나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55799 [5] 경기도 용인시 수지구 신봉동 130-7 6층 602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 ""신봉초등학교"" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지,다세대주택,오피스텔,주상용 건물,근린생활시설,학교 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 9층 중 2층 201호 외 5개호로서,
(사용승인일:2021.09.02.)
외벽:외장석재,몰탈위 페인팅 마감 등,
창호:pvc새시창호.

이용상태

집합건축물대장 상
일련번호 1:오피스텔,
일련번호 2~5:다세대주택,
일련번호 6:제2종근린생활시설(사무소) 임.

-내부구조도 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비,난방설비,승강기,화재경보설비,주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서,오피스텔,다세대주택 및 사무소의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 20미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

일련번호 6(202호)의 출입문은 집합건축물대장 건축물현황도의 위치와 현황 위치가 상이하므로 경매참가 시 참고하시기 바람.
-건축물현황도,사진용지 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.본건 각 구분건물의 이용상태 등은 점유자의 폐문부재 등으로 집합건축물대장의 건축물현황도,외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적인 상태를 기준으로 하였으므로 실제와 차이가 있을 수 있으니 경매참가 시 재확인하시기 바람.

물건 비고

집합건축물대장상 다세대주택임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경55799 (5) 경기도 용인시 수지구 신봉동 130-7 6층 602호 부동산 임의 경매 물건에 대한 보고서입니다. 본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 다세대주택입니다. 감정가는 498,000,000원입니다.

1.1. 소재지 및 건물 현황

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 130-7번지, 신봉1로138번길 20에 위치한 '어반시아(URBAN SIA)' 건물 내 6층 602호입니다. 해당 건물은 2021년 9월 2일 사용 승인되었으며, 철근콘크리트 경사지붕 구조의 9층 건물입니다. 본건은 9층 중 6층에 해당합니다. 건축물대장상으로는 다세대주택으로 표기되어 있습니다.

1.2. 면적 및 가격 정보

토지 면적은 22.60㎡(약 6.84평)이며, 건물 면적은 64.05㎡(약 19.38평)입니다. 본건의 감정평가액은 498,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동에 소재하며, '신봉초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트 단지, 다세대주택, 오피스텔, 상가 건물, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 서측으로는 폭 20미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 규제를 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 소유권 보존 등기일은 2021년 9월 10일이며, 장기태 외 1명이 소유권자로 등재되어 있습니다. 말소기준권리는 2022년 10월 26일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권최고액 524,400,000원)입니다. 이후 여러 권리가 등기되었으나, 본 경매 개시 결정(수원지방법원 2025타경55799, 신안군수산업협동조합 신청)으로 인해 근저당권 및 경매 개시 결정 등은 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 524,400,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 김영혜가 등재되어 있습니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-07-25

* 확정일자: 2023-06-22

* 배당신고일자: 2025-05-15

* 대항력: 없음

3.3. 인수 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 임차인 김영혜는 확정일자를 받았으나, 배당 신고일자가 경매 개시일 이후이고 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 임차인의 보증금 50,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본건이 위치한 신봉동 일대는 아파트 단지와 다세대 주택이 밀집한 주거 지역의 특성을 가지고 있으며, 동시에 상업 시설 및 업무 시설(오피스텔, 근린생활시설)이 공존하는 복합 상권입니다. 건물의 용도 또한 오피스텔, 다세대주택, 사무소로 복합적으로 이용되고 있어, 다양한 수요층을 흡수할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 신봉초등학교가 인접해 있어 학군 수요도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 신봉초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋으며, 버스 정류장이 가까워 시내 이동이 편리합니다.

* 편의 시설: 주변에 아파트 단지 및 상가 건물이 많아 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 건물 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 화재 경보 설비, 주차장 등 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장과의 차이: 일련번호 6(202호)의 출입문 위치가 건축물 현황도와 상이하여 현장 확인이 필요합니다.

* 건물 이용 현황: 집합건축물대장상 오피스텔, 다세대주택, 제2종근린생활시설(사무소) 등 다양한 용도로 표기되어 있어, 실제 이용 상태와 공부상의 내용이 다를 수 있습니다. (감정평가서 요약에 따르면, 일련번호 1: 오피스텔, 2~5: 다세대주택, 6: 제2종근린생활시설(사무소))

* 임대 관계 미확인: 현재 임대 관계는 미상으로, 점유자 파악 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다. (단, 대항력 없는 임차인은 명도가 예상됨)

* 군사 시설 보호 구역: 비행안전제3구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2021년 준공)인 건물에 위치하며, 입지 조건 및 교통 편리성이 양호한 편입니다. 신봉초등학교와 같은 교육 시설이 인접해 있으며, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거용으로도 좋은 환경을 제공합니다. 다만, 건축물대장과의 상이점, 복합적인 건물 용도, 임대 관계 미확인 등은 투자 전 면밀한 현장 조사와 추가 확인이 필요한 부분입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 최신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 신축 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 신봉동의 생활권역에 속하며, 초등학교 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 하에 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지 지분과 건물 지분을 함께 취득하여 재산권 행사에 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 498,000,000원입니다. 주변 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사한 시기에 준공된 빌라(벨몽테, 2017년 준공, 81.79㎡)의 경우 517,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 20,900,000원의 시세로 환산됩니다. 본건(64.05㎡)을 이에 대입하면 약 405,000,000원의 가격대가 형성될 수 있습니다. 하지만 본건은 이보다 최신축(2021년 준공)인 점을 감안하면 감정가 수준 또는 그 이상도 가능성이 있으나, 복합 용도 및 기타 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 시세 및 감정가를 종합적으로 판단했을 때, 예상 입찰가는 440,000,000원 ~ 470,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.