나이스옥션 법원경매 인천 2024타경511860 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 339-17 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은 · 평가일 2024.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 인주대로35번길에 위치하며,
주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고,
인근에 노선버스정류장 및 "숭의역" 등이 소재함.

건물의 구조

2023년 3월에 사용승인된
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 중
(2층) 201호 외 5개호로서,
외벽: 석재 및 페인팅 마감
창호: 알루미늄샷시 창호임.
(사용승인일:2023-03-21)

이용상태

(2층) 201호: 오피스텔
(3층) 301호: 오피스텔
(4층) 401호: 다세대주택
(5층) 501호: 다세대주택
(6층) 601호: 다세대주택
(7층) 701호: 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 스프링클러, 화재경보시설, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시미추홀구가축사육
제한에관한조례[2018.7.11]), 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07)),
과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 2024. 5. 20. 자로 유치권신고(유치권자 : 주식회사 에프이씨, 신고금액 : 451,800,000원)가 있었으나 유치권자 주식회사 에프이씨를 피고로 한 인천지방법 2024가단276690 유치권부존재확인 소송에서 피고 패소확정되어 신청채권자가 2026. 2. 23. 자로 유치권배제신청서를 제출함.
3. 목록 2.~3. 은 오피스텔이며, 목록 4.~7. 은 다세대임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경511860 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 339-17 (인주대로35번길 36-26)

물건 종류: 다세대주택 및 오피스텔

감정가: 2,523,000,000원

토지 면적: 1110.90㎡ (약 336.06평)

토지 지분: 158.7㎡ (약 48.01평)

건물 면적: 507.38㎡ (약 153.52평)

건물 지분: 507.38㎡ (약 153.52평)

건축물 전체 연면적 (JSON 분석): 714.30㎡ (약 216.10평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOO

1.1. 건물 상세 정보

건축물대장 표제부 JSON 분석 결과, 본 건물은 2023년 3월 21일 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물입니다.

총 6개 호실로 구성되어 있으며, 2층과 3층에 위치한 2개 호실은 오피스텔, 4층부터 7층까지 각 1개 호실씩 총 4개 호실은 다세대주택으로 이용 중입니다.

내부 설비로는 위생, 급배수, 승강기, 스프링클러, 화재 경보 시설, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 인주대로35번길에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 "숭의역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본 건은 유치권 신고가 있었으나, 유치권부존재확인 소송에서 피고(유치권자)가 패소 확정되어 유치권이 배제되었습니다.

등기부등본상 확인되는 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등은 대부분 말소 예정이거나 이미 말소되었습니다.

말소기준권리는 2021년 1월 5일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을11)으로 판단되며, 경매를 통해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 토지 등기부채권 총액은 약 2,302,093,924원, 집합건물 등기부채권 총액은 약 1,347,377,651원으로, 총 채권액은 약 3,649,471,575원에 달합니다.

4. 상권분석

본 물건 소재지는 일반상업지역으로 지정되어 있어 주거 시설뿐만 아니라 업무 시설(오피스텔) 등의 다양한 용도로 활용이 가능합니다.

주변에 공동주택, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 숭의역 역세권에 위치하여 지역 내에서의 입지적 가치를 지닙니다.

건축된 지 얼마 되지 않은 신축 건물이라는 점은 상권 분석 시 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 숭의역 (지하철 1호선) 및 다수의 버스 노선 이용 가능

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능

* 건축물: 2023년 3월 준공된 신축 건물

* 내부 설비: 엘리베이터, 스프링클러, 도시가스 난방 등 현대적인 설비 완비

6. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가를 상당폭 초과하고 있어, 경매 낙찰 후에도 채권 회수에 어려움이 있을 수 있습니다. 이는 낙찰가의 적정성을 판단하는 데 중요한 고려사항입니다.

* 임차인 현황 미상: 현재 임대차 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.

* 주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 혐오시설(유해 시설 등)의 존재 여부는 현재까지 파악되지 않았으나, 투자 전 현장 조사 및 추가적인 정보 확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 준공된 신축 건물로, 역세권에 위치하며 오피스텔과 다세대주택이 복합된 수익형 부동산으로서의 잠재력을 지니고 있습니다.

하지만, 등기부상 채권 총액이 감정가를 상회하는 점, 임차인 현황이 미상인 점 등은 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

유치권 문제가 법적으로 해결된 점은 긍정적이나, 향후 명도 및 임대 수익률 측면에서 면밀한 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2023년 3월 사용승인된 신축 건물로, 건물 노후화에 따른 수리비 부담이 적습니다.

* 우수한 입지: 숭의역 인근에 위치하여 교통 편의성이 높고, 일반상업지역으로 용도 전환 및 확장의 잠재력이 있습니다.

* 복합 용도: 오피스텔과 다세대주택으로 구성되어 있어 다양한 수요층을 공략할 수 있습니다.

* 토지 가치: 상대적으로 넓은 토지 면적(1110.90㎡)을 확보하고 있어 장기적인 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 개별 호실의 거래 가격이 상대적으로 낮게 나타나(예: 6,370만원, 7,200만원, 3,600만원) 전체 건물의 총 가치 산정에 직접적인 비교가 어려운 한계가 있습니다. 이는 해당 데이터가 이전 건축 연도(2002-2003년)의 오래된 건물이나 개별 소형 호실의 시세를 반영하는 것으로 보이며, 본 건의 신축 건물 전체에 대한 시장 가치를 정확히 나타내지 못할 수 있습니다.

따라서, 본 건 전체의 가치 산정에는 감정평가액을 주요 기준으로 삼는 것이 합리적입니다.

감정가 2,523,000,000원을 기준으로, 본 건의 현재 시장 상황과 잠재적 리스크(높은 채권 총액 등)를 고려하여 보수적인 관점에서 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

신축 건물로서의 가치, 역세권 입지, 그리고 경매 초기임을 감안하여 감정가의 약 87% 수준인 2,200,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

이는 10,000원 단위로 환산 시 220,000 (220,000 * 10,000원 = 2,200,000,000원)에 해당합니다.

본 입찰가는 예비 조사를 바탕으로 한 제안이며, 실제 입찰 참여 시에는 추가적인 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.