나이스옥션 법원경매 수원 2024타경67490 [6] 경기도 화성시 남양읍 활초리 230-135 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태양 · 평가일 2024.05.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 남양읍 활초리 소재 "활초초등학교" 북동측 근거리에 위치하는 토지로서, 대상물건 단독주택 및 중·소규모공장, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 제반교통사정은 불편함.

형태 및 이용상태

일련번호(1), (2), (6), (10) : 완경사 세장형의 토지로서, 현황 "주거용 건부지"로 이용중임. 일련번호(3) : 완경사 부정형의 토지로서, 현황 "주거용 건부지"로 이용중임. 일련번호(4) : 완경사 부정형의 토지로서, 현황 "나대지" 상태임. 일련번호(5), (7) : 완경사 세장형의 토지로서, 현황 "나대지" 상태임. 일련번호(8) : 완경사 삼각형의 토지로서, 현황 "나대지" 상태임. 일련번호(9), (11) : 현황 "도로"임. 일련번호(12) : 완경사 가장형의 토지로서, 현황 "주거용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) ~ (4), (6) ~ (8), (10) : 대상물건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함. 일련번호(5) : 대상물건 남서측 및 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함. 일련번호(9), (11) : 현황 "도로"임. 일련번호(12) : 대상물건 동서남북으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역 (일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 일련번호(2) ~ (12) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역 (일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

대상물건 토지 일련번호(1), (2), (3), (6), (10), (12) 위 지상에 제시외건물이 소재함. [후첨 "지적 및 건물개황도" 참조]

공부와의 차이

대상물건 토지 일련번호(12)는 공부상 지목 "임야"이나, 현황 "주거용 건부지"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록15.건물의 도로명주소는 공부상 '137-47'로 기재되어 있으나, 현황 '137-41'임(화성시청에 확인하였다고 감정평가서에 기재됨)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경67490 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 남양읍 활초리 230-135

용도: 단독주택

감정가: 474,799,280원

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 제시외 건물 포함 (일괄매각)

도로명주소 공부상 '137-47'이나 현황 '137-41' (화성시청 확인)

1.3. 면적 및 건물 현황

토지면적: 295.00㎡ (약 89.25평)

토지지분: 295㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 142.48㎡ (약 43.10평)

건물지분: 142.48㎡

건물 제시외면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

1.4. 감정평가 요약

토지감정요항표

- 위치 및 주위환경: 활초초등학교 북동측 인근, 단독주택, 중소규모 공장, 농경지, 임야 등 혼재 지역 (주위환경 보통)

- 교통상황: 차량 접근 가능하나 인근 버스정류장 거리 및 운행 빈도 고려 시 교통사정 불편함

- 형태 및 이용상태: 완경사 세장형/부정형/삼각형/가장형 토지, 현황 주거용 건부지 및 나대지, 일부 도로로 이용 중.

- 인접 도로상태: 남서측 노폭 약 6m 내외 아스팔트 포장도로 접함. 일부 토지는 동서남북 도로 접함.

- 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 성장관리권역. 일부 토지는 건축법상 도로에 포함.

- 제시목록 외의 물건: 토지 지상에 제시외 건물 소재함.

- 공부와의 차이: 토지 일련번호(12)는 공부상 지목 '임야'이나 현황 '주거용 건부지'로 이용 중.

- 기타참고사항: 임대관계 미상.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 화성시 남양읍 활초리 소재하며, 활초초등학교에서 북동측으로 인근한 지역에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 중소규모 공장, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 자연환경이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 가능하나, 인근 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 판단됩니다. 화성시의 교통약자 이동지원센터 운영 정보를 보면, 남양읍 일대는 일부 대중교통 노선이 있으나 배차 간격이 넓은 경우가 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

토지는 계획관리지역으로, 성장관리계획구역 및 가축사육제한구역에 속합니다. 대부분의 토지는 완경사 지형이며, 현황 주거용 건부지, 나대지, 도로 등으로 이용되고 있습니다. 남서측으로는 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리는 2020년 9월 29일 접수된 발안농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다. 매각으로 인해 해당 근저당권을 포함한 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

토지 등기부 요약:

- 소유권이전: 고미홀딩스주식회사 (2020-09-29)

- 근저당: 발안농업협동조합 (2020-09-29, 말소기준권리)

- 지상권설정: 발안농업협동조합 (2020-09-29, 말소)

- 근저당: 주식회사 씨앤케이자산관리대부 (2021-10-22, 말소)

- 근저당: 주식회사 노블홀딩스대부 (2022-04-13, 말소)

- 근저당권부채권근질권설정: 주식회사 프로핏 (2023-10-11, 말소)

- 압류: 경기광주세무서장 (2024-03-27, 말소)

- 임의경매: 주식회사 씨앤케이자산관리대부 (2024-05-03, 말소) - 본 사건 (2024타경67490)

- 임의경매: 발안농업협동조합 (2024-07-17, 말소) - (2024타경79899)

- 압류: 화성시 (2025-06-04, 말소)

총 채권액 (토지): 3,006,000,000원

건물 등기부 요약:

- 소유권보존: 고미홀딩스주식회사 (2023-03-16)

- 근저당: 주식회사 씨앤케이자산관리대부 (2023-04-05, 말소기준권리)

- 근저당: 주식회사 노블홀딩스대부 (2023-04-05, 말소)

- 근저당: 발안농업협동조합 (2023-04-24, 말소)

- 근저당권부채권근질권설정: 주식회사 프로핏 (2023-10-11, 말소)

- 압류: 경기광주세무서장 (2024-01-24, 말소)

- 임의경매: 주식회사 씨앤케이자산관리대부 (2024-06-05, 말소) - (2024타경72140)

- 임의경매: 발안농업협동조합 (2024-07-17, 말소) - (2024타경79899)

총 채권액 (건물): 3,006,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 조동현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-12-29

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없으며, 보증금과 차임이 없어 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'라고 기재되어 있으나, 토지 등기부상 해당 지상권은 말소된 것으로 확인됩니다. 따라서 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 화성시 남양읍 활초리 일대는 주거용 단독주택과 함께 중소규모 공장, 농경지가 혼재된 지역으로, 상업 시설이 밀집된 중심 상권과는 거리가 있습니다. 최근 화성시청역이 개통 예정(2024년 10월 예정)인 점은 호재로 작용할 수 있습니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석

주변 단독주택 및 전원주택 매물 정보를 분석한 결과, 활초리 및 인근 지역의 단독주택은 다양한 가격대에 거래되고 있습니다.

* 2024년 9월 1일 유튜브 영상에 소개된 화성시 남양읍 활초리 전원주택은 231평(토지)에 6억 3천만원(평당 약 272만원)에 매물로 나왔습니다. 이 매물은 4차선 도시계획도로와 인접하고 화성시청역과의 거리가 가까워 시세 상승 여력이 있다고 언급되었습니다.

* 2025년 11월 3일 유튜브 영상에 따르면, 화성시 남양읍 활초리 단독주택(토지 366㎡, 건축연면적 151.9㎡)이 4억 5천만원에 매물로 소개되었습니다. 이 매물은 신축급 리모델링이 완료된 상태였습니다.

* 2025년 11월 16일 유튜브 영상에서는 거래 완료된 화성시 남양읍 활초리 단독주택(리모델링 완료, 벙커주차장)이 4억대 중반 가격으로 소개되었습니다.

이는 본건과 유사한 조건의 단독주택들이 4억대 중반에서 6억대 초반까지 거래되거나 매물로 나와 있음을 시사합니다. 본건의 감정가는 4억 7,480만원으로, 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

물건지 인근에 활초초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경에 어느 정도 접근성을 제공합니다.

5.2. 편의시설 및 기반시설

인근에 대규모 상업 시설이 밀집되어 있지는 않으나, 차량으로 이동 가능한 거리에 생활 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다. 화성시 남양읍은 교통약자 이동지원센터를 운영하며, 남양읍 지역에도 관련 시설이 있어 대중교통 이용이 불편한 경우 지원을 받을 수 있습니다.

5.3. 주변 환경 특이사항

주변 환경 분석 결과, 2025년 2월 4일 화성시 남양읍 활초리에서 유기견 사육장으로 추정되는 비닐하우스에 화재가 발생한 사례가 있습니다. 이 사건은 국유지에 위치하며 주변 생활 환경이 열악하고 쓰레기가 방치된 곳으로 언급되었습니다. 이는 잠재적으로 해당 지역의 생활 환경과 관련된 리스크 요인이 될 수 있으나, 본건 물건 자체와의 직접적인 관련성은 명확하지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 도로명 주소 불일치

건물 등기부상 도로명 주소와 현황 주소가 상이하여(공부상 '137-47', 현황 '137-41') 추후 행정 처리 시 혼선이 발생할 수 있습니다. 다만, 화성시청에 확인되었다는 감정평가서의 기재로 인해 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.2. 중복 병합 사건

중복병합사건, 중복사건, 공동담보 등의 특이사항은 경매 절차의 복잡성을 시사할 수 있으나, 권리분석상 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

6.3. 교통 불편

본 물건까지의 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성이 낮아 생활권 형성에 다소 불편함이 따를 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 현황

토지 일련번호(1)~(12)에 걸쳐 주거용 건부지, 나대지, 도로 등 다양한 용도로 이용되고 있으며, 일부 필지는 완경사 지형으로 건축이나 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 남양읍 활초리에 위치한 단독주택으로, 감정가는 4억 7,480만원입니다. 토지와 건물은 일괄 매각되며, 제시외 건물도 포함됩니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없는 안전한 권리 상태를 가지고 있습니다. 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

다만, 주변 대중교통 이용이 다소 불편하고, 토지 이용 현황 및 지형적 특성을 고려해야 합니다. 또한, 과거 인근에서 발생한 화재 사건과 같은 환경적 요인을 잠재적 리스크로 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리 분석: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 명도 용이: 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적습니다.

* 개발 호재: 화성시청역 개통 예정(2024년 10월)으로 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 합리적 감정가: 주변 유사 물건 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 474,799,280원이며, 주변 유사 단독주택의 시세를 고려할 때, 2024년 9월 기준 평당 약 272만원에서 350-400만원 수준의 시세가 형성된 것으로 보입니다.

* 토지 면적: 295㎡ (약 89.25평)

* 건물 면적: 142.48㎡ (약 43.10평)

보수적으로 평당 300만원으로 산정 시:

* 토지 예상가: 89.25평 * 300만원 = 267,750,000원

* 건물 가치는 감정가 및 주변 시세를 고려하여 추가적으로 산정해야 하나, 본건의 감정가가 4.7억원으로 건물 면적을 고려했을 때 합리적인 수준으로 보입니다.

종합적으로, 감정가 474,799,280원을 기준으로, 현재 시장 상황과 경쟁 입찰 가능성을 고려하여 4억 8천만원 ~ 5억 2천만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 특히 개발 호재와 주변 시세 상승 가능성을 감안하여 공격적인 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

(입찰 참여 시에는 현장 방문을 통해 정확한 물건 상태를 확인하고, 최근 실거래가 및 유사 물건 시세 변동 추이를 면밀히 재확인하신 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.