나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11708 [3] 경상북도 김천시 율곡동 1123 더스퀘어 1층 120호 판매시설 경매

경상북도 김천시 혁신2로 15 더스퀘어, 1층 120호 (판매시설) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경11708(김천지원 경매4계). 감정가 540,000,000원, 최저가 378,000,000원. 매각기일은 2026-11-11입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 11708 [3]
소재지	경상북도 김천시 율곡동 1123 더스퀘어 1층 120호
도로명주소	경상북도 김천시 혁신2로 15 더스퀘어, 1층 120호
용도	판매시설
건물명	더스퀘어
매각기일	2026.11.11
관할법원	김천지원 경매4계 (054) 420 - 2094)
이용제한	(접함)중로1류(폭 20m~25m), (접함)근린공원, 혁신도시개발예정지구, 중심상업지역, (접함)자연녹지지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역

경상북도 김천시 율곡동 1123 더스퀘어 1층 120호 판매시설 경매 물건 이미지

면적

토지면적	34.73㎡ (10.51평)
건물면적	60㎡ (18.15평)

금액

감정가	540,000,000원
최저가	378,000,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	37,800,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.10.07	540,000,000원	유찰
2차	2026.11.11	378,000,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 대림 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 김천시 율곡동 소재 &quot;김천(구미)역&quot; 북동측 인근에 위치하는 &apos;더스퀘어 제 1층 제118호~제120호&apos; 구분건물로서, 부근 일대는 경북혁신도시 내 중심상업지역으로 상업용 구분건물, 업무시설 및 상업용 나지 등으로 형성되어 있습니다.
교통상황: 본건까지 차량 출입 자유로우며, 인근에 시내버스승강장, 철도역 및 지방도 등이 있어 제반 교통 사정은 무난합니다.
건물의 구조: 1-가~3-다) 철골철근콘크리트구조 기타지붕 5층건 중 제1층 제118호~제120호로서, 외벽: 알미늄복합판넬, 화강석, 페어그라스 등 마감, 내벽: 내부인테리어 미시공상태, 바닥: 바닥인테리어 미시공상태, 콘크리트 등 마감, 창호: 샷시 단창입니다.
이용상태: 1~가~3-다) 공히 &quot;판매시설(상점)&quot; 용도이나, 현재 공실상태입니다.
설비내역: 공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 소방설비, 방송설비 등 되어 있 습니다.
토지의 형상 및 이용상태: 장방형 토지로 인접지와 등고 평탄한 &quot;상업용 구분건물 건부지&quot;입니다.
인접 도로상태등: 본 건물부지 서측으로 왕복4차선, 남측으로 왕복3차선 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 중심상업지역(2016-03-17), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2014-02-03) (중로1-혁신8)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-03-17)(접합), 가축사육제한구역(2022-02- 24)(전부제한구역(전.축종)), 혁신도시개발예정지구(2016-03-17)입니다.
공부와의 차이: 없습니다.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1)임대관계: 미상입니다. 2)기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

김천지원 2025타경11708 (3)

1.2. 소재지

경상북도 김천시 율곡동 1123 더스퀘어 1층 120호

1.3. 용도

판매시설

1.4. 감정가

540,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 34.73㎡ (약 10.50평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 건물면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

에OOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

유동화물건, 공동담보

1.10. 감정평가서 요약

* 본건은 경북혁신도시 중심상업지역 내에 위치한 '더스퀘어 제1층 제118호~제120호' 구분건물입니다.

* 건물 구조는 철골철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물 중 제1층 일부이며, 외벽은 알미늄복합판넬, 화강석, 페어그라스 등으로 마감되었습니다.

* 내부 및 바닥 인테리어는 미시공 상태이며, 창호는 샷시 단창입니다.

* 용도는 판매시설(상점)이나 현재 공실 상태입니다.

* 공동 위생, 급배수, 승강기, 에스컬레이터, 소방, 방송 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지는 장방형으로 인접지와 등고 평탄하며, 상업용 구분건물 건부지로 이용 중입니다.

* 본 건물부지 서측은 왕복 4차선, 남측은 왕복 3차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.11. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)

* 가축사육제한구역(전부제한구역, 전.축종)

* 혁신도시개발예정지구

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 물건은 경상북도 김천시 율곡동 소재 '김천(구미)역' 북동측 인근에 위치합니다.

* 부근 일대는 경북혁신도시 내 중심상업지역으로, 상업용 구분건물, 업무시설, 상업용 나지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스 승강장, 철도역(김천(구미)역) 및 지방도가 있어 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

* 김천(구미)역은 KTX 및 SRT가 정차하며, 주변으로 CGV 김천율곡, 스타벅스 등 편의시설이 있습니다.

2.3. 건물 및 토지 상태

* 건물은 철골철근콘크리트구조 5층 건물 중 1층 일부이며, 외벽은 복합 판넬, 화강석 등으로 마감되었으나, 내벽과 바닥은 미시공 상태입니다.

* 토지는 장방형으로 평탄하며, 상업용 건물 부지로 이용되고 있습니다.

* 건물 부지는 왕복 4차선 및 3차선 도로에 인접해 있어 접근성이 좋습니다.

2.4. 주변 상권 및 시설

* 본 물건이 위치한 율곡동은 경북혁신도시의 핵심 생활권으로, 젊은 층 유입과 공공기관 이전으로 교육, 문화, 교통 인프라가 빠르게 확충되고 있습니다.

* 율곡스퀘어는 혁신도시 내 활발하게 운영되는 상권으로, 최근 김천시 제1호 골목형상점가로 지정되어 온누리상품권 가맹점 등록 등 다양한 혜택을 받게 되었습니다.

* 주변에는 쿠우쿠우, 뼈큰감자탕, 스타벅스 등 다양한 식당 및 카페가 입점해 있습니다.

* 김천(구미)역 주변에 호텔, 게스트하우스 등 숙박시설이 위치해 있습니다.

* 김천시는 다양한 축제(직지나이트투어, 포도축제 등)와 지역 특산물(포도, 복숭아, 한우 등)을 보유하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2019년 12월 18일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을8)입니다.

* 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 이전 등기 (갑3, 갑4, 갑10)

* 근저당권 (을8, 을9): 농협은행주식회사 (15.6억원), 송관석 (3억원)

* 가압류 (갑13): 신용보증기금 (8,500만원)

* 압류 (갑14, 갑15, 갑16, 갑21, 갑23): 중부세무서장, 의정부세무서장, 포천세무서장, 국민건강보험공단, 의정부시

* 임의경매개시결정 (갑25): 에이치에프엔일사유동화전문 (15.6억원)

* 압류 (갑26): 김천시

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 해당사항 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

임차인 중 대항력이 있으나 보증금 및 차임 등 금액이 미상인 경우, 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 본건의 경우 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 특별한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 입지 특성

* 경북혁신도시 중심상업지역 내에 위치하여 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리합니다.

* 김천(구미)역과 가까워 대중교통 이용객의 접근성이 좋습니다.

* '더스퀘어' 건물은 상업시설 집적 지역에 위치하여 상권 활성화 가능성이 높습니다.

4.2. 상권 활성화 요인

* 율곡스퀘어가 김천시 제1호 골목형상점가로 지정되어 지역 상권 활성화 기대감이 높습니다.

* 인근에 주거단지 및 공공기관이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* KTX 김천(구미)역을 통한 외부 유입 인구 및 관광객의 잠재적 고객화 가능성이 있습니다.

4.3. 주변 시설

* 다양한 편의시설(CGV, 스타벅스 등)과 식당, 카페가 밀집해 있어 방문객 유입에 긍정적입니다.

* 대규모 상업시설인 율곡스퀘어 내에 위치하여 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 현재까지 검색된 정보상으로는 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않습니다. 다만, 김천 지역 전체의 환경 현안으로 'SRF 소각시설' 건립 관련 법정 다툼이 진행 중인 이슈가 있으나, 본건 물건지와의 직접적인 연관성은 낮습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

* KTX 김천(구미)역 접근성이 우수하며, 시내버스 승강장 이용이 편리합니다.

5.2. 편의시설

* 김천(구미)역 인근에 CGV, 스타벅스 등 다양한 상업 및 문화 편의시설이 위치합니다.

* 율곡동 행정복지센터, 우체국 등 공공기관 접근성도 양호합니다.

5.3. 교육 및 문화

* 혁신도시 내 교육 및 문화 시설 확충이 지속적으로 이루어지고 있습니다.

* 국민체육센터가 2026년 완공 예정으로, 생활체육 인프라 개선이 기대됩니다.

5.4. 녹지 및 환경

* 율곡동은 공원, 녹지, 산책로 등 친환경 생활 공간이 조성되어 있습니다.

* 다만, 과거 율곡천 가동보 관련 유지 관리 및 환경 문제에 대한 보도가 있었으나, 이는 직접적인 물건의 가치에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

* 본 건은 현재 공실 상태로, 임차인을 확보하지 못할 경우 수익 발생이 지연되거나 공실로 인한 고정비용 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 높은 채무 총액

* 감정가 5.4억원 대비 근저당 및 임의경매 채권 총액이 15.6억원 + 3억원 = 18.6억원에 달하여, 부동산 경매 시장의 낙찰가율 등을 고려할 때 투자금 회수에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

6.3. 미시공 상태

* 건물 내부 및 바닥 인테리어가 미시공 상태이므로, 실제 사용을 위해서는 추가적인 인테리어 비용이 발생합니다.

6.4. 유동화 물건

* 유동화 물건은 채권의 유동화를 통해 관리되므로, 일반적인 물건보다 복잡한 권리 관계나 추가적인 서류 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경북혁신도시 중심상업지역에 위치한 판매시설로, 김천(구미)역과의 접근성 및 주변 상권 활성화 가능성 등 긍정적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히 율곡스퀘어 일대가 골목형상점가로 지정되면서 상권 활성화에 대한 기대감이 높습니다.

그러나 현재 공실 상태이며, 내부 인테리어 미시공으로 인한 추가 비용 발생이 예상됩니다. 무엇보다 감정가 대비 과도하게 높은 채무 총액은 투자자에게 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 충분한 시장 조사와 수익성 분석을 바탕으로 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 혁신도시 성장 잠재력

* 경북혁신도시 내 중심상업지역에 위치하여 장기적인 지역 성장과 함께 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 우수한 교통 및 접근성

* KTX 김천(구미)역 인근에 위치하여 광역 접근성이 뛰어나며, 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

8.3. 상권 활성화 기대

* 골목형상점가 지정 등 상권 활성화 정책과 주변 인프라 확충으로 인한 잠재적 고객 증가가 예상됩니다.

8.4. 실수요자 접근 가능성

* 공실 상태 및 미시공 상태로 인해, 직접 운영할 실수요자에게는 인테리어 비용 고려 후 합리적인 가격으로 접근할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 540,000,000원이나, 현재 공실 상태 및 내부 미시공, 그리고 과도하게 높은 채무 총액(18.6억원 이상)을 고려할 때, 낙찰가율과 향후 예상 수익성을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

인수해야 할 임대차 보증금이나 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

실제 입찰가는 물건의 시장 가치, 향후 임대 수익률, 명도 비용, 그리고 본인이 투입 가능한 자금 규모 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 감정가는 참고 자료로 활용하되, 보수적인 관점에서 수익성 분석을 수행하는 것이 중요합니다.1.물건 기본정보