나이스옥션 법원경매 광주 2024타경66809 [1] 전남광주통합특별시 광산구 하산동 15-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2024.04.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

매각지분 해당 제시외 건물 및 수목 매각 포함. 일괄매각. 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한). 위반건축물로 이행강제금 부과 중(사실조회회신서 참조)이며 건축물대장 사용승인일 미기재됨. 제시외 건물 ㉠은 본건 지상및 사건외 타지상인 14-3번지에 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원 2024타경66809 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 전남광주통합특별시 광산구 하산동 15-1번지이며, 용도는 단독주택입니다.

총 감정가는 44,118,800원입니다.

토지 면적은 221.00㎡ (약 66.85평)이며, 매각 대상 토지 지분은 40.1778㎡ (약 12.15평)입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 66.90㎡ (약 20.23평)이며, 매각 대상 건물 지분은 12.16㎡ (약 3.68평)입니다. 건물 제시외 면적은 36.30㎡입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 지분이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 삼성생명보험주식회사입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 전남광주통합특별시 광산구 하산동에 위치하고 있습니다.

주변 환경, 교통 상황, 형태 및 이용 상태, 인접 도로 상태, 토지 이용 계획 및 제한 상태에 대한 구체적인 감정평가 요항 정보는 제공되지 않았습니다.

다만, 단독주택 용도로 활용되고 있으며, 제시외 건물 또한 존재하는 것으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

본 건은 지분 매각으로 진행되며, 공유자우선매수신고, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 명시되지 않았습니다.

* 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-03-06

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 토지 등기부요약

말소기준권리는 2023-02-06 접수의 서울보증보험주식회사 지분가압류(갑6)입니다.

이후 서울중앙지방법원의 가압류 결정(2023카단802261)으로 인한 서울보증보험주식회사 지분가압류(갑6), 주식회사케이알앤씨 지분가압류(갑7), 삼성생명보험주식회사 지분강제경매(갑8)가 순차로 등기되었으며, 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 69,689,041원입니다.

* 건물 등기부요약

토지 등기부와 동일하게 말소기준권리는 2023-02-06 접수의 서울보증보험주식회사 지분가압류(갑6)이며, 이후 순차 등기된 권리들(서울보증보험주식회사 지분가압류(갑6), 주식회사케이알앤씨 지분가압류(갑7), 삼성생명보험주식회사 지분강제경매(갑8))은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 69,689,041원입니다.

* 물건명세서 참고사항

작성일: 2026-08-11

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 및 상세 정보 미기재)

비고: 매각 지분에 해당하는 제시외 건물 및 수목이 매각에 포함되며 일괄매각됩니다. 특별매각조건으로 공유자우선매수권은 1회로 제한됩니다. 위반건축물로 이행강제금이 부과 중이며, 건축물대장상 사용승인일이 미기재되어 있습니다. 제시외 건물 '㉠'은 본건 지상 및 사건 외 타지상인 14-3번지에 소재합니다.

1.3. 상권분석

제공된 정보만으로는 구체적인 상권 분석이 어렵습니다. 하산동 일대의 개발 현황 및 상업 시설 분포 등에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 단독주택으로, 주변 환경 및 교통, 편의시설(학교, 병원, 마트 등)에 대한 구체적인 정보는 감정평가서 요약에 기재되어 있지 않습니다.

차후 현장 조사 또는 주변 정보를 통해 생활 편의성을 파악해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 소유권이 아닌 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하다는 점을 고려할 때, 0원이라는 점 역시 잠재적 리스크로 간주해야 합니다.

* 위반건축물 및 이행강제금: 위반건축물로 분류되어 이행강제금이 부과 중인 상태이며, 건축물대장상 사용승인일이 미기재되어 있어 건축물 관련 행정 처리에 대한 부담이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물 '㉠'은 본건 지상 및 사건 외 타지상인 14-3번지에 소재하는 것으로 파악됩니다. 이는 토지 경계 및 소유권과 관련하여 복잡한 문제를 야기할 수 있으며, 매각 포함 여부 및 처리 방안에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 최고가 매수신고 가격으로 우선 매수할 권리가 있으며, 이는 입찰 참여 시 경쟁 및 낙찰 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광산구 하산동에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다. 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 존재하고, 위반건축물로 인한 이행강제금 부과 중이며, 제시외 건물이 타지상에 걸쳐 있다는 점 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 지분 매각이라는 특성상 소유권 행사 및 명도 과정에서 추가적인 법률 검토와 공유자와의 원만한 협의가 필수적입니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성도 염두에 두어야 합니다. 이러한 리스크에도 불구하고, 시세 대비 저가 매수 가능성이 있다면 투자 가치를 검토해 볼 수 있으나, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 그리고 명확한 법률 자문을 선행해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지분 매각으로 인한 잠재적 저가 매수 기회: 전체 부동산 가치 대비 낮은 감정가 또는 경매 최저가로 지분을 취득할 가능성이 있습니다.

* 임차인 보증금 인수 부담 없음: 인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로, 초기 자금 부담이 줄어듭니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 44,118,800원이나, 이는 전체 부동산에 대한 감정가로 추정됩니다. 매각 대상은 토지 및 건물 지분(약 18.18%)입니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 특히, 지분 매각, 대항력 있는 임차인, 위반건축물 등의 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 시세 분석을 위해서는 다음과 같은 추가 정보와 조사가 선행되어야 합니다.

* 주변 유사 부동산(동일 단지 또는 인접 지역의 단독주택, 다세대, 연립 등)의 최근 실거래가 및 현재 매물 시세 조사.

* 토지 및 건물 지분 매각 사례의 실제 낙찰가율 분석.

* 위반건축물 해소 비용 및 이행강제금 예상액 산정.

* 대항력 있는 임차인과의 명도 협상 가능성 및 예상 명도 비용 산정.

* 제시외 건물 및 타지상 소재 건물 관련 법적 문제 해결 비용.

이러한 정보들을 종합적으로 분석한 후, 리스크를 충분히 반영한 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 정보만으로는 희망 입찰가 범위를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.