나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10596 [1] 경상남도 김해시 환지등예정지 서부지구토지구획정리사업지구28블럭1-ㅁ롯트 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정암 · 평가일 2026.05.19

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1. 조적조 평스라브 및 일부 아스팔트싱글지붕 2층건으로, 외 벽: 적벽돌타일 및 페인팅마감 등, 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 바 닥: 장판깔기 및 일부 타일마감 등, 창 호: 목재 및 새시 이중창구조임.

이용상태

1,2층 공히 단독주택(1층:2가구, 2층:1가구)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급,배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도' 참조 바람.

공부와의 차이

기호1 건물은 공부상 지붕이 ‘평스라브지붕’이나 현황 ‘평스라브 및 일부 아스팔트싱글지 붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 현장조사시 임대중인 것으로 탐문되나 상세 임대관계는 미상임. 나. 기 타 : ① 기호1 건물은 등기사항전부증명서상 소재지가 ‘경상남도 김해시 서부지구토지구획정 리사업지구28블럭1-ㅁ롯트’이나 일반건축물대장상 2001.12.17. 구획정리완료되어 391-3번지로 지번변경되었음. ② 기호1 건물 중 1층 일부(외부 102호 표기)는 임차인 등 진술에 의하면 별지‘사진용 지’와 같이 천정 일부 및 벽체 하부 등에 경미한 누수흔적이 있는 것으로 탐문되고, 2층은 2024년 8월경 화재로 인하여 임차인이 내부 등 개보수한 것으로 탐문되는 바 경매입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물 포함. 지번 변경되어 현황 흥동 391-3번지 지상에 소재함. 102호 경미한 누수흔적 있으며 2층은 화재로 인하여 내부 개보수한 것으로 조사됨. 대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1. 1 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2026타경10596 (1)

소재지: 경상남도 김해시 흥동 391-3번지 (구 주소: 경상남도 김해시 서부지구토지구획정리사업지구28블럭1-ㅁ롯트)

용도: 단독주택 (1층:2가구, 2층:1가구)

감정가: 135,540,650원

토지면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 233.13㎡ (약 70.52평)

건물 제시외면적: 15.60㎡

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강

1. 2 건물 상세 정보

구조: 조적조 평스라브 및 일부 아스팔트싱글지붕 2층건. 외벽은 적벽돌타일 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 바닥은 장판깔기 및 일부 타일 마감, 창호는 목재 및 새시 이중창 구조임.

이용상태: 1층은 2가구, 2층은 1가구로 이용 중인 단독주택임.

설비내역: 기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

공부와의 차이: 건물 공부상 지붕은 ‘평스라브지붕’이나 현황은 ‘평스라브 및 일부 아스팔트싱글 지붕’임.

기타 참고사항:

* 지번 변경: 공부상 주소는 ‘경상남도 김해시 서부지구토지구획정리사업지구28블럭1-ㅁ롯트’이나, 2001년 12월 17일 구획정리 완료 후 ‘흥동 391-3번지’로 지번 변경되었음.

* 건물 하자: 102호(1층 일부)에서 경미한 누수 흔적이 탐문됨. 2층은 2024년 8월경 화재로 인해 임차인이 내부 개보수를 진행한 것으로 조사됨.

2. 입지조건

2. 1 소재지 및 주변 환경

소재지: 경상남도 김해시 흥동 391-3번지.

지역 특성: 해당 지역은 토지구획정리사업이 완료된 지역으로, 점진적으로 주거 환경이 개선되고 있는 것으로 파악됨.

주변 시설: 일반적인 주거 지역의 편의시설 및 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

혐오시설: 인근 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았음. 다만, 정확한 입지 파악을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 확인이 필수적임.

3. 권리분석

3. 1 권리관계

매각으로 소멸되지 않는 권리: 법정지상권

말소기준권리: 유쌍례 전세권 설정 (2022-08-29, 40,000,000원).

등기부채권 총액: 80,000,000원.

3. 2 임차인 현황

* 유쌍례: 보증금 40,000,000원, 전입 2022-08-29, 확정 2022-08-29, 배당신고 2026-06-08, 대항력 있음.

* 강지호: 보증금 75,000,000원, 전입 2017-07-20, 확정 2017-07-20, 배당신고 2026-06-09, 대항력 있음.

* 강덕재: 보증금 40,000,000원, 전입 2024-11-05, 확정 없음, 배당신고 2026-04-26, 대항력 없음.

* 김동찬: 보증금 0원, 전입 2025-01-13, 확정 없음, 배당신고 없음, 대항력 없음.

* 김우림: 보증금 0원, 전입 2024-05-23, 확정 없음, 배당신고 없음, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4. 1 상권 개요

지역 특성: 김해시 흥동 지역은 토지구획정리사업을 통해 개발이 진행된 지역으로, 점진적으로 주거 환경이 개선되고 있음.

상권 현황: 인근에 상업 시설이 발달하여 생활 편의 시설 이용은 용이할 것으로 보이나, 대형 상권 형성보다는 근린 상권 위주의 분포를 보임.

투자 가치: 향후 지역 개발 계획 및 인구 유입 추이에 따라 상권 활성화 가능성이 있음.

5. 생활정보

5. 1 주거 편의시설

편의시설: 인근 마트, 병원, 학교 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

교통: 자가용 이용 시, 주요 간선도로 접근성은 양호할 것으로 판단됨. 대중교통 이용 편의에 대한 상세 정보는 현장 확인이 필요함.

주거 환경: 조용한 주거 지역 특성을 보이며, 주변 환경은 일반적인 단독주택 밀집 지역과 유사함.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 본건 건물 매각으로 소멸되지 않는 법정지상권이 존재하여, 토지 소유자와의 관계에서 법적 분쟁 발생 가능성이 있음.

* 대항력 있는 임차인: 유쌍례(보증금 40,000,000원) 및 강지호(보증금 75,000,000원) 임차인은 대항력이 있어, 매수인에게 임대차 관계가 승계될 수 있음. 이는 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 명시된 내용과 상반될 수 있으므로, 계약 전 반드시 명확한 확인이 필요함.

* 건물 상태: 102호 경미한 누수 흔적 및 2층 화재로 인한 개보수 이력이 있어, 건물 수리에 대한 추가 비용이 발생할 수 있음.

* 매각 대상: 건물만 매각 대상이므로, 토지 사용에 대한 법적 권리(예: 지상권)가 없을 경우 토지 소유자와의 협상 또는 사용료 지급 등이 필요할 수 있음.

* 지번 변경: 공부상 지번과 현황 지번이 다르므로, 관련 공부 확인 및 현장 조사가 철저히 이루어져야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 흥동에 소재한 2층 단독주택 건물로, 1층은 2가구, 2층은 1가구로 이용 중인 상태임.

건물만 매각 대상이며, 감정가는 135,540,650원임.

가장 큰 리스크 요인은 매각으로 소멸되지 않는 법정지상권의 존재와, 대항력이 있는 임차인(유쌍례, 강지호)이 있을 수 있다는 점임. 이는 본 물건의 낙찰 후 예상되는 추가 비용 및 법적 분쟁 가능성을 높이는 요인임.

건물 자체에는 경미한 누수 및 화재 후 개보수 이력이 있어, 부분적인 수리가 필요할 수 있음.

인수 보증금 합계가 0원이라고 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 이에 대한 추가적인 검토가 필요함을 시사함.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익 기대: 법적 리스크 해소 및 안정적인 임대 관리가 가능하다면, 단독주택의 특성상 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있음.

* 지역 개발 가능성: 토지구획정리사업지구에 위치하여 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력이 있음.

* 부동산 강제경매: 채권자의 강제경매로 진행되는 물건으로, 채권 회수를 위한 절차 진행 중임.

9. 예상 입찰가

감정가: 135,540,650원.

인수 보증금 합계: 0원.

주요 고려사항: 법정지상권, 대항력 있는 임차인, 건물 하자 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 낙찰 후 추가 비용 및 관리 부담이 상당할 것으로 예상됨. 따라서, 상기 리스크를 충분히 반영하여 신중한 입찰가 산정이 필요함.

현 시점에서의 권장 입찰가격을 산정하기는 어려우나, 감정가의 70~80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있으며, 이는 법적 리스크 분석 결과에 따라 크게 달라질 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.