나이스옥션 법원경매 대전 2026타경325 [2] 대전광역시 중구 오류동 73-1 서대전역우방아이유쉘스카이팰리스 103동 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세명 · 평가일 2026.06.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 중구 오류동 소재 "서대전역" 동측 인근에 위치에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 상업용, 업무용, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 서대전역(KTX 정차역) 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상2층 건물 중 제103동 제1층 제105호 외 1개호로서 (사용승인일: 2018.7.2) 외벽: 대리석 붙임 마감, 강화유리 마감 등임. 내벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감 등임. 창호: 페어글라스 및 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건 일련번호1,2는 제1종근린생활시설(소매점)임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 엘리베이터설비, 에스컬레이트설비, 주차장설비 등을 갖춘 것으로 조사되었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 대체로 사다리형의 평지로, "공동주택 및 근린생활시설 건부지" 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 "대로3류", 남측으로 "소로1류", 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스콘 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(1900-01-01)(도시지역), 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(1976-03-27)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(2021-10-08)(대로3-8)(접합), 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(오류1호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전오류초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구(2020-12-07)(철도안전법에 의한 철도보호지구)<철도안전법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(서대전 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 대상물건의 소재지, 지번, 지목, 면적, 물건의 종류, 수량 등은 귀 제시목록 및 집합건축물대장, 등기사항전부증명서 등에 의거하였음. 나. 구분소유건물은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조의 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지와 건물의 구분평가는 곤란하나, 대상부동산의 평가가액을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 "구분건물 감정평가명세표"상에 기재하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 다. 대상물건은 현장조사 시 이해관계인의 부재 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문 등에 의거 작성되어 실제 내부구조와 차이가 있을 수 있는 바, 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바람. 라. 대상물건의 호별 위치확인은 현장에서 탐문조사된 사항 및 건축물현황도를 근거로 표시하였으며, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 마. 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경325 (2)

소재지: 대전광역시 중구 오류동 73-1 서대전역우방아이유쉘스카이팰리스 103동 1층 107호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설-소매점)

감정가: 349,000,000원

토지 면적: 9.57㎡ (약 2.9평)

토지 지분: 9.57㎡ (약 2.9평)

건물 면적 (전용면적): 54.80㎡ (약 16.6평)

건물 지분: 54.805㎡ (약 16.6평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 하OOO (하나은행)

사용 승인일: 2018년 7월 2일

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경

본 물건은 대전광역시 중구 오류동 소재 "서대전역" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 대규모 아파트 단지, 상업용, 업무용, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대로를 형성하고 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황

본 물건까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장 및 서대전역(KTX 정차역) 등이 소재하여 교통 여건이 양호한 편입니다.

건물 구조 및 외관

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상2층 건물 중 103동 1층 107호에 해당합니다.

외벽은 대리석 붙임 마감, 강화유리 마감 등으로 이루어져 있습니다.

토지 이용 및 형태

본 물건의 토지는 대체로 사다리형의 평지로, "공동주택 및 근린생활시설 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로 상태

본 물건은 동측으로 대로3류, 남측으로 소로1류, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스콘 포장도로와 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건은 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반)에 해당하며, 대로3류(폭 25m~30m), 도로, 소로1류(폭 10m~12m)와 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대전오류초등학교), 철도보호지구, 중점경관관리구역(서대전 중점경관관리구역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

을1 근저당권 (하나은행, 2020년 6월 15일 접수, 채권액 562,800,000원)이 본 건의 말소기준권리입니다.

소멸 예정 권리

말소기준권리보다 후순위인 을2 근저당권, 갑3 임의경매 개시결정, 갑4 압류 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

소멸되지 않는 권리

등기사항 및 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황

인수해야 할 임차보증금은 0원이며, 임대관계는 현재 미상으로 조사되었습니다.

임대관계가 미상으로 조사되었으므로, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인의 유무, 미회수 보증금 등의 존재 가능성을 반드시 현장에서 확인해야 합니다.

등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 1,027,800,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 KTX 정차역인 서대전역 바로 인근에 위치하여 탁월한 교통 접근성과 풍부한 유동인구를 기대할 수 있는 핵심 상권입니다.

주변에 대규모 아파트 단지와 상업, 업무 시설이 밀집한 지역으로, 다양한 업종의 근린생활시설로서의 가치가 높습니다.

주변 대규모 아파트 단지의 주민들은 본 물건의 주요 고정 고객이 될 수 있습니다.

일반상업지역에 위치하며 대로 및 소로와 접해 있어, 물건의 접근성과 가시성이 우수합니다.

제1종근린생활시설(소매점)로 이용 중이며, 법규상 허용되는 다양한 업종으로의 전환 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

교통 편의성

서대전역(KTX) 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변 편의시설

대규모 아파트 단지 내 상가 및 주변 상업 시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

교육 환경

대전오류초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다 (상대보호구역).

1.5. 잠재적 리스크

미확인 임대차 관계

임대관계가 미상으로 조사되어, 실제 점유자 존재 여부, 대항력 있는 임차인의 유무, 미회수 보증금 등을 철저히 확인해야 합니다.

내부 구조 불확실성

현장 조사 시 내부 확인에 일부 제한이 있었기에, 집합건축물대장과 실제 현황이 상이할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

법규적 제한

철도보호지구 및 중점경관관리구역에 해당하여 건축 및 이용 시 관련 법규 준수가 필수적입니다.

높은 등기부 채권액

등기부상 채권 총액이 상당하여, 경매 낙찰가가 감정가를 초과할 가능성 및 유찰 가능성 등을 신중히 판단해야 합니다.

혐오시설 유무

주변 지역에 대한 정보 및 일반적인 개발 상황을 고려할 때, 현 시점에서 파악된 주요 혐오시설은 없는 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 오류동의 핵심 상권에 위치한 역세권 근린상가로서, 서대전역이라는 교통 요충지에 자리 잡고 있어 잠재적 가치가 높습니다.

신축 건물에 깔끔한 외관과 편리한 접근성은 장점이나, 임대 관계 미확인 및 내부 구조의 불확실성은 투자 결정 시 반드시 확인해야 할 리스크 요소입니다.

높은 등기부 채권액은 낙찰가 산정에 부담이 될 수 있으므로, 시세 및 수익률 분석을 통해 보수적인 접근이 요구됩니다.

주변 개발 계획이나 상권 활성화 추세 등을 추가적으로 분석한다면 더욱 명확한 투자 판단이 가능할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 입지

서대전역 인근으로 뛰어난 교통망 및 유동인구 확보가 가능합니다.

안정적 수요

주변 대규모 아파트 단지를 통한 고정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

신축 상가

2018년 사용 승인된 비교적 신축 건물로 유지보수가 용이합니다.

다용도 활용

소매점 외 다양한 근린생활시설로 활용 가능한 유연성을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 349,000,000원입니다.

임차인 인수 보증금이 0원이므로, 인수 부담은 없습니다.

본 건은 시세, 임대 수익률, 향후 개발 가능성, 법규적 제한 사항, 등기부 채권액 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

충분한 현장 조사와 임장 활동을 통해 정확한 시세 및 수익률 분석이 선행된 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하시길 권고합니다.

구체적인 예상 입찰가 산출은 추가적인 시장 조사 및 전문 컨설팅이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.