천역 도보 8분, 버스정류장 인접

* 쇼핑: 유성 홈플러스 도보 5분 거리

* 음식점: 다양한 유명 맛집 및 식당가 인접

* 기타: 대덕 연구단지 차량 12분 거리, 대전 엑스포과학공원 접근성 양호

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 대항력 없는 임차인(김용연)이 보증금을 가지고 있어, 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 임차인 박주영의 정보가 부족하여 향후 발생할 수 있는 변수를 예측하기 어렵습니다.

6.2. 물건 상태 리스크

* 건축물대장 상 기호(1) 201호는 제1종근린생활시설(의원)로 등재되어 있으나, 현황은 도시형생활주택(201-1호, 201-2호)으로 이용 중인 점은 건물 전체의 관리 및 행정 처리 시 참고가 필요합니다. (본건 603호와 직접적인 관련은 없으나, 건물 전체의 특이사항으로 인지 필요)

* 공동담보 물건으로, 동일 건물의 다른 물건에 대한 추가 경매 또는 권리 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

* 위락시설 및 관광특구 지역에 포함되어 있어, 밤 시간대 소음 등 생활 환경에 대한 민감도가 개인에 따라 다를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 유성구의 역세권에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 감정평가액 또한 주변 시세 및 건물 연식을 고려할 때 합리적으로 책정된 것으로 판단됩니다. 다만, 권리관계 상 인수되는 보증금은 없으나 임차인 관련 변동 가능성 및 공동담보 물건으로서의 리스크는 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축 도시형생활주택으로 향후 시세 상승 잠재력 보유

* 잘 갖춰진 주거 및 상업 인프라로 안정적인 임대 수익 기대 가능

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 온전한 권리 취득 가능

9. 예상 입찰가

감정가: 113,000,000원

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본건의 신축 연식과 도시형생활주택임을 감안할 때 감정가는 현재 시세를 반영하는 것으로 보입니다. 다만, 부동산 임의 경매 특성상 경쟁률에 따라 입찰가가 결정됩니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하고, 시장 상황 및 낙찰 후 명도 비용 등을 감안할 때, 적정 입찰가 범위는 95,000,000원에서 107,000,000원 사이로 예상됩니다.

권장 입찰가: 100,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.