나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600740 [8] 대전광역시 유성구 봉명동 683-3 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "계룡스파텔" 북동측 인근에 위치하는 통칭 "트리플타운" 제2층 제201호 외 10개호로서, 주위는 도시형생활주택, 숙박시설, 근린생활시설 및 위락시설등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하고 근거리에 유성온천역, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 제2층 제201호, 제203호, 제3층 제301호 내지 제303호, 제4층 제403호, 제6층 제602호, 제603호, 제8층 제801호, 제802호 및 제9층 제901호로서,(사용승인일 : 2016.04.14) - 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 등 마감. - 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감. - 창호 : 샤시창호임.

이용상태

기호(1~11) 공히, 도시형생활주택으로 이용중이며, 기호(1) 201호는 건축물대장 상 ‘제1종근린생활시설(의원)’이나 현황 도시형생활주택(201-1호, 201-2호)2개호로 이용하고 있는 바, 경매입찰 시 참고하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약15미터의 도로가 소재하며, 북측으로 보행자전용도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법> 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천), 중점경관관리구역(유성)등임.

공부와의 차이

본건 중 기호(1) 201호는 건축물대장 상 ‘제1종근린생활시설(의원)’이나 현황 도시형생활주택(201-1호, 201-2호)2개호로 이용하고 있는 바, 경매입찰 시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경600740 (8)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 대OOOOOOOOO

* 감정가: 112,000,000원

1.2. 소재지 및 기본 물건 정보

* 소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 683-3, 3층 303호 (도로명주소: 대전광역시 유성구 온천동로65번길 36)

* 용도: 도시형생활주택

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건물 사용승인일: 2016년 04월 14일

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 11.18㎡ (약 3.38평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 29.57㎡ (약 8.94평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* (참고: 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.)

1.4. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 3층 303호

* 외벽: 석재붙임 및 드라이비트 등 마감

* 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감

* 창호: 샤시창호

1.5. 감정평가 요약

* 건물총면적: 1310.69㎡

* 토지 총 면적: 329.2㎡

* 건축 규모: 지상 9층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "트리플타운" 제3층 제303호

* "계룡스파텔" 북동측 인근에 위치

* 주위는 도시형생활주택, 숙박시설, 근린생활시설, 위락시설 등이 혼재하는 지역

* 제반 주위환경은 보통시됨

2.2. 교통상황

* 단지까지 차량 접근 가능

* 인근에 유성온천역 (지하철 1호선) 위치

* 인근에 노선버스정류장 소재

* 제반 교통상황은 보통시됨

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 (봉명1지구)

* 중로1류 (폭 20m~25m), 특수도로 (보행자전용도로) 접함

* 가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구

* 중점경관관리구역 (하천, 유성)

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

* 소유권보존 (2016.04.26, 안기현)

* 근저당 (2016.04.26, 대전동부새마을금고, 18.85억원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (2025.01.08, 이수영, 1.5억원) - 말소 예정

* 임의경매 (2026.04.13, 대전동부, 7.97억원) - 본건 경매 개시

* 등기부채권 총액: 약 20.35억원

3.2. 말소기준권리

* 대전동부새마을금고의 근저당권 (2016.04.26 접수, 18.85억원)

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 별도 확인 필요)

* 보증금 인수: 없음 (인수 보증금 합계 0원)

3.4. 소멸되는 권리

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정 (소유권, 근저당, 주택임차권 등)

3.5. 임차인 분석

* 임차인: 이 , 보증금 1억 5천만원, 차임 0원. 전입 2022-08-10, 확정 2022-07-14, 배당신고 2025-01-08. 대항력 없음.

* 임차인 이 은(는) 대항력이 없어 보증금을 배당받지 못할 경우 경매 낙찰자가 인수해야 할 위험은 없습니다. 다만, 배당 절차에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성도 있으니 확인이 필요합니다.

* 임차인: 김 , 보증금 0원, 차임 0원. 전입 2026-01-26. 대항력 없음.

* 임차인 김 은(는) 대항력이 없고 보증금도 없어 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 주변 상업시설

* 본건은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 일부 호실은 공부상 용도와 현황이 다를 수 있음 (201호: 의원 -> 도시형생활주택 2개호로 이용 중). 303호는 현재 도시형생활주택으로 이용 중.

* 주변 지역은 숙박시설, 근린생활시설, 위락시설 등이 밀집한 상업 및 유흥 지구 성격

* 유성온천 지구 내 위치하여 유동인구 및 상업 활동 활발

4.2. 토지 이용계획 (상업적 측면)

* 일반상업지역으로 지정되어 상업시설 개발 및 이용에 유리한 입지

* 관광특구, 온천원보호지구 등으로 지정되어 관광객 수요 및 관련 업종 잠재력 보유

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 유성온천역 인근으로 대중교통 이용 편리

* 다양한 숙박, 상업, 위락시설이 밀집하여 편의시설 접근성 우수

* (외부 검색 결과) 주변에 유흥시설 등 위락시설이 다수 존재하며, 특정 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않으나, 해당 지역의 특성을 고려할 필요가 있습니다.

5.2. 기타 생활 정보

* 주변 건물 노후도를 고려할 때, 2016년 사용승인된 본건 건물은 비교적 신축에 해당하여 관리 상태가 양호할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황의 차이

* 일부 호실(201호)에서 건축물대장상 용도(제1종근린생활시설)와 실제 이용 현황(도시형생활주택 2개호)이 다름. 본건 303호 자체는 도시형생활주택으로 이용 중이나, 건물 전체의 행정적 관리에 참고 필요.

6.2. 복합적인 지역 용도

* 도시형생활주택, 숙박시설, 위락시설 등이 혼재하는 지역 특성상 소음, 통행량, 주변 환경 변화 등에 대한 고려 필요.

6.3. 토지 이용 계획 제한

* 온천원보호지구, 관광특구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 리모델링 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있음.

6.4. 높은 총 채무액

* 총 채권액이 약 20.35억원으로 감정가 1.12억원 대비 매우 높아, 경매 진행 중 유찰될 가능성을 염두에 두어야 함.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 유성구 봉명동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이며 유성온천역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호합니다. 주변에 상업, 숙박, 위락시설이 밀집하여 활발한 지역 경제 활동이 이루어지고 있습니다. 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수해야 할 보증금이나 임차권은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 공부상 용도와 현황의 차이, 복합적인 지역 용도, 토지 이용 제한 사항 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 유성온천역 초역세권 입지로 대중교통 및 생활 편의성 우수

* 2016년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 예상

* 주변 상업 및 관광 지구 발달로 인한 임대 수익 또는 시세 상승 잠재력

* 모든 권리 소멸로 인한 명도 용이성 (단, 지상권 등 미확인 권리 존재 가능성 유의)

* 경매 최저가 또는 유찰가를 활용한 시세 대비 저가 매수 기회

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 감정가: 112,000,000원

* 주변 유사 건물(다세대) 시세 분석 (JSON 정보 기반):

* 덕주빌라 (35.52㎡, 1996년식): 2025년 8월 매매 47,000,000원 (약 132만원/㎡)

* 미성로얄빌라 (64.345㎡, 1997년식): 2026년 5월 매매 160,000,000원 (약 249만원/㎡)

* 플러스빌리지 (68.83㎡, 2010년식): 2026년 5월 매매 190,000,000원 (약 276만원/㎡)

* 상기 비교 물건들은 다세대 주택으로 본건 도시형생활주택과는 차이가 있으며, 면적도 상이합니다. 본건은 2016년 준공으로 비교적 신축이며, 감정가는 112,000,000원(약 377만원/㎡)으로 책정되었습니다. 주변 시세는 비교적 낮은 편이나, 본건의 감정가는 입지, 건물 연식 등을 고려한 적정 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 인수되는 보증금이 없어 낙찰자가 추가로 부담해야 할 임차인 관련 비용은 없습니다.

* 감정가 112,000,000원을 기준으로, 현장 조사 결과 및 시장 상황을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 105,000,000원

* (참고: 본 입찰가 범위는 단순 시세 및 감정가 기준이며, 실제 입찰 시에는 해당 경매 기일의 최저 매각 가격, 현장 조사 결과, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

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