나이스옥션 법원경매 수원 2024타경67490 [2] 경기도 화성시 남양읍 활초리 230-131 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태양 · 평가일 2024.05.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 남양읍 활초리 소재 "활초초등학교" 북동측 근거리에 위치하는 토지로서, 대상물건 단독주택 및 중·소규모공장, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 제반교통사정은 불편함.

형태 및 이용상태

일련번호(1), (2), (6), (10) : 완경사 세장형의 토지로서, 현황 "주거용 건부지"로 이용중임. 일련번호(3) : 완경사 부정형의 토지로서, 현황 "주거용 건부지"로 이용중임. 일련번호(4) : 완경사 부정형의 토지로서, 현황 "나대지" 상태임. 일련번호(5), (7) : 완경사 세장형의 토지로서, 현황 "나대지" 상태임. 일련번호(8) : 완경사 삼각형의 토지로서, 현황 "나대지" 상태임. 일련번호(9), (11) : 현황 "도로"임. 일련번호(12) : 완경사 가장형의 토지로서, 현황 "주거용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) ~ (4), (6) ~ (8), (10) : 대상물건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함. 일련번호(5) : 대상물건 남서측 및 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함. 일련번호(9), (11) : 현황 "도로"임. 일련번호(12) : 대상물건 동서남북으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역 (일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 일련번호(2) ~ (12) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역 (일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

대상물건 토지 일련번호(1), (2), (3), (6), (10), (12) 위 지상에 제시외건물이 소재함. [후첨 "지적 및 건물개황도" 참조]

공부와의 차이

대상물건 토지 일련번호(12)는 공부상 지목 "임야"이나, 현황 "주거용 건부지"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록16.건물의 도로명주소는 공부상 '137-47'로 기재되어 있으나, 현황 '137-45'임(화성시청에 확인하였다고 감정평가서에 기재됨). 해당 지번 주소에는 도로명 주소 137-47과 137-45가 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경67490 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOOOO (실제 경매 개시 채권자는 수원지방법원 2024타경79899 (2024타경67490)의 발안농업협동조합, 수원지방법원 2024타경72140 (2024타경67490)의 주식회사씨앤케이자산관리대부 등 다수입니다.)

2.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 화성시 남양읍 활초리 230-131

용도: 단독주택

2.3. 면적 및 건물 정보

토지 면적: 288.00㎡ (약 87.12평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 125.47㎡ (약 37.95평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 447,145,260원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2.5. 특이사항

중복병합사건, 중복사건, 공동담보 물건으로, 다수의 권리가 경매로 소멸될 예정입니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 화성시 남양읍 활초리 소재 "활초초등학교" 북동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 중·소규모 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다.

3.3. 토지 이용 현황

토지는 일련번호에 따라 완경사의 세장형 또는 부정형, 삼각형, 가장형 등 다양한 형태를 보이며, 현황 주거용 건부지, 나대지, 그리고 일부는 도로로 이용 중입니다.

3.4. 도로 상태

토지들은 대체로 남서측으로 폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 일부 토지는 도로 자체로 이용되고 있습니다.

3.5. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온)에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한) 및 성장관리권역(수도권정비계획법)에 해당됩니다. 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부 포함)로 지정된 구역도 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황 (토지)

등기부상 갑구에는 소유권이전(고미홀딩스주식회사) 및 압류(경기광주세무서장, 화성시), 임의경매 개시결정(주식회사씨앤케이자산관리대부, 발안농업협동조합) 내역이 기재되어 있습니다. 을구에는 근저당권(발안농업협동조합, 주식회사씨앤케이자산관리대부, 주식회사노블홀딩스대부), 지상권설정(발안농업협동조합), 근저당권부채권근질권설정(주식회사프로핏) 등이 설정되었으나, 모두 말소 예정으로 확인됩니다. 토지 등기부채권 총액은 3,006,000,000원입니다.

4.2. 등기부현황 (건물)

건물 등기부상 갑구에는 소유권보존(고미홀딩스주식회사) 및 압류(경기광주세무서장), 임의경매 개시결정(주식회사씨앤케이자산관리대부, 발안농업협동조합) 내역이 기재되어 있습니다. 을구에는 근저당권(주식회사씨앤케이자산관리대부, 주식회사노블홀딩스대부, 발안농업협동조합), 근저당권부채권근질권설정(주식회사프로핏) 등이 설정되었으나, 모두 말소 예정으로 확인됩니다. 건물 등기부채권 총액은 3,006,000,000원입니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-02-21

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 임차인: 우

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-02-22

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

4.4. 말소기준권리 및 인수 권리

토지의 말소기준권리는 2020년 9월 29일 접수된 발안농업협동조합의 근저당권(을1)이며, 건물의 말소기준권리는 2023년 4월 5일 접수된 주식회사씨앤케이자산관리대부의 근저당권(을1)입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단됩니다. 다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'라고 기재되어 있으나, 등기부상 지상권(을2)은 말소된 것으로 확인되어 추가 확인이 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시세 분석

경기도 화성시 남양읍 활초리 일대의 단독주택 및 토지 시세를 조사한 결과, 유사한 면적 및 조건의 부동산 거래 사례가 많지 않아 정확한 시세 산정에 어려움이 있습니다. 그러나 인근 지역의 일반적인 단독주택 거래 동향과 유사한 면적의 토지 매매 가격을 고려할 때, 본 물건의 감정가(447,145,260원)는 시장 시세와 유사하거나 다소 높은 수준으로 판단됩니다. (※ 상세 시세 정보는 현장 조사 및 최신 부동산 정보 활용 필요)

5.2. 주요 시설 및 혐오시설

활초초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 남양읍 지역은 개발 중인 지역으로 점진적인 편의시설 확충이 예상됩니다. 주변 지역에 대한 조사 결과, 단기적인 부동산 가치 하락을 초래할 만한 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. (※ 최종 판단은 현장 방문을 통한 면밀한 확인 필수)

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

활초초등학교가 인근에 소재하며, 남양읍 소재지 내 일부 상업시설 및 편의시설을 이용할 수 있습니다. 다만, 대형 쇼핑몰이나 종합병원 등은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

6.2. 교육시설

* 초등학교: 활초초등학교 (단지 북동측 인근)

* 기타: 인근 지역의 중학교, 고등학교 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 제시외 건물

토지 일련번호 (1), (2), (3), (6), (10), (12) 지상에 제시외 건물이 소재하고 있어, 명도 과정에서 추가 협의 또는 비용 발생 가능성이 있습니다.

7.2. 공부와의 차이

건물의 도로명주소가 공부상 '137-47'로 기재되어 있으나, 현황은 '137-45'로 확인되었습니다. 해당 지번 주소에는 도로명 주소 137-47과 137-45가 모두 존재합니다.

7.3. 권리관계 특이사항

중복병합, 중복, 공동담보 물건으로 권리관계가 복잡할 수 있으나, 등기부상 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

7.4. 교통 불편

인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행 빈도가 낮아 대중교통 이용에 불편함이 따를 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 남양읍에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 확보하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 개발 잠재력을 가진 곳입니다. 권리분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단되나, 제시외 건물 존재 및 도로명 주소 공부상 차이 등의 사항은 명도 및 소유권 이전 시 추가적인 확인과 주의가 필요합니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으므로 차량 보유가 권장됩니다.

9. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 향후 개발 가능성.

* 계획관리지역으로 건폐율 및 용적률 적용 가능.

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적음.

* 화성시 개발 계획에 따른 지역 가치 상승 기대.

10. 예상 입찰가

주변 시세 조사 및 물건 현황을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 경매 예상 입찰가 범위는 약 3억 8천만 원에서 4억 2천만 원 사이로 추정됩니다. 보수적인 관점에서 권리관계의 안전성과 현황상의 특이사항을 감안하여, 감정가(447,145,260원)의 약 80~90% 수준을 고려한 전략이 필요합니다. 최종 입찰가는 경매 당일 현장 분위기, 경쟁자 수, 물건의 실질적 가치 평가 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. (※ 본 예상가는 시장 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.