나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600740 [3] 대전광역시 유성구 봉명동 683-3 8층802호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "계룡스파텔" 북동측 인근에 위치하는 통칭 "트리플타운" 제2층 제201호 외 10개호로서, 주위는 도시형생활주택, 숙박시설, 근린생활시설 및 위락시설등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하고 근거리에 유성온천역, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 제2층 제201호, 제203호, 제3층 제301호 내지 제303호, 제4층 제403호, 제6층 제602호, 제603호, 제8층 제801호, 제802호 및 제9층 제901호로서,(사용승인일 : 2016.04.14) - 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 등 마감. - 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감. - 창호 : 샤시창호임.

이용상태

기호(1~11) 공히, 도시형생활주택으로 이용중이며, 기호(1) 201호는 건축물대장 상 ‘제1종근린생활시설(의원)’이나 현황 도시형생활주택(201-1호, 201-2호)2개호로 이용하고 있는 바, 경매입찰 시 참고하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약15미터의 도로가 소재하며, 북측으로 보행자전용도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법> 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천), 중점경관관리구역(유성)등임.

공부와의 차이

본건 중 기호(1) 201호는 건축물대장 상 ‘제1종근린생활시설(의원)’이나 현황 도시형생활주택(201-1호, 201-2호)2개호로 이용하고 있는 바, 경매입찰 시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경600740 (3)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 대OOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 제공된 것으로 파악됩니다.

1.2. 물건 현황

* 소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 683-3 8층802호 (트리플타운)

* 용도: 도시형생활주택

* 토지면적: 17.29㎡ (약 5.23평)

* 토지지분: 17.289㎡

* 건물면적: 45.74㎡ (약 13.84평) - 전용면적 기준

* 건물지분: 45.7402㎡

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 제8층 제802호

* 사용승인일: 2016.04.14

1.3. 감정평가 요약

* 감정가: 175,000,000원

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 위치 및 주위환경: 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "트리플타운" 제8층 제802호로서, 주위는 도시형생활주택, 숙박시설, 근린생활시설 및 위락시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

* 이용상태: 현재 도시형생활주택으로 이용 중. (참고: 건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)으로 등재되어 있으나, 현황 도시형생활주택(201-1호, 201-2호) 2개호로 이용 중입니다. 경매 입찰 시 참고하시기 바랍니다.)

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소방설비 등이 되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

* 본건은 대전광역시 유성구 봉명동의 "트리플타운" 내에 위치하며, "계룡스파텔" 북동측 인근 지역입니다.

* 본건이 속한 지역은 도시형생활주택, 숙박시설, 근린생활시설, 위락시설 등이 혼재된 상업 및 유흥 밀집 지역으로 복합적인 특성을 보입니다.

2.2. 교통망

* 본건 단지까지 차량 접근이 가능합니다.

* 근거리에 유성온천역이 위치하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. (전반적인 교통 상황 보통)

2.3. 주변 시설

* 유성온천 지역의 관광 인프라 및 다양한 상업, 숙박, 위락시설이 밀집해 있어 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 특별히 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 근저당권 (대전동부새마을금고, 2016-04-26 접수, 채권액 1,885,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음. (물건명세서 참고)

* 따라서 낙찰자는 인수하는 부담이 되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 김 (802호)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2016-05-13

* 배당신고일자: 2026-04-24

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 보증금은 배당 절차를 통해 변제받을 것으로 예상됩니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 안기현 (2016-04-26)

* 근저당: 대전동부새마을금고 (2016-04-26, 1,885,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매개시결정: 대전동부 (2026-04-13, 797,659,440원, 말소예정)

* 총 등기부채권액: 1,885,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 대전광역시 유성구 봉명동은 유성온천을 중심으로 관광, 상업, 숙박, 위락시설 및 주거시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 본건이 위치한 트리플타운은 도시형생활주택으로, 해당 지역의 젊은 직장인이나 1인 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 상업지역에 속하여 유동인구가 많으며, 다양한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석

* 제공된 주변 다세대주택 매매 정보(2025년 8월 ~ 2026년 5월)를 분석한 결과, 면적 약 35㎡ ~ 69㎡ 기준으로 ㎡당 약 1.3백만원에서 2.76백만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

* 본건(45.74㎡)의 감정가는 1.75억원으로, ㎡당 약 3.83백만원 수준입니다.

* 본건은 다세대주택과는 다른 도시형생활주택이며, 2016년 준공으로 비교적 최신 건물이라는 점을 감안해야 합니다. 그러나 감정가가 주변 다세대주택의 최고 시세보다 높게 책정되어 있어, 실제 시장 가치와의 비교 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 건물명: 트리플타운

* 총 층수: 9층

* 본건 위치: 8층 802호

* 건축 구조: 철근콘크리트

* 주요 용도: 도시형생활주택 (일부 호실은 건축물대장상 용도와 현황 용도가 다르게 이용 중)

* 준공년도: 2016년

5.2. 편의시설

* 단지 주변에 각종 근린생활시설, 식당, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 풍부하게 분포하고 있습니다.

* 유성온천역 주변의 활성화된 상권으로 인해 쇼핑, 문화, 여가 활동을 즐기기에 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

* 총 등기부채권액(18.85억원)이 본건의 감정가(1.75억원)에 비해 매우 높아, 본건이 다수의 공동담보물 중 하나일 가능성이 높습니다. 이 경우, 다른 공동 담보물의 매각 결과나 채무 처리 상황이 본건의 최종 매각 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 부담하는 권리상의 위험은 없습니다.

6.2. 현황 리스크

* 본건이 속한 트리플타운 건물 내 일부 호실(건축물대장상 1종 근린생활시설)은 현재 도시형생활주택으로 이용 중이며, 2개 호로 분할되어 사용되고 있습니다. 본건 802호 자체는 도시형생활주택으로 이용 중이나, 건물 전체의 용도 혼재 가능성은 관리상의 잠재적 문제를 야기할 수 있습니다.

* 임차인 김 씨는 대항력이 없으므로 보증금은 배당을 통해 변제받을 것으로 예상되나, 만약 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우(매우 드물지만), 매수인에게 인수되는지 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (원칙적으로는 인수 없음)

6.3. 기타 리스크

* 집합건물이므로, 공용부분 관리비 미납 등 공동주택과 유사한 관리비 관련 문제가 발생할 수 있습니다. 입찰 전 관리사무소 등을 통해 미납 관리비 내역을 확인하는 것이 좋습니다.

* 주변에 숙박 및 위락시설이 밀집해 있어, 주거 환경의 소음이나 사생활 침해에 대한 우려가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 유성구 봉명동의 트리플타운 내 도시형생활주택으로, 유성온천역 역세권에 위치하며 상업 및 관광 중심지에 자리하고 있어 입지 조건이 양호합니다. 2016년 준공된 비교적 신축 건물이며, 교통 및 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 권리관계는 매우 명확하여 낙찰자가 인수하는 부담이 되는 권리는 없습니다. 임차인의 보증금(1.5억원)은 대항력이 없어 배당으로 처리될 가능성이 높습니다. 그러나 높은 총 채권액과 공동담보 설정, 그리고 일부 호실의 건축물대장상 용도와 현황 용도의 차이는 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 지역 내 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 유성온천 지구의 활발한 상업 및 관광 지역에 위치하여 향후 지가 상승 및 투자 가치 증대가 기대됩니다.

* 권리관계가 명확하여 명도 절차만 원활하다면 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다.

* 건물 내 일부 호실의 용도 차이를 활용한 리모델링 또는 특화 전략을 통해 임대 수익률을 극대화할 가능성이 있습니다. (단, 관련 법규 및 규제 확인 필요)

9. 예상 입찰가

감정가: 175,000,000원

임차인 보증금 (대항력 없음): 150,000,000원

본건의 적정 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황, 유사 물건의 시세, 그리고 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 산정하는 것이 바람직합니다. 또한, 대항력 없는 임차인의 보증금이 1.5억원임을 감안할 때, 일반적으로 해당 금액 이상으로 입찰하는 것이 일반적인 경향을 보입니다.

제시된 주변 다세대주택의 시세(㎡당 1.3백만원 ~ 2.76백만원)와 본건의 감정가(㎡당 3.83백만원) 간의 격차를 고려할 때, 다소 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

종합적인 분석 결과, 예상 입찰가는 감정가의 약 89% 수준으로, 임차인 보증금을 고려하여 155,000,000원 으로 제안합니다. 이 가격은 감정가 대비 합리적인 할인율을 적용하면서도 임차인 보증금 수준을 상회하는 금액으로, 잠재적 수익성을 확보할 수 있는 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.