나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100607 [1] 부산광역시 사하구 괴정동 OOOOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 2-1 내지 2-6 포함.
- 본건 토지, 건물은 인근 부동산(괴정동 947-3, 947-6, 948-1, 948-2)과 일단으로 부산광역시 사하구청장으로부터 건축허가를 득한 상태임(감정평가서 참조).
- 본건 토지는 상업용 건부지로, 건물은 근린생활시설로 이용중임.
- 본건 건물은 일반건축물대장 상 1층 제2종근린생활시설(일반음식점) 37.44㎡ 증축(2014.05.15.), 2층 제2종근린생활시설(일반음식점) 81㎡ 증축(2014.06.24.)되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2026타경100607 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 괴정동 946-5 (신주소: 부산광역시 사하구 사하로197번길 14)

용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점)

건축물 구조: 블럭조, 2층 (사용승인일: 1978.12.29)

감정가: 3,832,009,640원

토지면적: 326.00㎡ (약 98.60평)

건물면적: 182.36㎡ (약 55.16평) + 제시외 건물 94.00㎡ (약 28.44평) = 총 276.36㎡ (약 83.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부산진신용협동조합 (경매 신청 채권자)

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인 존재

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 사하구 괴정동에 위치하며, 부산 지하철 1호선 괴정역에서 도보로 접근 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: ] 또한, 지역 내 주요 도로인 사하로와 인접하여 차량 접근성도 우수합니다. [cite: ] 해당 지역은 주거 지역과 상업 지역이 혼재된 도심 지역으로, 주변에 다수의 상가 및 주택이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 곳입니다. [cite: ] 본 토지와 건물은 인근 부동산과 일단으로 건축 허가를 득한 상태로, 향후 주변과의 연계 개발 가능성을 시사합니다. [cite: ]

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 11월 8일 접수된 부산진신용협동조합의 근저당권 (을13)으로, 본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다. [cite: ]

인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. [cite: ]

임차인 현황:

* 김 (임차인 김태경): 보증금 5,000,000원, 차임 100,000원, 전입/사업일자 2017.02.16, 대항력 있음.

* 병천순대 (임차인): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 뽀끼뽀끼 (임차인): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

인수되는 보증금: 0원. 다만, 김 임차인은 대항력이 있으므로 명도 시 별도의 협의 또는 부담이 발생할 수 있습니다. [cite: ]

1.3. 상권분석

본 물건은 부산 사하구 괴정동의 중심 상업 및 주거 복합 지역에 위치합니다. [cite: ] 지하철 1호선 괴정역을 중심으로 형성된 상권은 지역 주민 및 유동인구를 기반으로 하며, 각종 근린생활시설, 소매점, 식당 등이 밀집하여 활발한 경제 활동이 이루어지고 있습니다. [cite: ] 제2종근린생활시설, 특히 일반음식점으로 이용 중인 점을 고려할 때, 해당 상권 내에서 안정적인 수요를 확보할 수 있는 입지로 평가됩니다. [cite: ] 인근 부동산과 건축 허가를 공동으로 득한 사항은 향후 지역 개발 및 상권 발전에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. [cite: ]

1.4. 생활정보

* 교통: 부산 지하철 1호선 괴정역을 이용할 수 있으며, 사하로, 낙동대로 등 주요 간선도로를 통해 부산 시내 곳곳으로의 이동이 편리합니다. [cite: ] 다양한 노선의 버스 운행으로 대중교통 이용이 용이합니다. [cite: ]

* 편의시설: 괴정시장, 롯데백화점(사하점) 등 쇼핑 시설이 인접해 있으며, 은행, 병의원 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다. [cite: ]

* 교육시설: 괴정초등학교, 당리초등학교, 사하중학교, 부산관광고등학교 등 다수의 교육 기관이 인근에 위치하고 있습니다. [cite: ]

* 혐오시설: 본 물건 주변 지역 내 혐오시설은 확인되지 않아 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다. [cite: ]

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 보증금 500만원, 차임 10만원의 조건으로 대항력을 보유하고 있습니다. 비록 보증금이 적지만, 명도 절차에서 예상치 못한 부담이 발생할 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다. [cite: ]

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 약 34억 4천만원에 달하여, 낙찰 후 추가적인 재정적 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. [cite: ]

* 인접 토지와의 협의 필요성: 인근 토지와 함께 건축 허가를 득한 상태이므로, 향후 건물의 증축, 개축 또는 토지 이용 계획 수립 시 인접 토지 소유주와의 원활한 협의가 필수적입니다. [cite: ]

* 중복 사건: 중복 사건이라는 특이사항은 현재 경매 절차에는 직접적인 영향을 미치지 않으나, 관련 채권 및 법적 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. [cite: ]

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사하구의 중심 상권에 위치한 제2종근린생활시설로서, 상업적 가치가 높은 부동산입니다. [cite: ] 우수한 입지 조건과 편리한 교통망, 풍부한 배후 수요는 본 물건의 잠재력을 높이는 요인입니다. [cite: ] 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 높은 채무 총액은 명확한 위험 요소로 작용하며, 인접 토지와의 복합적인 관계 또한 고려해야 할 사항입니다. [cite: ] 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 면밀히 분석한다면, 투자 가치를 발현시킬 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 상권 내 위치: 괴정역 역세권에 위치하며, 지역 상권의 활성화로 인한 꾸준한 수요 확보가 기대됩니다. [cite: ]

* 제2종근린생활시설 용도: 일반음식점으로 현재 이용 중인 점은 해당 용도의 실질적인 수요가 있음을 보여줍니다. [cite: ]

* 높은 개발 잠재력: 인접 토지와 연계된 건축 허가 사항은 향후 재개발 또는 복합 개발을 통한 가치 상승 가능성을 시사합니다. [cite: ]

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 높은 채무 총액은 시장 상황에 따라 시세 대비 매력적인 가격으로 낙찰될 가능성을 제공할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 3,832,009,640원

인수 보증금 합계: 0원

총 채무액: 3,441,019,237원

대항력 있는 임차인 존재 및 인접 토지와의 복합적인 개발 가능성을 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 잠재적 리스크를 감안하여 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰을 고려해야 합니다.

예상 입찰가: 3,000,000,000원 ~ 3,400,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다.

본 보고서에서는 3,200,000,000원을 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.