나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600740 [7] 대전광역시 유성구 봉명동 683-3 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "계룡스파텔" 북동측 인근에 위치하는 통칭 "트리플타운" 제2층 제201호 외 10개호로서, 주위는 도시형생활주택, 숙박시설, 근린생활시설 및 위락시설등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하고 근거리에 유성온천역, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 제2층 제201호, 제203호, 제3층 제301호 내지 제303호, 제4층 제403호, 제6층 제602호, 제603호, 제8층 제801호, 제802호 및 제9층 제901호로서,(사용승인일 : 2016.04.14) - 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 등 마감. - 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감. - 창호 : 샤시창호임.

이용상태

기호(1~11) 공히, 도시형생활주택으로 이용중이며, 기호(1) 201호는 건축물대장 상 ‘제1종근린생활시설(의원)’이나 현황 도시형생활주택(201-1호, 201-2호)2개호로 이용하고 있는 바, 경매입찰 시 참고하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약15미터의 도로가 소재하며, 북측으로 보행자전용도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법> 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천), 중점경관관리구역(유성)등임.

공부와의 차이

본건 중 기호(1) 201호는 건축물대장 상 ‘제1종근린생활시설(의원)’이나 현황 도시형생활주택(201-1호, 201-2호)2개호로 이용하고 있는 바, 경매입찰 시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600740 (7)

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 683-3 4층 403호

용도: 도시형생활주택

감정가: 113,000,000원

토지면적: 11.18㎡ (약 3.38평)

건물면적: 29.57㎡ (약 8.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOO (등기부상 대전동부새마을금고로 추정)

건축물대장상 용도: 공동주택 (사용승인일 2016.04.14, 건물 9층 중 4층)

건축물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 4층 403호

1.1. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "계룡스파텔" 북동측 인근에 위치하며, 통칭 "트리플타운" 제4층 제403호입니다. 주변에는 도시형생활주택, 숙박시설, 근린생활시설 및 위락시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 근거리에는 유성온천역이 소재하고 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구), 중로1류(폭 20m~25m), 특수도로(보행자전용도로)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

* 인접 도로상태

본건 남측으로는 폭 약 15미터의 도로가, 북측으로는 보행자 전용도로가 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

1.2. 권리분석

권리분석

* 등기부 요약

- 소유권보존: 안기현 (2016.04.26)

- 근저당권: 대전동부새마을금고 (1,885,000,000원, 2016.04.26) - 말소기준권리

- 임의경매: 대전동부 (797,659,440원, 2026.04.13) - 2026타경600740 (7)

* 채권 총액

등기부상 채권 총액은 1,885,000,000원입니다.

* 임차인 현황 (403호)

임차인: 이 (403호)

보증금: 100,000,000원

차임: 150,000원

전입일자: 2018.06.15

확정일자: 2018.06.08

배당신고일자: 2026.07.13

대항력: 없음

임차인 이 (403호)는 보증금 100,000,000원, 차임 150,000원이며, 전입일자 2018.06.15, 확정일자 2018.06.08, 배당신고일자 2026.07.13입니다. 대항력은 없습니다. 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수하지 않으나, 배당 절차 결과에 따라 명도 저항이 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.

* 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원

* 물건명세서 참고사항

- 작성일: 2026.08.31

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (제시된 내용 기준)

1.3. 상권분석

상권분석

* 주위환경

본건이 위치한 대전광역시 유성구 봉명동 일대는 유성온천역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다. 도시형생활주택, 숙박시설, 근린생활시설, 위락시설 등이 밀집하여 유동인구가 많고, 온천 관광 특구로서의 이점도 가지고 있습니다.

* 주변 건물 시세 분석 (참고용)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건과 건물 유형, 규모, 건축 연도 등에서 차이가 있어 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

- 덕주빌라 (1996년 준공, 전용면적 35.52㎡, 대지권 25.97㎡): 2025년 8월 4,700만원에 직거래. (약 132만원/㎡)

- 미성로얄빌라 A,B동 (1997년 준공, 전용면적 64.345㎡, 대지권 52.8249㎡): 2026년 5월 16,000만원에 중개거래. (약 249만원/㎡)

- 플러스빌리지 (2010년 준공, 전용면적 68.83㎡, 대지권 42.27㎡): 2026년 5월 19,000만원에 중개거래. (약 276만원/㎡)

본건은 "트리플타운" 내 도시형생활주택으로, 2016년 사용승인되어 비교적 신축에 속합니다. 주변 개별 빌라 시세보다 높을 것으로 예상됩니다. 제공된 정보만으로는 정확한 시세 산정에 어려움이 있으며, 유사 건물(도시형생활주택, 오피스텔 등)의 최근 실거래가를 추가 확인하는 것이 필요합니다.

1.4. 생활정보

생활정보

* 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 4층 403호이며, 2016년 4월 14일에 사용승인이 완료되었습니다. 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 등으로 마감되었습니다. 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비, 소방 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 이용상태

본건은 도시형생활주택으로 이용 중입니다. (건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)으로 등재된 호실이 현황 도시형생활주택으로 이용되는 사례가 있으나, 본건 403호는 해당 사항 없습니다.)

* 주변 시설

유성온천역이 도보 가능한 거리에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설, 숙박시설, 위락시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 관광특구 및 온천원보호지구 내 위치하여 지역적 특색이 있습니다.

* 혐오시설 정보

제공된 자료상 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 높은 총 채권액

등기부상 총 채권액이 18억 8천 5백만원으로, 감정가 1억 1천 3백만원에 비해 현저히 높아 신중한 분석이 요구됩니다. 이는 낙찰가의 적정성 및 배당 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임차인 명도 가능성

임차인은 대항력이 없으나, 보증금 1억원을 배당받지 못할 경우 명도 과정에서 저항이 발생할 수 있습니다. 배당 순위 및 배당 여부를 면밀히 파악해야 합니다.

* 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건입니다. 함께 담보로 제공된 다른 물건의 경매 진행 여부 및 결과에 따라 본건의 가치나 낙찰 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건축물대장상 용도 불일치 가능성 (유사 사례)

감정평가 요약표에 언급된 유사 사례(201호)의 경우, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황이 달라 경매 입찰 시 참고가 필요하다고 명시되어 있습니다. 본건 403호는 이러한 용도 불일치 문제는 없습니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본건은 대전광역시 유성구 봉명동의 핵심 상업 및 관광 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 유성온천역과의 접근성이 뛰어나고 주변 생활 편의시설이 풍부하여 입지적 강점을 가지고 있습니다. 2016년 준공으로 비교적 신축이며, 기본적인 주거 편의 설비를 갖추고 있습니다.

하지만 18억원 이상의 높은 총 채권액과 대항력 없는 임차인의 보증금 1억원 등은 잠재적인 위험 요소로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 권리분석 및 명도 가능성 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 역세권 및 관광 특구 입지

유성온천역 인근 역세권과 관광 특구에 위치하여 임대 수요 및 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 비교적 신축 건물

2016년 사용승인으로 최신 건물에 속하여 리모델링 등 추가 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 소형 투자 및 임대 수익 기대

도시형생활주택으로 소형 면적을 가지고 있어 초기 투자 부담이 상대적으로 적으며, 임대 수익형 부동산으로 고려해볼 수 있습니다.

* 트리플타운 브랜드 (추정)

"트리플타운"이라는 명칭은 특정 건축 단지나 브랜드로 추정되며, 이는 건물 가치 평가에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보는 본건과 유사한 유형의 '도시형생활주택'이 아닌 '다세대' 주택으로, 면적, 건축 연도, 건물 특성에서 차이가 커 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건은 "트리플타운" 내 도시형생활주택으로, 역세권 및 관광지구라는 입지적 장점, 2016년 준공이라는 비교적 신축임을 고려할 때, 개별 빌라 시세보다는 높은 가격 수준을 형성할 것으로 보입니다.

본건의 감정가는 113,000,000원(면적당 약 382만원/㎡)입니다.

총 채권액이 매우 높으므로, 낙찰가율은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

임차인의 보증금 1억원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으므로, 입찰가 산정 시 직접적인 인수 금액에는 포함되지 않습니다. 다만, 명도 가능성을 고려하여 일정 부분 여유를 두는 것이 좋습니다.

주변 개별 빌라 시세 (약 132만원/㎡ ~ 276만원/㎡)를 감안할 때, 본건의 입지 및 신축성을 고려하면 그 이상을 기대해 볼 수 있으나, 정확한 시세 파악을 위해서는 추가적인 조사가 필요합니다.

보수적인 낙찰가율 70~80%를 적용 시:

- 70% 적용 시: 113,000,000원 * 0.70 = 79,100,000원

- 80% 적용 시: 113,000,000원 * 0.80 = 90,400,000원

종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 80,000,000원 ~ 95,000,000원 범위 내에서, 현장 답사, 주변 유사 물건 시세, 경쟁률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.