나이스옥션 법원경매 인천 2023타경517816 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 610-187 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2023.05.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현초등학교" 동측 인근에 위치하는 부동산으로 주위는 아파트 단지 및 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 근거리에 지하철역 및 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 2층 202호로서,
외벽: 드라이비트 마감.
창호: 하이 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택로 이용중임.

설비내역

전기설비 및 난방설비, 위생설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인근 필지 대비 등고·평탄한 정방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6M 내외 포장도로와 접하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2020-12-29), 상대보호구역, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07.)), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 통칭 '풀하우스' 임.
2. 위반건축물 등재내역 있으나 본 건과 관련 없음.
3. 감정평가서에 의하면 매각대상 부동산 202호는 건축물현황도상 201호로 201호와 202호 각 호수 간 공부와 현황이 불일치 하였으나, 2026. 9. 15.자로 공부와 현황의 불일치의 흠결이 해소되었다는 감정인의 의견서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2023타경517816 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 610-187 2층202호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 3800만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 21.06㎡ (약 6.37평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.32㎡ (약 13.40평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

1. 통칭 '풀하우스'로 불림.

2. 위반건축물 등재내역이 있으나 본건과 관련 없음.

3. 매각 대상 부동산 202호는 건축물현황도상 201호로 호수 간 공부와 현황이 불일치하였으나, 2026년 9월 15일부로 흠결이 해소되었다는 감정인의 의견서가 제출됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치하며, "용현초등학교" 동측 인근에 소재함.

주변은 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 주거지역임.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치함. 지하철역도 근거리에 있어 전반적인 교통 여건은 보통임.

2.3. 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로와 접하며, 도로 상태는 양호함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음. (단, 지상권은 별도 확인 필요하나 명세서상 해당 없음)

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 2010년 1월 27일자 대전제일새마을금고 근저당권 (을1)

소멸예상 권리:

* 대전제일새마을금고 근저당권 (을1): 147,000,000원

* 김영민 주택임차권 (을2): 50,000,000원 (전입/확정일자 2021-01-26, 대항력 없음)

* 중앙동새마을금고 임의경매 (갑3): 75,481,744원

* 미추홀구 압류 (갑4): (금액 미상)

3.3. 임차인 현황

임차인: 김영민

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2021년 1월 26일

배당신고일자: 2023년 8월 21일

대항력: 없음

비고: 보증금 전액 배당받을 것으로 예상되며, 인수되는 보증금은 없음.

3.4. 총 채무액

등기부채권 총액: 197,000,000원 (근저당 147,000,000원 + 임의경매 채권액 75,481,744원 - 중복 합산 제외 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)를 바탕으로 분석한 결과, 주변 다세대주택의 시세는 면적 및 층수에 따라 3.3㎡당 약 155만원에서 204만원 수준임.

* 건물 1: 38.67㎡, 60,000,000원 (약 155만원/㎡)

* 건물 2: 69.25㎡, 110,000,000원 (약 159만원/㎡)

* 건물 3: 32.76㎡, 66,900,000원 (약 204만원/㎡)

4.2. 본건 시세 비교

본건의 건물 면적은 44.32㎡이며, 감정가는 138,000,000원 (약 311만원/㎡)임.

이는 주변 시세 평균(약 173만원/㎡) 대비 상당히 높은 수준으로, 시세 반영 시 재감정 또는 급매 가능성 있음.

4.3. 주변 편의시설

주변은 주거 지역으로, 용현초등학교가 인근에 있으며, 생활 편의시설(상가, 마트, 편의점 등)은 통상적으로 갖추어져 있을 것으로 판단됨. (참고: 자리톡 정보에 따르면 인하대역 도보 10분 거리에 시장, 마트, 편의점 등 근접)

4.4. 주변 혐오시설

인근 지역에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

용현초등학교가 동측 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편임.

5.2. 편의시설 및 의료시설

주거 지역으로서 기본적인 편의시설(상점, 마트 등)은 접근 가능할 것으로 예상됨. 상세 의료시설 정보는 추가 확인 필요.

5.3. 교통

인하대역(수인분당선)이 도보 10분 거리에 있어 대중교통 이용이 편리함 (자리톡 정보). 버스 정류장도 근거리에 위치함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세 차이

본건의 감정가(1억 3800만원)와 주변 다세대주택의 최근 시세(약 7,600만원 ~ 1억 1,000만원 수준) 간 상당한 차이가 존재함. 이는 낙찰 후 재매각 또는 추가적인 가치 하락의 위험 요소가 될 수 있음.

6.2. 위반건축물 등재 내역

위반건축물 등재 내역이 있으나 본 건과 관련 없다고 명시되어 있으나, 실제 현황 및 관련 법규 준수 여부에 대한 철저한 확인이 필요함.

6.3. 공부와 현황 불일치 해소 시점

호수 간 공부와 현황 불일치 흠결이 2026년 9월 15일자로 해소되었다는 의견서가 제출되었으나, 등기부등본 등 실제 공부 정리 상태를 최종 확인해야 함.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 교육 및 교통 환경은 양호한 편임. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으며, 임차인 보증금도 전액 배당받을 것으로 예상되어 법적 권리 관계는 명확함.

그러나, 감정가와 주변 시세 간 큰 괴리가 있어 투자 시 주의가 필요함. 위반건축물 관련 사항 및 공부상 불일치 해소 여부를 명확히 확인하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

8.1. 긍정적 요인

* 대항력 없는 임차인으로, 인수 부담 없음.

* 주거 지역으로서 기본적인 입지 조건 양호.

* 교통 및 교육 시설 인접.

* 향후 재개발 등 도시정비 사업 가능성 (용현·학익 1-4블록 등 인근 사업지).

8.2. 부정적 요인

* 감정가 대비 주변 실거래가 현저히 낮은 점.

* 위반건축물 관련 잠재적 문제 (관련 없음 명시 확인 필요).

* 신축 건물 대비 노후도 (2009년 준공).

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보와 유사 사례의 시세를 고려할 때, 본건의 적정 시장 가치는 약 7,600만원 ~ 9,500만원 수준으로 추정됨. (44.32㎡ 기준, 3.3㎡당 170만원 ~ 215만원)

감정가 1억 3,800만원과는 상당한 차이가 있으므로, 보수적인 관점에서 시세 반영 및 권리 분석상 추가 부담 가능성을 고려하여 입찰가 산정 필요.

권리상 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가의 60%~70% 수준인 8,280만원 ~ 9,660만원 범위 내에서 입찰가를 고려하되, 최종 입찰가는 현장 답사 및 추가적인 시장 조사 후 결정하는 것이 바람직함.

보수적인 예상 입찰가 범위: 7,600만원 ~ 9,500만원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.