나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55799 [3] 경기도 용인시 수지구 신봉동 130-7 9층 901호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 ""신봉초등학교"" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지,다세대주택,오피스텔,주상용 건물,근린생활시설,학교 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 9층 중 2층 201호 외 5개호로서,
(사용승인일:2021.09.02.)
외벽:외장석재,몰탈위 페인팅 마감 등,
창호:pvc새시창호.

이용상태

집합건축물대장 상
일련번호 1:오피스텔,
일련번호 2~5:다세대주택,
일련번호 6:제2종근린생활시설(사무소) 임.

-내부구조도 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비,난방설비,승강기,화재경보설비,주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서,오피스텔,다세대주택 및 사무소의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 20미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

일련번호 6(202호)의 출입문은 집합건축물대장 건축물현황도의 위치와 현황 위치가 상이하므로 경매참가 시 참고하시기 바람.
-건축물현황도,사진용지 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.본건 각 구분건물의 이용상태 등은 점유자의 폐문부재 등으로 집합건축물대장의 건축물현황도,외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적인 상태를 기준으로 하였으므로 실제와 차이가 있을 수 있으니 경매참가 시 재확인하시기 바람.

물건 비고

1. 집합건축물대장상 다세대주택임
2. 옥탑1층에 다락이 소재하고[감정평가서의 '내부구조도(2)' 참조], 이를 감안하여 평가함(감정평가서의 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55799 (3)

소재지: 경기도 용인시 수지구 신봉동 130-7, 9층 901호 (어반시아)

토지면적: 20.58㎡ (약 6.22평)

건물면적: 58.33㎡ (약 17.64평)

감정가: 516,000,000원

건축년도: 2021년 9월 2일 사용승인

용도: 집합건축물대장상 다세대주택 (건물 내 오피스텔, 제2종근린생활시설(사무소)도 포함)

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 "신봉초등학교" 남동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 주상용 건물, 근린생활시설, 학교 등이 소재하고 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로상태

본건은 서측으로 노폭 20미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2022년 10월 26일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1) 입니다.

등기부채권 총액

499,440,000원 입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

임차인 현황

* 오 (오영자)

보증금: 50,000,000원

차임: 1,300,000원

전입일자: 2024-05-20

확정일자: 2024-05-21

배당신고일자: 2025-05-14

대항력: 없음

인수 가능한 보증금

0원 입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 신봉동은 아파트 단지와 다세대 주택, 상업시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 배후 수요가 확보되어 있습니다.

신봉초등학교가 인근에 위치하여 교육 관련 시설 및 유동인구 발생 가능성이 있습니다.

건물 자체에 오피스텔, 다세대주택, 사무실 등 다양한 용도로 활용되고 있어 복합적인 상권 형성 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설

본건 인근에 신봉초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

편의시설

주변에 위치한 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

주거환경

다세대주택 및 아파트 단지가 혼재된 주거 지역으로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 화재경보설비, 주차장 등 생활에 필요한 기본적인 설비가 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

집합건축물대장상 본건은 다세대주택으로 표기되어 있으나, 건물 전체에는 오피스텔 및 근린생활시설(사무소) 등이 포함되어 있어 실제 이용 형태 및 법적 해석에 따른 혼란이 발생할 수 있습니다.

건물 사용승인일은 2021년 9월 2일로 비교적 신축 건물이나, 공부상 용도 구분이 복합적이라는 점을 유의해야 합니다.

집합건축물대장상 일련번호 6(202호)의 출입문 위치가 건축물현황도와 상이하다는 점은 경매 참가 전 현장 확인이 반드시 필요합니다.

임대 관계가 미상이며, 점유자의 실제 이용 상태가 공부상 현황과 차이가 있을 수 있으므로, 경매 참가 시 재확인을 통해 주의해야 합니다.

토지이용계획상 성장관리권역, 비행안전제3구역 등 일부 규제 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 건물 내 9층 901호입니다.

집합건축물대장상 다세대주택으로 분류되나, 건물 전체적으로 오피스텔, 사무실 등 다양한 용도가 혼합되어 있어 복합적인 가치를 지니고 있습니다.

등기부상 권리관계가 비교적 명확하며, 인수해야 할 임차 보증금이 없어 낙찰자가 추가로 부담해야 할 권리상의 위험은 적은 편입니다.

다만, 복합적인 용도, 일부 공부와의 차이점(출입문 위치), 임대관계 미확인 등은 경매 참여 전 반드시 직접 확인하고 신중하게 접근해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

본건은 신축급 건물 내 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

용인시 수지구 지역의 개발 계획 및 교통 환경 개선에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

권리상의 부담이 없어 안정적인 투자가 가능한 물건입니다.

옥탑층에 위치한 다락 공간은 실사용 면적을 넓히는 효과를 주어 활용 가치가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 516,000,000원

주변 시세 분석

최근 제공된 매매 정보에 따르면, 인근 유사 건물(2017년식, 약 24.7평)이 517,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 20,931,000원/평 수준입니다.

본건은 58.33㎡(약 17.64평)이며, 감정가는 516,000,000원으로 평당 약 29,251,000원입니다. 이는 최근 거래된 유사 면적 대비 높은 감정가 수준으로 판단됩니다.

본건의 감정가에는 비교적 신축인 건물 연식(2021년 사용승인), 9층의 고층, 다락 공간 존재 등의 가치가 반영된 것으로 보입니다.

경매 시세 분석 시, 주변 시장 상황과 본건의 개별적인 장단점을 종합적으로 고려해야 합니다.

예상 입찰가 산정

인수되는 임차 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

보수적인 관점에서 감정가의 90% 수준부터 낙찰 경쟁 상황을 고려하여 감정가까지의 범위에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 464,400,000원 ~ 516,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.