나이스옥션 법원경매 김천 2025타경324 [6] 경상북도 구미시 오태동 642-10 1동 2층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 오태동 소재 '오산초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는
아파트, 연립.다세대주택, 단독주택, 근린상가, 중.소규모의 공장, 학교, 임야 등으로 형성
되어 있으며, 기타 생활편의시설 등의 접근성 등으로 보아 주위 환경 보통임.

교통상황

간선도로 인근에 위치하며, 버스승강장 등이 인근에 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

(1,2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중 1층 201호, 2층 302호
각 단위세대로서,

-외벽 : 석재붙임, 드라이비트 등 마감,
-내벽 : 벽지 및 아트월, 타일 등 마감,
-바닥 : 강마루, 타일 등 마감,
-창호 : 새시이중창호임.

(3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 3-4층 503호 단위세대로서,

-외벽 : 석재붙임, 드라이비트 등 마감,
-내벽 : 벽지 및 아트월, 타일 등 마감,
-바닥 : 강마루, 타일 등 마감,
-창호 : 새시이중창호임.

이용상태

(1,2) 연립주택으로 이용중임.
(3) 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 태양광설비, 승강기설비, LPG에 의한 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지대에 부정형의 토지로서, 연립주택 및 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남동측으로 구거를 복개한 폭 약 6m 포장도로를 통해 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의)), 상대보호
구역(2013-04-23), 준보전산지임.

공부와의 차이

공부상 기호 1은 1층, 기호 2는 2층, 기호 3은 3-4층이나, 실제 기호 1은 2층, 기호 2는 3층
, 기호 3은 4-5층임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 김천지원 2025타경324 (6)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 구미시 오태동 642-10 1동 2층 301호

용도: 연립주택

감정가: 403,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 475.32㎡ (약 143.76평)

토지지분: 475.3189㎡ (약 143.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 122.36㎡ (약 37.02평)

건물지분: 122.36㎡ (약 37.02평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

중복병합사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상북도 구미시 오태동 소재 '오산초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 아파트, 연립·다세대주택, 단독주택, 근린상가, 중·소규모 공장, 학교, 임야 등이 혼재되어 형성되어 있습니다. 생활 편의 시설에 대한 접근성이 양호하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

간선도로와 인접해 있으며, 버스 승강장이 인근에 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 진종운 외 1명 (2018.05.18 접수)

* 근저당권: 북삼농업협동조합 (2018.05.18 접수, 말소기준권리, 채권금액 324,000,000원)

* 공유자전원지분전부이전청구권가등기(매매예약): 안지용 (2021.06.24 접수, 말소)

* 압류: 구미시 (2024.08.08 접수, 말소)

* 압류: 구미시 (2024.08.08 접수, 말소)

* 임의경매: 북삼농업협동조합 (2025.06.05 접수, 대구지방법원 김천지원 2025타경11107, 말소)

* 압류: 구미세무서장 (2026.06.23 접수, 말소)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 안지용

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-17

* 확정일자: 2025-03-24

* 배당신고일자: 2025-06-16

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 70,000,000원은 인수되지 않습니다.

3.4. 권리분석 요약

본건의 말소기준권리는 북삼농업협동조합의 근저당권(2018.05.18 접수)입니다. 경매 신청 채권자인 북삼농업협동조합의 임의경매개시결정(2025.06.05 접수)이 있어, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권 분석

본건이 소재한 오태동은 주거 지역과 일부 공업 지역이 혼합된 형태를 보입니다. 주변에 아파트 단지 및 연립·다세대 주택이 밀집해 있어 배후 수요가 존재합니다. 다만, 대규모 상업 시설보다는 근린 생활 시설 위주로 형성되어 있어, 상권의 활성화 정도는 중간 수준으로 판단됩니다. 중·소규모 공장이 일부 분포하는 점은 지역 경제 활성화에 기여할 수 있으나, 주거 환경에 미치는 영향은 제한적입니다.

5. 생활 정보

* 교육 시설: 본건 북서측 인근에 오산초등학교가 위치하고 있어, 자녀들의 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 시설: 간선도로 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 편의 시설: 주변 주거 단지 내 근린 상가 및 상가 밀집 지역을 통해 일상생활에 필요한 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 건축 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 특히 가축사육제한구역 및 준보전산지 관련 규제 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

* 공부와의 차이: 공부상 기호 1은 1층, 기호 2는 2층, 기호 3은 3-4층으로 등재되어 있으나, 실제로는 기호 1이 2층, 기호 2가 3층, 기호 3이 4-5층으로 사용되고 있어, 공부와 현황이 불일치합니다. 이는 추후 재산권 행사나 행정 처리 시 문제가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 바에 따르면, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 구미시 오태동에 위치한 연립주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 교육 시설이 인접해 있으며, 일상생활 편의시설 접근도 용이합니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 공부와의 차이 및 토지이용계획상의 일부 제한사항은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 감정가는 403,000,000원이지만, 최근 주변 시세 자료를 기반으로 한 분석에서는 격차가 다소 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 인근 학교와 편의시설 접근성이 양호하여 주거 환경이 쾌적합니다.

* 권리관계가 명확하고 낙찰 시 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로 토지 지분 확보를 통한 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 자료를 분석한 결과, 유사한 연립주택의 경우 전용면적 약 56.8㎡가 2015년식임에도 불구하고 8,800만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 본건 건물면적 122.36㎡에 적용 시, 약 189,656,000원의 시세가 추정됩니다.

이는 본건의 감정가 403,000,000원과 상당한 차이를 보입니다. 따라서, 본건의 예상 입찰가는 최근 시세 동향과 감정가를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현 시세 기준으로 추정되는 시장 가치는 약 190,000,000원에서 250,000,000원 수준으로 예상됩니다.

본 물건의 특성, 주변 시세 변동 가능성, 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 최저 입찰가는 250,000,000원으로 제안합니다. 다만, 이는 예상치이며 실제 입찰 시에는 추가적인 시장 조사를 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.