나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55799 [2] 경기도 용인시 수지구 신봉동 130-7 9층 902호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 ""신봉초등학교"" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지,다세대주택,오피스텔,주상용 건물,근린생활시설,학교 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 9층 중 2층 201호 외 5개호로서,
(사용승인일:2021.09.02.)
외벽:외장석재,몰탈위 페인팅 마감 등,
창호:pvc새시창호.

이용상태

집합건축물대장 상
일련번호 1:오피스텔,
일련번호 2~5:다세대주택,
일련번호 6:제2종근린생활시설(사무소) 임.

-내부구조도 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비,난방설비,승강기,화재경보설비,주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서,오피스텔,다세대주택 및 사무소의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 20미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

일련번호 6(202호)의 출입문은 집합건축물대장 건축물현황도의 위치와 현황 위치가 상이하므로 경매참가 시 참고하시기 바람.
-건축물현황도,사진용지 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.본건 각 구분건물의 이용상태 등은 점유자의 폐문부재 등으로 집합건축물대장의 건축물현황도,외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적인 상태를 기준으로 하였으므로 실제와 차이가 있을 수 있으니 경매참가 시 재확인하시기 바람.

물건 비고

1. 집합건축물대장상 다세대주택임
2. 옥탑1층에 다락이 소재하고[감정평가서의 '내부구조도(2)' 참조], 이를 감안하여 평가함(감정평가서의 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서 상 본 물건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 130-7번지 9층 902호에 소재하는 부동산으로, 사건번호 수원지방법원 2025타경55799 (2)로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정평가액은 588,000,000원이며, 토지면적은 23.80㎡(약 7.2평), 건물면적은 67.48㎡(약 20.4평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장상 본 건물이 속한 집합건축물은 2021년 9월 2일에 사용승인을 받은 건물이며, 총 9층 중 9층에 위치하고 있습니다.

건축물 표제부에 따르면 본 건물(어반시아)의 주용도는 업무시설이며, 기타 용도로는 오피스텔, 다세대주택, 사무소가 기재되어 있습니다. 총 연면적은 1496.097㎡, 대지면적은 404㎡입니다.

1.1. 입지조건

최고의 입지: 본 물건은 경기도 용인시 수지구 신봉동에 위치하며, "신봉초등학교"에서 남동측 근거리에 자리하고 있습니다.

주변 환경으로는 아파트 단지, 다세대 주택, 오피스텔, 주상복합 건물, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 조성되어 있습니다.

교통 상황으로는 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 상태는 서측으로 노폭 20미터의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획 상으로는 도시지역, 준주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역 등의 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 신안군수산업협동조합입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2022년 10월 26일에 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권금액 585,840,000원)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 매각으로 인해 위 근저당권을 포함한 을구의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황으로는 조영학 씨가 보증금 80,000,000원, 차임 150,000원에 임차 중이며, 전입일자 2024년 3월 12일, 확정일자 2024년 3월 22일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고일자는 2025년 5월 14일입니다.

인수되는 보증금은 0원으로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거와 상업 기능이 혼재된 복합 상권 지역에 위치하고 있습니다.

주변 아파트 단지와 다세대 주택 밀집 지역에 자리하고 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

근린생활시설 및 상업시설이 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

또한, 오피스텔 및 사무실 등이 혼재되어 있어 직장인 수요 또한 일부 확보할 수 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

교육: 신봉초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

편의시설: 주변 상업시설 및 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

주차: 건물 내 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

집합건축물대장과의 차이: 주의사항 1번에 명시된 바와 같이, 집합건축물대장상 다세대주택으로 표기되어 있습니다.

옥탑 다락: 감정평가서에 따르면 옥탑1층에 다락이 소재하고 있으며, 이를 감안하여 평가가 이루어졌습니다. 이는 건물의 활용도나 가치 평가에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

이용 상태의 불확실성: 임대관계는 미상이며, 각 구분건물의 이용상태 등은 폐문부재 등으로 인해 집합건축물대장의 건축물현황도, 외관조사, 탐문조사 및 일반적, 표준적인 상태를 기준으로 하였으므로 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 따라서 경매 참가 시 반드시 현장을 재확인해야 합니다.

건축물 현황도 상의 차이: 일련번호 6(202호)의 출입문이 집합건축물대장 건축물현황도의 위치와 현황 위치가 상이할 수 있다는 점이 언급되었습니다. (본건 902호와는 직접적인 관련은 없으나, 건물 전체의 관리 상태나 기록의 정확성 측면에서 참고할 필요가 있습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 수지구 신봉동에 위치한 신축급(2021년 사용승인) 다세대주택/오피스텔 복합 건물 내 9층 902호입니다. 신봉초등학교 인근의 우수한 입지에 자리하고 있으며, 주변 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 권리분석상 특별한 인수 사항은 없으며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리관계가 비교적 명확합니다. 다만, 건축물대장 상 표기된 용도와 실제 이용 상태, 임대 관계 미상 등 경매 참가 시 반드시 추가 확인이 필요한 사항들이 존재합니다. 옥탑 다락의 존재 및 감정가 산정 반영 등은 본건의 가치 평가에 영향을 미칠 수 있는 특이사항입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물이므로, 건물 노후도가 낮아 추가적인 유지보수 비용 발생 가능성이 적습니다.

우수한 입지 조건: 학교, 교통, 상업시설 등 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

깔끔한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이므로, 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 없습니다.

일괄 매각: 토지 지분과 건물 지분을 함께 취득하므로, 재산권 행사에 유리합니다.

복합 용도의 가능성: 건축물대장 상 업무시설, 오피스텔, 다세대주택, 사무소 등으로 등기되어 있어, 다양한 용도로 활용하거나 임대 수익을 다각화할 수 있는 잠재력이 있습니다. (단, 실제 허가사항 및 용도 확인 필수)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 588,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 정보 중 "벨몽테" (2017년 준공, 81.79㎡, 2026년 6월 거래가 51,700만원) 사례를 분석하면, 해당 물건의 평당 거래가는 약 1,970만원 수준으로 추정됩니다. 이를 본건 건물 면적 67.48㎡(약 20.4평)에 적용할 경우, 시세는 약 3억 9천만원에서 4억 1천만원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

다른 시세 정보인 "웰스톤시티앤웰스톤애비뉴" (2015년 준공, 20.84㎡, 2026년 6월 거래가 9,500만원)는 면적과 금액이 본건과 차이가 크고, 해당 금액이 9천 5백만원으로 추정될 경우 평당 가격이 상대적으로 낮아 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

본 건은 2021년 준공으로 "벨몽테"보다 신축이며, 감정평가에 옥탑 다락의 가치가 반영된 점 등을 고려하면 감정가액이 시세 추정치보다 높게 형성될 수 있습니다.

하지만 제공된 실거래 사례만을 바탕으로 볼 때, 감정가 5억 8천 8백만원은 시장 상황에 비해 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 시장 상황 및 감정가, 유사 물건 거래가 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

본 건의 잠재적 가치와 리스크 요인을 고려하여, 예상 입찰가를 4억 6천만원에서 5억 1천만원 범위로 제안합니다.

본 가격은 제공된 정보만을 바탕으로 한 추정치이므로, 반드시 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.