나이스옥션 법원경매 수원 2024타경67490 [10] 경기도 화성시 남양읍 활초리 230-123 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태양 · 평가일 2024.05.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 남양읍 활초리 소재 "활초초등학교" 북동측 근거리에 위치하는 토지로서, 대상물건 단독주택 및 중·소규모공장, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 제반교통사정은 불편함.

형태 및 이용상태

일련번호(1), (2), (6), (10) : 완경사 세장형의 토지로서, 현황 "주거용 건부지"로 이용중임. 일련번호(3) : 완경사 부정형의 토지로서, 현황 "주거용 건부지"로 이용중임. 일련번호(4) : 완경사 부정형의 토지로서, 현황 "나대지" 상태임. 일련번호(5), (7) : 완경사 세장형의 토지로서, 현황 "나대지" 상태임. 일련번호(8) : 완경사 삼각형의 토지로서, 현황 "나대지" 상태임. 일련번호(9), (11) : 현황 "도로"임. 일련번호(12) : 완경사 가장형의 토지로서, 현황 "주거용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) ~ (4), (6) ~ (8), (10) : 대상물건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함. 일련번호(5) : 대상물건 남서측 및 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함. 일련번호(9), (11) : 현황 "도로"임. 일련번호(12) : 대상물건 동서남북으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역 (일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 일련번호(2) ~ (12) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역 (일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

대상물건 토지 일련번호(1), (2), (3), (6), (10), (12) 위 지상에 제시외건물이 소재함. [후첨 "지적 및 건물개황도" 참조]

공부와의 차이

대상물건 토지 일련번호(12)는 공부상 지목 "임야"이나, 현황 "주거용 건부지"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경67490 (10)

소재지: 경기도 화성시 남양읍 활초리 230-123

용도: 단독주택

감정가: 505,701,950원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: OOO (개인정보 보호)

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보

주의사항: 일괄매각

1.2. 면적정보

토지면적: 286.00㎡ (약 86.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 166.45㎡ (약 50.3평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

* 중복병합사건, 중복사건, 공동담보로 인한 복합적인 권리 관계가 존재합니다.

* 일괄매각 대상 물건입니다.

* 감정평가서 요약에 따르면, 토지는 주거용 건부지, 나대지, 도로 등으로 이용되고 있으며, 일부 토지 위에 제시외건물이 소재하는 것으로 확인됩니다.

* 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '주거용 건부지'로 이용 중인 토지가 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 화성시 남양읍 활초리 소재 '활초초등학교' 북동측 근거리에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 중·소규모 공장, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 인근 대중교통 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 전반적인 교통 상황은 다소 불편한 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 상태 및 형태

대상 물건 토지는 일련번호에 따라 다양한 형태로 이용 중입니다. 일부 필지는 완경사의 세장형 또는 부정형 토지로 '주거용 건부지'로 이용되고 있으며, 일부는 '나대지' 상태입니다. 또한, 현황 '도로'로 이용되는 필지도 있습니다.

2.4. 도로 상태

대상 물건의 각 필지는 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있으며, 일부 필지는 남서측 및 남동측, 또는 동서남북으로 폭넓게 도로에 접하여 차량 통행이 용이한 부분이 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

대상 물건은 대부분 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 성장관리권역에 속해 있습니다. 일부 필지는 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로로 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-09

* 대항력: 없음

* 비고: 인수할 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 현황 (토지)

* 소유권 이전 (갑1, 2020-09-29): 고미홀딩스주식회사

* 근저당권 (을1, 2020-09-29): 발안농업협동조합 (말소기준권리) - 말소

* 지상권 설정 (을2, 2020-09-29): 발안농업협동조합 - 말소

* 근저당권 (을3, 2021-10-22): 주식회사씨앤케이자산관리대부 - 말소

* 근저당권 (을4, 2022-04-13): 주식회사노블홀딩스대부 - 말소

* 근저당권부채권근질권 설정 (을4-3, 2023-10-11): 주식회사프로핏 - 말소

* 압류 (갑10, 2024-01-17): 화성시 - 말소

* 압류 (갑11, 2024-03-27): 경기광주세무서장 - 말소

* 임의경매개시결정 (갑12, 2024-05-03): 주식회사씨앤케이자산관리대부 - 말소

* 임의경매개시결정 (갑13, 2024-07-17): 발안농업협동조합 - 말소

* 압류 (갑14, 2024-12-27): 화성시 - 말소

* 총 채권액 합계 (등기부채권 총액): 3,006,000,000원

3.3. 등기부 현황 (건물)

* 소유권 보존 (갑1, 2023-03-06): 고미홀딩스주식회사

* 근저당권 (을1, 2023-04-05): 주식회사씨앤케이자산관리대부 (말소기준권리) - 말소

* 근저당권 (을2, 2023-04-05): 주식회사노블홀딩스대부 - 말소

* 근저당권 (을4, 2023-04-24): 발안농업협동조합 - 말소

* 근저당권부채권근질권 설정 (을2-2, 2023-10-11): 주식회사프로핏 - 말소

* 압류 (갑4, 2024-01-24): 경기광주세무서장 - 말소

* 임의경매개시결정 (갑5, 2024-06-05): 주식회사씨앤케이자산관리대부 - 말소

* 임의경매개시결정 (갑6, 2024-07-17): 발안농업협동조합 - 말소

* 총 채권액 합계 (등기부채권 총액): 3,006,000,000원

3.4. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

토지 등기부상의 을1 근저당권 (2020-09-29 접수, 발안농업협동조합)이 말소기준권리이며, 건물 등기부상의 을1 근저당권 (2023-04-05 접수, 주식회사씨앤케이자산관리대부)도 말소기준권리로 작용합니다. 경매 절차 진행 시 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으므로, 매각으로 인해 위 등기부들에 기재된 대부분의 권리(근저당, 지상권, 압류, 임의경매 등)는 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서 참고사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부상 지상권(을2)은 말소된 것으로 확인되어 인수되는 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

3.5. 인수할 보증금

임차인 현황에 따라 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 분석

대상 물건이 소재한 남양읍 활초리는 도심 외곽 지역으로, 전원주택, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 복합적인 지역입니다. 활초초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 시설 접근성이 있습니다. 주변에 산업단지나 고속도로 교통망 접근성에 대한 개발 기대감이 있는 지역이나, 현재는 대중교통 이용이 다소 불편한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

인근에 초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 하지만, 쇼핑, 의료, 문화 등 주요 편의시설에 대한 접근성은 차량 이용이 필수적이며, 대중교통 이용은 제한적입니다.

5.2. 주거 환경

전원주택, 공장, 농경지 등이 혼합된 지역 특성상 쾌적한 자연환경과 도심의 편의시설 접근성 사이에서 균형을 이루는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복합 물건 정보

중복병합사건, 중복사건, 공동담보로 인한 복잡한 권리 관계는 경매 진행 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 공부상 불일치 및 제시외 건물

* 토지 일부 필지는 공부상 지목과 현황 이용 상태가 다릅니다.

* 토지 위에 제시외건물이 소재하는 것으로 확인되어, 이에 대한 인수 여부 및 처리 방안을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 접근성 및 주변 환경

* 대중교통 접근성이 불편하여 차량 의존도가 높습니다.

* 지역 내 불법 채석이나 폐기물 처리 시설과 관련된 이슈가 일부 보도되고 있어, 해당 물건지와 직접적인 관련은 없더라도 광범위한 지역의 환경적, 사회적 이슈를 인지할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 남양읍에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 주거용 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 감정가는 약 5억 5백만원 수준입니다. 주변 환경은 전원주택과 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역이며, 학교가 근접해 있습니다. 교통은 차량 접근은 용이하나 대중교통은 불편합니다. 등기부상 권리 관계는 다소 복잡하나, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 경매 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인은 대항력이 없어 인수할 보증금이 없습니다. 다만, 공부상 지목과 현황 이용의 불일치, 제시외건물의 존재 등은 추가적인 확인 및 처리가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 상당한 면적의 토지를 확보할 수 있어, 향후 건축 또는 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 계획관리지역으로 건폐율 및 용적률이 비교적 높아 활용도가 높을 수 있습니다.

* 말소되는 권리가 대부분이므로 권리 관계 자체는 명확하게 정리될 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건과 유사한 조건(단독주택, 토지 면적, 지역 등)의 정확한 비교 물건을 특정하기는 어렵습니다. 주변 부동산 정보 검색 결과, 화성시 남양읍 일대의 단독주택 및 토지 가격은 면적, 건축 연도, 위치, 도로 접근성, 토지 이용 계획 등에 따라 폭넓은 차이를 보입니다.

* 유사 지역의 소형 전원주택 및 토지 매물은 2억~4억원대에서 거래되는 사례가 있으나, 본 물건의 토지 면적(286㎡) 및 건물 면적(166.45㎡)과는 차이가 큽니다.

* 대규모 개발 가능성이 있는 토지의 경우, 평당 100만원 이상으로 거래되는 사례도 있습니다.

* 감정가(505,701,950원)는 토지 면적과 건물 면적, 그리고 계획관리지역임을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

제공된 정보를 바탕으로 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에는 한계가 있습니다. 현장 조사를 통해 제시외건물의 현황, 건물 상태, 주변 개발 계획 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가의 80~100% 수준에서 시작하여 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동됩니다. 본 건의 경우, 복합적인 권리 관계(비록 소멸 예정이라도)와 제시외건물, 지역적 특성 등을 고려하여 감정가 수준 또는 약간 하회하는 범위에서 신중하게 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 잠정적인 입찰가 범위는 감정가 대비 85~95% 수준인 약 4억 3천만원 ~ 4억 8천만원 선에서 신중하게 검토해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 매우 보수적인 접근이며, 상세한 현장 조사 및 권리 관계 재확인 후 최종 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.