나이스옥션 법원경매 대전 2026타경242 [2] 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 1층117호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(1~4)은 세종특별자치시 반곡동 소재 '한국법제연구원' 동측 인근에 위치하는 구분건물 비오케이아트센터 주건축물 제1동 1층 107호 외 3개호이며 주변은 대단위 아파트단지 및 학 교, 공원, 관공서(국토연구원, 한국조세재정연구원, 한국법제연구원 등), 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 상업적 배후 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 용이하고 서측 및 동측 인근 도로변에 시내버스정류장이 소 재 하는 등 정류장까지의 거리와 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때, 교통여 건은 보통임.

건물의 구조

▶ 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 6층 건물중, 1층 107호, 117호, 119호, 120호 (사용승인일 : 2019.03.06) 외벽 : 외장석재 및 복합판넬 등 마감 내벽 : 몰탈 위 페인트 및 인테리어 등 마감 창호 : 샷시창호 및 강화유리

이용상태

기호(1) : 일반건축물대장상 제1종 근린생활시설로 등재되어 있으나, 현재는 별첨'사진용 지'와 같이 휴업상태인 것으로 조사됨. 기호(2) : 인접한 호수(118호)와 일괄로 일반음식점(FAVOR DESSERT HOUSE)로 이용중임. 기호(3,4) : 두개 호수 일괄로 일반음식점(킹타원)으로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비, 기타 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평탄한 토지로서, 기준시점 현재, 상업용 건물(비오케이아트센터) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 남서측으로 포장된 중로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제 한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 예정지역<신행정수도 후속대 책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법> 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 미상이며 이용상황 및 마감재 등은 건축물현황도, 내·외부관찰 및 탐문조사 내 용 등을 참작하여 평가하였는 바, 참고 하시기 바람. ② 기준시점 현재, 기호(2)는 인접한 호수(118호)와 경계 구분없이 일반음식점(FAVOR DESSERT HOUSE)로 이용중이고, 기호(3,4)는 경계구분없이 일반음식점(킹타원)으로 이용 중임.

물건 비고

대지권 미등기이나 매각목적물 및 최저매각가격에 적정 대지권가격이 포함됨.
(채무자및소유자가 대지지분에 따른 대지사용권 규약을 공증받았으며, 매수인에게 대지권 등기에 협조하겠다는 취지의 보정서를 2026. 7. 28.자로 제출)
인접호수(118호)와 경계 구분 없이 일반음식점으로 이용중 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2026타경242 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 의OOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 1층 117호

도로명 주소: 세종특별자치시 국책연구원3로 12 (반곡동)

건물명: 비오케이아트센터

동/호수: 주건축물제1동 117호

용도: 근린상가

사용승인일: 2019.03.06

1.3. 면적 정보

토지면적: 2115.00㎡ (약 639.8평)

건물면적(전유부): 47.30㎡ (약 14.3평)

건물 총 연면적: 13855.61㎡ (약 4191.5평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 809,000,000원

매각 대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 대지권미등기, 공동담보

주의사항: 대지권 미등기이나 매각목적물 및 최저매각가격에 적정 대지권가격이 포함됨. (채무자및소유자가 대지지분에 따른 대지사용권 규약을 공증받았으며, 매수인에게 대지권 등기에 협조하겠다는 취지의 보정서를 2026. 7. 28.자로 제출) 인접호수(118호)와 경계 구분 없이 일반음식점으로 이용중 임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 세종특별자치시 반곡동에 위치하며, '한국법제연구원' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 대단위 아파트 단지, 학교, 공원, 관공서(국토연구원, 한국조세재정연구원, 한국법제연구원 등) 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 상업적 배후 여건이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근 및 주정차가 용이하며, 서측 및 동측 인근 도로변에 시내버스정류장이 위치해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 속해 있으며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 예정지역, 중점경관관리구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 의당농업협동조합의 근저당권을 말소기준권리로 하는 부동산 임의경매 사건입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리는 2019년 4월 1일 접수된 의당농업협동조합의 근저당권입니다.

본 매각으로 인해 다음과 같은 권리들은 소멸될 예정입니다: 을2, 을3, 갑3, 갑4, 갑6, 을3-2, 갑7.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 등기사항 외 별도 부담이 있을 수 있으므로 유의)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 민

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-26

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.5. 총 채권액

등기부채권 총액은 9,601,561,179원입니다.

4. 상권분석

4.1. 현 시설 이용 현황

본건(117호)은 1층에 위치하며, 현재 인접 호수(118호)와 경계 구분 없이 일반음식점 'FAVOR DESSERT HOUSE'로 이용 중입니다. 건물 전체적으로는 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 교육연구시설 등으로 다양하게 활용되고 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

주변에는 대단위 아파트 단지, 학교, 공공기관 및 연구 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 근린생활시설들이 혼재되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.3. 잠재 수요

인근 연구원 종사자, 아파트 주민, 유동인구 등을 대상으로 한 일반음식점, 근린생활시설 등으로서의 잠재 수요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건 주변은 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 주거 환경이 우수하며, 녹지 공간(공원)도 인접해 있습니다.

5.2. 편의 및 공공시설

관공서 및 연구기관이 다수 위치하고 있어 행정 서비스 접근성이 좋으며, 다양한 편의시설이 주변에 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본건은 대지권이 미등기 상태입니다. 다만, 매각 목적물 및 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있으며, 채무자 및 소유자가 대지 사용권 규약을 공증받고 매수인에게 등기 협조 의사를 밝힌 보정서를 제출했습니다. 따라서 등기 가능성은 높으나, 매수 후 등기 절차에 따른 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 인접 호수와의 이용 관계

본건(117호)은 인접 호수(118호)와 경계 구분 없이 일반음식점으로 함께 이용 중입니다. 이는 매수 후 분할, 임대, 또는 별도 이용 시 협의가 필요하며, 이에 따른 추가적인 관리나 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

6.3. 높은 채권액 대비 감정가

본 건의 총 채권액은 약 96억원에 달하는 반면, 감정가는 약 8.09억원입니다. 이는 담보물 가치 대비 채무가 매우 높은 상황으로, 경매 진행 중 유찰 가능성이 높으며, 낙찰가에도 영향을 미칠 수 있습니다. 채권자(의당농업협동조합)가 경매를 신청한 임의경매이므로, 경매 취하 가능성은 낮으나, 향후 채권 채무 관계 변화를 주시할 필요가 있습니다.

6.4. 기타 특이사항

공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 여부 및 결과가 본 건에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

세종시의 중심 상업지역에 위치한 1층 근린상가 물건으로, 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 주변 관공서 및 대규모 주거 단지의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다. 다만, 대지권 미등기 상태 해소 절차와 인접 호수와의 이용 관계 정리 등 매수 후 추가적인 관리가 필요합니다. 높은 총 채권액으로 인해 유찰 가능성이 있으며, 이를 통해 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. 다만, 투자 결정 전 현장 방문을 통한 상권 및 건물 상태 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 핵심 상권에 위치한 1층 상가

* 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물

* 관공서, 연구단지, 대규모 아파트 단지 인접으로 인한 풍부한 배후 수요

* 대지권 미등기 해소 시 권리관계 명확화 및 가치 상승 기대

* 유찰을 통한 시세 대비 저가 매수 가능성

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 809,000,000원입니다. 본 건은 총 채권액이 감정가 대비 매우 높아 유찰 가능성이 높습니다.

따라서, 여러 차례 유찰을 거쳐 진행될 경우를 상정하여 다음과 같이 예상 입찰가 범위를 제시합니다. (단, 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 추가적인 권리 변동 등에 따라 달라질 수 있으므로 참고용으로 활용하시기 바랍니다.)

인수되는 임차인 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 고려되지 않습니다.

* 1차 최저매각가격: 809,000,000원

* 2차 최저매각가격 (가정): 647,200,000원

* 3차 최저매각가격 (가정): 517,760,000원

* 예상 입찰가 범위 (보수적 관점): 440,000,000원 ~ 582,000,000원 (3차 또는 4차 유찰 시 가격대 고려)

* 최종 투자 결정은 철저한 현장 조사 및 시세 분석 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.

혐오시설 여부

세종시 반곡동 848번지 주변은 한국법제연구원, 국토연구원 등 다수의 국책연구기관과 아파트 단지가 밀집한 지역입니다. 이러한 지역 특성상, 통상적으로 혐오시설로 분류되는 시설(폐기물 처리 시설, 화장터 등)이 입지할 가능성은 매우 낮으며, 실제 조사 결과 해당 지역에서 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.