나이스옥션 법원경매 김천 2025타경324 [7] 경상북도 구미시 오태동 642-10 1동 3층502호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 오태동 소재 '오산초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는
아파트, 연립.다세대주택, 단독주택, 근린상가, 중.소규모의 공장, 학교, 임야 등으로 형성
되어 있으며, 기타 생활편의시설 등의 접근성 등으로 보아 주위 환경 보통임.

교통상황

간선도로 인근에 위치하며, 버스승강장 등이 인근에 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

(1,2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중 1층 201호, 2층 302호
각 단위세대로서,

-외벽 : 석재붙임, 드라이비트 등 마감,
-내벽 : 벽지 및 아트월, 타일 등 마감,
-바닥 : 강마루, 타일 등 마감,
-창호 : 새시이중창호임.

(3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 3-4층 503호 단위세대로서,

-외벽 : 석재붙임, 드라이비트 등 마감,
-내벽 : 벽지 및 아트월, 타일 등 마감,
-바닥 : 강마루, 타일 등 마감,
-창호 : 새시이중창호임.

이용상태

(1,2) 연립주택으로 이용중임.
(3) 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 태양광설비, 승강기설비, LPG에 의한 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지대에 부정형의 토지로서, 연립주택 및 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남동측으로 구거를 복개한 폭 약 6m 포장도로를 통해 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의)), 상대보호
구역(2013-04-23), 준보전산지임.

공부와의 차이

공부상 기호 1은 1층, 기호 2는 2층, 기호 3은 3-4층이나, 실제 기호 1은 2층, 기호 2는 3층
, 기호 3은 4-5층임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(빈 줄 2줄)

* 사건번호: 김천지원 2025타경324 (7)

* 소재지: 경상북도 구미시 오태동 642-10 1동 3층502호

* 용도: 연립주택 (건축물대장상 연립주택, 이용현황상 다세대 포함 가능)

* 감정가: 393,000,000원

* 토지면적: 416.40㎡ (약 126평)

* 건물면적: 118.12㎡ (약 35.7평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 북OOO (북삼농업협동조합)

* 특이사항: 중복병합사건

* 공부와의 차이: 공부상 층수/호수와 실제 이용 현황 간 차이 있음 (본건 3층 502호)

* 건축물 정보:

* 건축허가/사용승인: 2017년 / 2018년

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 3층 (총 3층 건물 내)

1.1. 입지조건

(빈 줄 2줄)

* 위치: 경상북도 구미시 오태동 소재 '오산초등학교' 북서측 인근

* 주변 환경: 아파트, 연립/다세대/단독주택, 근린상가, 중소규모 공장, 학교, 임야 등이 혼재하는 복합지역

* 교통: 간선도로 인근에 위치하며, 대중교통 이용 편리, 제반 교통사정 보통

* 토지: 남동측 하향 완경사지대의 부정형 토지

* 도로: 단지 남동측으로 구거 복개 약 6m 포장도로 통해 접근 가능

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지

1.2. 권리분석

(빈 줄 2줄)

* 말소기준권리: 2018.05.18. 북삼농업협동조합 근저당 (을1)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 북삼농업협동조합 근저당 (을1)

* 공유자전원지분전부이전청구권가등기 (갑2)

* 구미시 압류 (갑5, 갑6)

* 구미세무서 압류 (갑10)

* 북삼농업협동조합 임의경매개시결정 (갑7)

* 인수되는 권리: 없음 (권리분석상 인수 보증금 합계 0원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입/확정일자: 2025.05.09.

* 배당신고일자: 2025.07.14.

* 대항력: 없음 (매각으로 임차권 소멸)

* 비고: 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됨.

1.3. 상권분석

(빈 줄 2줄)

* 지역 특성: 주거지역(아파트, 단독, 연립/다세대)과 근린상가, 소규모 공장이 혼재하는 지역

* 편의시설: 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준

1.4. 생활정보

(빈 줄 2줄)

* 교육시설: 오산초등학교 인근

* 교통: 간선도로 및 버스 승강장 이용 가능

* 편의시설: 인근 근린상가 및 생활 편의시설 이용 가능

* 건물 설비: 위생, 급배수, 태양광, 승강기, LPG 개별난방 설비 등 갖춤

1.5. 잠재적 리스크

(빈 줄 2줄)

* 주변 혼합 개발: 주거, 상가, 공장 등이 혼재하여 공장 소음, 분진 등 발생 가능성

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 향후 개발 또는 건축 관련 제한사항 존재 가능성

* 공급 정보 discrepancies: 제공된 JSON 데이터상의 최근 매매 사례 금액이 감정가 대비 현저히 낮아, 시세 파악에 혼선이 있을 수 있음 (아래 시세 분석 참조)

* 임차인 관리: 대항력은 없으나, 임차인 김 에 대한 명도 절차 진행 필요

1.6. 종합 의견

(빈 줄 2줄)

본건은 경상북도 구미시 오태동 소재 연립주택으로, 권리 분석상 인수되는 권리가 없고 임차인 또한 대항력이 없어 법적 안정성이 높은 물건으로 판단됩니다. 건물은 비교적 신축(2018년 사용승인)이며 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 다만, 주변의 복합적인 개발 형태와 토지 이용계획상의 제한은 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

(빈 줄 2줄)

* 권리상 안전한 물건: 모든 권리가 소멸되며, 명도 부담이 적음.

* 신축급 건물: 2018년 사용승인으로 비교적 최신 건물

* 주거 환경: 초등학교 인근의 주거 지역에 위치

1.8. 예상 입찰가

(빈 줄 2줄)

본건의 감정가는 393,000,000원입니다.

제공된 주변 매매 JSON 데이터 분석 결과, '우원아트빌101동'(76.29㎡, 5800만원), '오태명당풀리비에1단지'(56.79㎡, 8800만원), '미림8'(46.06㎡, 3100만원) 등의 거래 사례가 있으나, 이는 만원 단위로 해석 시 감정가와 비교하여 매우 낮은 수준입니다. 이러한 가격 차이는 거래 시점, 건물 연식, 면적, 실제 상태, 또는 데이터의 오류 등 복합적인 요인에 의한 것으로 추정됩니다. 따라서 본 JSON 데이터만을 근거로 시세를 산정하는 것은 무리가 있습니다.

감정평가액(393,000,000원)을 기준으로 볼 때, 본건은 권리상 매우 안전하고 건물 상태도 양호한 편이므로, 입찰 경쟁률 및 낙찰가율 추이를 고려하여 감정가의 80% ~ 90% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

* 예상 입찰가 범위: 320,000,000원 ~ 360,000,000원

* 투자의사결정 시에는 주변 시세 동향, 물건의 실제 상태, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.