나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600740 [2] 대전광역시 유성구 봉명동 683-3 9층901호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "계룡스파텔" 북동측 인근에 위치하는 통칭 "트리플타운" 제2층 제201호 외 10개호로서, 주위는 도시형생활주택, 숙박시설, 근린생활시설 및 위락시설등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하고 근거리에 유성온천역, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 제2층 제201호, 제203호, 제3층 제301호 내지 제303호, 제4층 제403호, 제6층 제602호, 제603호, 제8층 제801호, 제802호 및 제9층 제901호로서,(사용승인일 : 2016.04.14) - 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 등 마감. - 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감. - 창호 : 샤시창호임.

이용상태

기호(1~11) 공히, 도시형생활주택으로 이용중이며, 기호(1) 201호는 건축물대장 상 ‘제1종근린생활시설(의원)’이나 현황 도시형생활주택(201-1호, 201-2호)2개호로 이용하고 있는 바, 경매입찰 시 참고하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약15미터의 도로가 소재하며, 북측으로 보행자전용도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법> 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천), 중점경관관리구역(유성)등임.

공부와의 차이

본건 중 기호(1) 201호는 건축물대장 상 ‘제1종근린생활시설(의원)’이나 현황 도시형생활주택(201-1호, 201-2호)2개호로 이용하고 있는 바, 경매입찰 시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600740 (2)

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 683-3 9층901호

건물명: 트리플타운 (신주소: 대전광역시 유성구 온천동로65번길 36)

용도: 도시형생활주택

토지면적: 16.24㎡ (약 4.91평)

토지지분: 16.2372㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.96㎡ (약 12.98평)

건물지분: 42.9579㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 164,000,000원

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "계룡스파텔" 북동측 인근에 위치하며, "트리플타운"이라는 건물 내에 소재합니다. 주변 지역은 도시형생활주택, 숙박시설, 근린생활시설 및 위락시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 근거리에 유성온천역이 위치하고 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 건물의 구조: 본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 2016년 4월 14일 사용승인되었습니다. 본건은 9층 건물 중 9층에 위치하며, 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샤시창호로 되어 있습니다.

* 토지 현황: 토지는 세장형의 평지로서, 현재 공동주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 도로상태: 본건 남측으로는 약 15미터 폭의 도로가 접해 있으며, 북측으로는 보행자 전용도로가 소재합니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 특수도로(보행자전용도로)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역 등으로 관리되고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 4월 26일자 대전동부새마을금고의 근저당권 (채권금액 1,885,000,000원)입니다.

* 말소될 권리: 말소기준권리인 근저당권 및 이에 따른 임의경매개시결정 등기(사건번호 2026타경600740)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다 (지상권 등 기타 권리 없음).

* 임차인 현황:

* 임차인: 강숙희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 20일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 1,885,000,000원

1.3. 상권분석

* 위치 및 주변 환경: 본건은 대전 유성구 봉명동의 "트리플타운" 내에 위치하며, 유성온천역 인근의 상업 및 주거 밀집 지역에 속해 있습니다. 주변에 다양한 편의시설, 숙박시설, 위락시설 등이 혼재하여 유동인구가 많은 지역입니다.

* 시세 분석: 제공된 주변 연립/다세대 주택 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적대의 경우 평당 약 800만원 ~ 900만원 수준의 거래가 이루어지고 있습니다. 본건은 2016년 준공된 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물에 해당하며, 9층의 고층이라는 점을 감안할 때, 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 임대가 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계는 미상입니다.

* 잠재 임대 수익: 주변 상권 및 유동인구를 고려할 때, 도시형생활주택으로서 1인 가구 및 소형 주거 수요를 바탕으로 꾸준한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 유성온천역을 중심으로 한 상업 지구 내에 위치하여 백화점, 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 모든 것을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 교통: 유성온천역이 도보 거리에 있어 지하철 이용이 매우 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행하는 정류장이 인근에 있어 시내외 이동이 용이합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 건물 설비: 본 건물은 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비, 소방 설비 등을 갖추고 있습니다. 또한, 내부 및 외부 기계식 주차 공간이 확보되어 있어 주차 편의를 제공합니다 (총 12대).

1.5. 잠재적 리스크

* 1.5.1. 건축물대장과의 현황 불일치: 본건 중 일부 호실(기호 1, 201호)은 건축물대장 상 '제1종근린생활시설(의원)'로 등재되어 있으나, 실제로는 도시형생활주택(201-1호, 201-2호) 2개호로 분할되어 이용되고 있습니다. 이는 건축법 위반 사항으로, 향후 시정 명령, 이행강제금 부과, 대출 제한 등의 문제가 발생할 수 있으므로 입찰 시 각별한 주의가 필요합니다. 본건 901호 역시 유사한 문제가 있을 수 있으므로 현장 확인 및 관련 법규 검토가 필수적입니다.

* 1.5.2. 공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 제공된 물건 중 하나이므로, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 결과에 따라 본 물건의 매각 여부나 조건에 영향을 줄 수 있습니다.

* 1.5.3. 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 18억 8천 5백만원으로, 본건의 감정가 1억 6천 4백만원과 비교할 때 부채 규모가 매우 큰 편입니다. 이는 경매 진행 과정이나 향후 가치 변동에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 1.5.4. 임대 관계 미상: 현재 임차인의 유무 및 관련 계약 사항이 명확히 파악되지 않았습니다. 비록 현재 파악된 임차인(강숙희)은 대항력이 없으나, 명도 관련 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전 유성구의 역세권이라는 우수한 입지 조건과 2016년 준공된 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 유성온천역 인근의 풍부한 배후 수요와 편리한 교통망은 투자 가치를 높이는 요소입니다. 그러나 건축물대장 상의 이용 현황 불일치, 높은 채권 총액, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요인들이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 적절한 입찰가를 산정한다면, 안정적인 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2016년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 내부 시설 및 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 역세권 입지: 유성온천역 초역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 젊은 층 및 직장인을 중심으로 한 임대 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

* 다양한 편의시설: 주변에 상업시설, 위락시설, 온천 시설 등이 밀집해 있어 주거 편의성이 우수합니다.

* 도시형생활주택: 1인 가구 및 소형 주택 수요에 부합하는 평면으로, 꾸준한 임대 회전율이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 164,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세 분석: 제공된 주변 다세대 주택의 최근 거래가를 고려할 때, 평당 약 800만원 ~ 900만원 선입니다. 본건은 신축 건물(2016년)이라는 점과 고층(9층)임을 감안하면, 유사 면적의 다세대 주택 시세보다 높게 평가될 여지가 있습니다.

* 종합적인 고려: 본건은 감정가 1억 6,400만원으로 책정되었으나, 건축물대장과의 현황 불일치 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 따라서, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 131,000,000원 ~ 147,600,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다.

* 예상 입찰가: 140,000,000원 내외

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.