나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600740 [6] 대전광역시 유성구 봉명동 683-3 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "계룡스파텔" 북동측 인근에 위치하는 통칭 "트리플타운" 제2층 제201호 외 10개호로서, 주위는 도시형생활주택, 숙박시설, 근린생활시설 및 위락시설등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하고 근거리에 유성온천역, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 제2층 제201호, 제203호, 제3층 제301호 내지 제303호, 제4층 제403호, 제6층 제602호, 제603호, 제8층 제801호, 제802호 및 제9층 제901호로서,(사용승인일 : 2016.04.14) - 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 등 마감. - 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감. - 창호 : 샤시창호임.

이용상태

기호(1~11) 공히, 도시형생활주택으로 이용중이며, 기호(1) 201호는 건축물대장 상 ‘제1종근린생활시설(의원)’이나 현황 도시형생활주택(201-1호, 201-2호)2개호로 이용하고 있는 바, 경매입찰 시 참고하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약15미터의 도로가 소재하며, 북측으로 보행자전용도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법> 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천), 중점경관관리구역(유성)등임.

공부와의 차이

본건 중 기호(1) 201호는 건축물대장 상 ‘제1종근린생활시설(의원)’이나 현황 도시형생활주택(201-1호, 201-2호)2개호로 이용하고 있는 바, 경매입찰 시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 대전지방법원 2026타경600740 (6)

1.2. 소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 683-3, 6층 602호 (트리플타운)

1.3. 건물명: 트리플타운

1.4. 용도: 도시형생활주택

1.5. 감정가: 170,000,000원

1.6. 토지 면적: 16.86㎡ (약 5.10평)

1.7. 건물 면적 (전용면적): 44.59㎡ (약 13.49평)

1.8. 토지/건물 지분: 토지 16.8552㎡, 건물 44.5926㎡ (일괄매각)

1.9. 건축년도: 2016년 04월 14일 (사용승인일 기준)

1.10. 총 층수 / 해당 층수: 9층 건물 중 6층

1.11. 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.12. 경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경:

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 683-3번지에 위치한 "트리플타운" 건물 내 제6층 제602호입니다. 이 지역은 "계룡스파텔" 북동측 인근에 자리 잡고 있으며, 주위에는 도시형생활주택, 숙박시설, 근린생활시설, 위락시설 등이 혼재하는 지역으로 [cite: APPRAISAL_SUMMARY], 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다 [cite: APPRAISAL_SUMMARY]. 봉명동 일대는 대전의 떠오르는 신흥 상권으로, 특히 유성온천역을 중심으로 상업 시설이 발달해 있습니다.

2.2. 교통상황:

단지까지 차량 접근이 용이하며, 지하철 유성온천역이 근거리에 있어 [cite: APPRAISAL_SUMMARY, 9], 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 인근에 다수의 노선버스가 운행되어 시내외 접근성이 우수합니다 [cite: APPRAISAL_SUMMARY].

2.3. 도로상태:

본건 건물 남측으로는 폭 약 15미터의 도로가 접해 있고, 북측으로는 보행자 전용도로가 있습니다 [cite: APPRAISAL_SUMMARY].

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황:

본건 건물의 등기부상 소유권 보존은 2016년 4월 26일에 이루어졌습니다 [cite: REGISTER_SUMMARY]. 이후 다수의 근저당권 및 임의경매 개시결정 등기가 설정되었으나, 이들은 모두 말소될 예정인 권리들입니다 [cite: REGISTER_SUMMARY]. 말소기준권리는 2016년 4월 26일에 접수된 대전동부새마을금고의 근저당권(채권최고액 1,885,000,000원)이며 [cite: REGISTER_SUMMARY], 이보다 후순위로 설정된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다 [cite: REGISTER_SUMMARY].

3.2. 임차인 현황:

* 임차인: 박 (602호)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2016.05.09

* 배당신고일자: 2024.05.08

* 대항력: 없음 [cite: TENANT_STATUS]

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2026.02.03

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음 [cite: TENANT_STATUS]

3.3. 인수되는 권리/금액:

상기 임차인 현황 및 등기부 분석 결과, 본 경매 물건은 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금이나 기타 부담해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원) [cite: TENANT_STATUS, REGISTER_SUMMARY]

4. 상권분석

4.1. 지역 특징:

본건이 위치한 봉명동은 유성온천지구와 인접하여 관광, 숙박, 근린생활시설, 위락시설이 밀집된 복합 상업지역으로 발전하고 있습니다. 최근에는 도시형생활주택 공급이 늘어나면서 주거 기능 또한 강화되고 있으며, "대전의 홍대"라 불릴 만큼 젊은 유동인구가 많고 활성화된 상권으로 평가받고 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설:

다양한 종류의 근린생활시설, 식당, 카페, 숙박시설 등이 풍부하여 생활 편의성이 높습니다. 또한, 유성온천역을 중심으로 한 상권 발달로 유동 인구가 많아 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설:

지하철 유성온천역을 도보로 이용할 수 있으며 [cite: APPRAISAL_SUMMARY, 9], 다양한 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 뛰어납니다 [cite: APPRAISAL_SUMMARY]. 또한, 주변 상업 시설을 통해 쇼핑, 외식, 문화 등 다양한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 주변 환경:

온천지구의 특색을 가진 쾌적한 환경과 더불어, 상업 및 업무 시설이 밀집되어 있어 편리한 생활이 가능합니다. 인근에 대규모 주거단지와 상업시설이 공존하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 용도 불일치:

감정평가서에 따르면, 본 건물 내 일부 호실(201호)은 건축물대장상 용도(제1종근린생활시설)와 다르게 도시형생활주택으로 이용 중인 사례가 언급되었습니다 [cite: APPRAISAL_SUMMARY]. 이는 본건(602호)에 직접적인 영향을 미치지는 않을 수 있으나, 건물 전체의 관리 상태나 관련 법규 준수 여부에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항:

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 특수도로 등에 속하며, 가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역 등 다수의 용도지역 및 지구 지정이 되어 있습니다 [cite: APPRAISAL_SUMMARY]. 이러한 복합적인 토지 이용 계획 및 제한 사항은 향후 건물 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계 미상:

본건(602호)의 경우, 현재 파악된 임차인 외 추가적인 임대차 관계 존재 여부는 미상으로 확인됩니다 [cite: APPRAISAL_SUMMARY]. 다만, 현재 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없어 경매 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 상황입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2016년에 준공된 비교적 신축급 도시형생활주택으로, 대전 유성구의 핵심 상업 및 교통 요지인 유성온천역 인근에 위치하여 입지 조건이 매우 우수합니다. 등기부상 복잡한 권리관계가 존재했으나, 모든 인수되는 권리는 말소될 예정이며, 현존하는 임차인 또한 대항력이 없어 권리상의 문제는 없는 것으로 분석됩니다 [cite: TENANT_STATUS, REGISTER_SUMMARY]. 봉명동 일대는 대전의 주요 상권 중 하나로 지속적인 성장세를 보이고 있으며, 이러한 입지적 강점은 향후 시세 상승 및 안정적인 임대 수익을 기대하게 합니다. 다만, 건물 내 일부 호실의 공부상 용도와 현황 용도 불일치 가능성 및 복합적인 토지 이용 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 전반적으로 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2016년 준공으로 건물 상태가 양호하고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 탁월한 입지: 유성온천역 역세권에 위치하며, 풍부한 상업 및 위락 시설 인접으로 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 없이 모든 권리가 말소될 예정입니다 [cite: REGISTER_SUMMARY].

* 임차인 문제 없음: 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자의 부담이 없습니다 [cite: TENANT_STATUS].

* 지역 성장성: 대전의 떠오르는 상권인 봉명동에 위치하여 향후 시세 상승 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 170,000,000원입니다. 제공된 주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 정보를 보면 [cite: JSON_SALES_DATA], 해당 물건들은 1996년부터 2010년식으로, 제곱미터당 가격이 약 130만원 ~ 270만원 수준입니다. 반면, 본건은 2016년식 도시형생활주택으로 감정가가 170,000,000원으로, 제곱미터당 약 381만원 수준으로 책정되어 있습니다. 이는 본건이 연식, 용도, 품질 면에서 비교 대상 물건보다 높은 가치를 지니고 있음을 시사합니다.

권리관계가 깨끗하고 인수되는 보증금이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 수준의 가격은 합리적인 투자 근거가 될 수 있습니다. 또한, 봉명동의 활성화된 상권과 역세권 입지를 감안하면, 본 건의 잠재적 가치는 더 높다고 볼 수 있습니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 약 150,000,000원 ~ 170,000,000원 사이로 제안합니다. 보수적으로는 150,000,000원에서 시작하여, 시장 상황 및 경쟁 강도를 고려하여 감정가 수준까지 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 투자자의 자금 계획 및 위험 감수 능력에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.