나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600740 [11] 대전광역시 유성구 봉명동 683-3 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "계룡스파텔" 북동측 인근에 위치하는 통칭 "트리플타운" 제2층 제201호 외 10개호로서, 주위는 도시형생활주택, 숙박시설, 근린생활시설 및 위락시설등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하고 근거리에 유성온천역, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 제2층 제201호, 제203호, 제3층 제301호 내지 제303호, 제4층 제403호, 제6층 제602호, 제603호, 제8층 제801호, 제802호 및 제9층 제901호로서,(사용승인일 : 2016.04.14) - 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 등 마감. - 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감. - 창호 : 샤시창호임.

이용상태

기호(1~11) 공히, 도시형생활주택으로 이용중이며, 기호(1) 201호는 건축물대장 상 ‘제1종근린생활시설(의원)’이나 현황 도시형생활주택(201-1호, 201-2호)2개호로 이용하고 있는 바, 경매입찰 시 참고하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약15미터의 도로가 소재하며, 북측으로 보행자전용도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법> 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천), 중점경관관리구역(유성)등임.

공부와의 차이

본건 중 기호(1) 201호는 건축물대장 상 ‘제1종근린생활시설(의원)’이나 현황 도시형생활주택(201-1호, 201-2호)2개호로 이용하고 있는 바, 경매입찰 시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2026타경600740 (11)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOOOOO

감정가: 112,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 683-3 2층 203호

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 제2층

사용 승인일: 2016년 04월 14일

1.3. 면적 정보

토지 면적: 11.18㎡ (약 3.38평)

토지 지분: 11.1782㎡ (약 3.38평)

건물 면적: 29.57㎡ (약 8.94평)

건물 지분: 29.5735㎡ (약 8.94평)

1.4. 평가 요약

위치 및 주위 환경: 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "계룡스파텔" 북동측 인근 "트리플타운" 제2층 203호. 주변은 도시형생활주택, 숙박시설, 근린생활시설, 위락시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통 상황: 단지까지 차량 접근 가능하며, 근거리에 유성온천역, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통시됨.

이용 상태: 도시형생활주택으로 이용 중임.

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지 이용 상태 및 도로: 세장형의 평지로서 공동주택 건부지로 이용 중임. 남측으로 로폭 약 15미터 도로, 북측으로 보행자 전용도로가 소재함.

토지 이용 계획 및 제한 사항: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구), 중로1류, 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역 등임.

공부와의 차이: 본건 중 기호(1) 201호는 건축물대장 상 ‘제1종근린생활시설(의원)’이나 현황 도시형생활주택(201-1호, 201-2호) 2개호로 이용 중임. (본건 203호는 도시형생활주택으로 이용 중)

기타 참고사항: 임대 관계는 미상임.

특이사항: 공동담보.

2. 입지조건

2.1. 위치 분석

본 물건은 대전광역시 유성구 봉명동에 위치하며, "계룡스파텔" 인근의 "트리플타운" 내에 소재합니다. 해당 지역은 도시형생활주택과 더불어 숙박시설, 근린생활시설, 위락시설 등이 혼재된 복합 용도의 지역입니다.

2.2. 교통 환경

단지 내 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다. 지하철 1호선 유성온천역이 근거리에 위치하고 있으며, 인근에 다수의 버스 정류장이 있어 시내외 이동이 수월합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2016년 04월 26일 접수된 대전동부새마을금고의 근저당권 (1,885,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을1 근저당 외 모든 권리(을2 주택임차권, 갑4 임의경매개시결정 등)는 본 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 본건보다 우선하는 권리나 인수되는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

* (203호) 김

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2026년 01월 30일

확정일자: 2026년 01월 30일

대항력: 없음

* (203호) 이

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 04월 15일

확정일자: 2021년 03월 23일

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을2)은 말소됨.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리 분석 의견

본 경매 물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 등기부상 부담은 없습니다.

명시된 임차인 김 씨와 이 씨 모두 대항력이 없는 것으로 분석되었으며, 이 씨의 경우 등기부상 주택임차권도 이미 말소 처리되었습니다. 따라서 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대전 유성구 봉명동은 유성온천지구를 중심으로 관광, 숙박, 상업, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히 본건은 "트리플타운"에 속하며, 주변에 다양한 형태의 근린생활시설 및 위락시설이 공존합니다.

4.2. 주변 시설

유성온천역을 중심으로 상업 시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 금융 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다. "계룡스파텔"과 같은 숙박시설이 인접해 있어 유동인구가 풍부한 편입니다.

4.3. 상권 잠재력

관광특구 및 온천 지구라는 지리적 이점은 지속적인 임대 수요를 확보할 수 있는 잠재력을 제공합니다. 상업 및 위락시설과의 연계성 또한 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 마트, 편의점, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 분포하고 있어 생활이 편리합니다. (상세 내용은 현장 확인 필요)

5.2. 교통

지하철 1호선 유성온천역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

5.3. 교육

본 물건은 일반상업지역에 위치하며, 주변의 교육 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 자녀 교육을 고려하신다면 별도의 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물대장과의 차이

건물 내 일부 호실(201호)에서 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황이 다르다는 점은 건물 관리 및 행정 처리상의 잠재적 이슈를 시사합니다. 다만, 본건(203호)은 도시형생활주택으로 이용 중임을 명시하고 있습니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 임차인과의 협의 및 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 지역 특성

주변에 숙박시설 및 위락시설이 혼재되어 있어, 일부 지역에서는 소음이나 유흥가 밀집으로 인한 주거 환경 저해가 발생할 수 있습니다. 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았으나, 해당 지역의 전반적인 분위기 및 치안 상태는 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 공시지가 및 용도지역

일반상업지역으로 지정되어 있어 재산세 등 보유세 부담이 일반 주거지역보다 높을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2016년 준공된 비교적 신축 연도의 도시형생활주택으로, 유성온천역 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 공동담보 물건으로 채권 총액이 높지만, 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되는 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없습니다.

다만, 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 점, 일부 호실의 공부상 용도와 현황의 차이, 그리고 상업 및 위락시설이 혼재된 지역 특성은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 대항력 없는 임차인으로 인한 보증금 인수 위험은 없으나, 명도 과정에서의 원만한 진행이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 역세권 입지

유성온천역 도보권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 이는 임대 수요 확보에 긍정적인 요소로 작용합니다.

8.2. 신축 건물

2016년에 사용 승인된 건물로 최신 설비와 현대적인 구조를 갖추고 있어 유지 보수 비용이 적게 들고, 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

8.3. 관광 특구 내 입지

유성온천 관광 특구라는 이점은 지역 가치 상승 잠재력을 높이며, 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

8.4. 권리 인수 부담 없음

말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 별도의 법적 부담이나 보증금 인수 위험이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 112,000,000원입니다. 제공된 주변 다세대 주택 실거래가 데이터(2026년 5월 기준, 평당 약 820만원~910만원)를 분석한 결과, 본건의 감정가는 평당 약 1,250만원으로 시세 대비 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다.

그러나 본건은 주변 비교 물건보다 준공 연도가 최신(2016년)이며, 입지적 강점(역세권, 관광 특구)을 고려할 때 감정가 수준에서의 경쟁이 예상됩니다.

보증금 인수 부담이 0원이며 권리상 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다.

예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 112,000,000원

참고: 상기 분석은 제공된 정보와 현재 시점(2026년 9월)에서의 일반적인 시장 상황을 바탕으로 하였으며, 2026년 5월의 실거래가 데이터를 기준으로 하였습니다. 실제 입찰 시에는 최신 시장 동향, 경쟁 현황, 본건의 실제 상태 등을 반드시 재확인하고 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.