나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600740 [10] 대전광역시 유성구 봉명동 683-3 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "계룡스파텔" 북동측 인근에 위치하는 통칭 "트리플타운" 제2층 제201호 외 10개호로서, 주위는 도시형생활주택, 숙박시설, 근린생활시설 및 위락시설등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하고 근거리에 유성온천역, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 제2층 제201호, 제203호, 제3층 제301호 내지 제303호, 제4층 제403호, 제6층 제602호, 제603호, 제8층 제801호, 제802호 및 제9층 제901호로서,(사용승인일 : 2016.04.14) - 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 등 마감. - 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감. - 창호 : 샤시창호임.

이용상태

기호(1~11) 공히, 도시형생활주택으로 이용중이며, 기호(1) 201호는 건축물대장 상 ‘제1종근린생활시설(의원)’이나 현황 도시형생활주택(201-1호, 201-2호)2개호로 이용하고 있는 바, 경매입찰 시 참고하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약15미터의 도로가 소재하며, 북측으로 보행자전용도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법> 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천), 중점경관관리구역(유성)등임.

공부와의 차이

본건 중 기호(1) 201호는 건축물대장 상 ‘제1종근린생활시설(의원)’이나 현황 도시형생활주택(201-1호, 201-2호)2개호로 이용하고 있는 바, 경매입찰 시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

본 물건은 대전광역시 유성구 봉명동 683-3에 위치한 도시형생활주택으로, 대전지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 대전지방법원 2026타경600740 (10)

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 683-3, 3층 301호

용도: 도시형생활주택

건물 사용승인일: 2016년 04월 14일

감정가: 167,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

3. 면적 정보

토지면적: 16.74㎡ (약 5.06평)

건물면적: 44.28㎡ (약 13.39평)

건물 전용면적: 44.28㎡ (약 13.39평)

4. 입지조건

본건은 대전광역시 유성구 봉명동에 소재하는 "계룡스파텔" 북동측 인근에 위치하며, 통칭 "트리플타운" 건물 내 3층 301호입니다.

주위 환경은 도시형생활주택, 숙박시설, 근린생활시설, 위락시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 근거리에 유성온천역이 있고 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

본건 건물 남측으로는 약 15미터 도로가, 북측으로는 보행자 전용도로가 접해 있어 도로 조건은 양호합니다.

5. 권리분석

본건의 등기부등본 요약 결과, 다음과 같은 권리 내역이 확인되었습니다.

말소기준권리: 을1 근저당권 (대전동부새마을금고, 1,885,000,000원)

말소예정 권리:

* 을2 전세권설정 (전수진, 110,000,000원)

* 을3 주택임차권 (전수진, 110,000,000원, 전입일자 2023-08-21, 확정일자 2017-02-20)

* 갑4 임의경매 (채권자: 대전동부, 797,659,440원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 사항 없음.

임차인 현황:

301호 임차인 전수진

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-02-20

확정일자: 2017-02-20

배당신고일자: 2026-04-14

대항력: 없음

주택임차권(을3) 상의 전입일자(2023-08-21)와 확정일자(2017-02-20) 간 차이가 있으나, 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 확인되어 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 판단됩니다. 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

총 등기부채권액: 2,105,000,000원 (감정가 대비 높은 수준이나, 경매를 통해 정리될 것으로 보입니다.)

6. 상권분석

본건은 유성온천역 인근의 상업 및 주거 복합 지역에 위치하여 유동인구가 많고, 숙박, 위락시설 등 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상업 시설이 발달해 있습니다.

인근에 대규모 온천 시설 및 편의 시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 및 임대 정보 분석 결과, 유사 면적의 다세대 주택 매매가는 2026년 5월 기준 약 1억 6천만원에서 1억 9천만원 수준으로 거래되었습니다. 다만, 본건 "트리플타운"은 2016년 준공된 도시형생활주택으로, 신축 연식 및 건물 특성을 고려할 때 추가적인 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

7. 생활정보

* 교통: 유성온천역(지하철 1호선) 도보 접근 가능, 다수의 시내버스 노선 운행

* 편의시설: 인근에 다수의 상업시설, 식당, 병원, 은행 등이 소재합니다.

* 주변 시설: 계룡스파텔, 대전월드컵경기장, 유성구청 등이 인근에 있습니다.

* 교육시설: 봉명초등학교, 유성초등학교, 대전과학기술대학교 등이 인근에 위치합니다.

* 자연/환경: 갑천, 월드컵경기장 공원 등 녹지 공간이 인접해 있습니다.

8. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 감정평가서 요약 상, 본건과 같은 건물 내 일부 호실(기호(1) 201호)이 건축물대장상 '제1종근린생활시설(의원)'이나 현황 도시형생활주택으로 이용 중이라는 내용이 있습니다. 본건 301호 자체에 대한 공부와의 차이는 명시적으로 없으나, 건물 전체적인 관리 및 향후 인허가 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않은 부분이 존재하나, 임차인 전수진에 대한 '대항력 없음'으로 인해 낙찰자에게 인수되는 임차권은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 잔류 임차인이 있는 경우 명도 진행 시 주의가 필요할 수 있습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 대전 유성구의 주요 상업 및 교통 중심지에 위치한 도시형생활주택으로, 연식 대비 양호한 건물 상태와 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없어 명확한 권리 관계를 파악할 수 있으며, 임차인의 대항력이 없어 명도 리스크가 적은 편입니다.

다만, 유사 건물/다세대 주택의 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점, 그리고 일부 호실의 공부상 용도와 현황이 일치하지 않는 부분이 건물 관리에 영향을 줄 수 있는 잠재적 리스크로 존재합니다.

10. 투자 포인트

* 우수한 입지: 유성온천역 인근의 역세권이며, 주변 상업 및 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 비교적 신축: 2016년 준공된 건물로, 향후 장기간 안정적인 사용이 가능합니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소 예정되어 있어 낙찰자가 권리 관계에 대해 부담할 부분이 없습니다.

11. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적의 다세대 주택 거래 사례는 ㎡당 약 248만원에서 276만원 수준입니다. 본건의 감정가는 ㎡당 약 377만원으로, 시세 대비 다소 높은 감정가로 판단됩니다.

건물의 신축 연식과 입지 프리미엄을 고려하더라도, 보수적인 접근을 위해 인근 거래 사례의 최고가 수준을 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

본건 건물 면적 44.28㎡에 ㎡당 276만원을 적용하면 약 122,239,850원 수준입니다.

따라서, 현 시점에서의 예상 입찰가는 약 130,000,000원으로 제시합니다.

본 입찰가는 제공된 정보와 외부 자료 분석을 기반으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시장 조사를 통해 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.