나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3060 [3] 서울특별시 강서구 마곡동 798-5 에이스타워2 제1층 제123호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선 마곡역 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설등이 소재하고 있어 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선이 소재하고 있어 대중 교통 이용상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층 지상 8층 건물 내 제1층 제121호외 3개호로 외벽 : 석재붙임마감등 창호 : 샷시창호

이용상태

(1) 제121호 : (공부상)소매점(상호명:국수소반) (2) 제122호 : (공부상)소매점(상호명:FROM ME TO YOU) (3) 제123호 : (공부상)소매점(상호명:LIKE YUL) (4) 제124호 : (공부상)교습소(상호명:더이화클래식)

설비내역

급배수설비,위생설비,승강기설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측 및 북측으로 노폭 약 12M내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-08-28)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3060 (3)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (FW2508유동화전문유한회사)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 도시개발구역, 유동화물건

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 798-5 에이스타워2 제1층 제123호

건물명: 에이스타워Ⅱ

용도: 근린상가 (공부상: 소매점)

건축물 사용승인일: 2019년 10월 18일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층 지상 8층 건물 내 제1층

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 701,000,000원

토지 면적: 10.70㎡ (약 3.23평)

토지 지분: 10.696㎡ (약 3.23평)

건물 면적: 34.30㎡ (약 10.38평)

건물 지분: 34.3㎡ (약 10.38평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선 마곡역 남측 인근에 위치하고 있음.

주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량으로 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

토지는 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업)으로 지정되어 있음.

남측 및 북측으로 노폭 약 12M 내외의 포장도로와 접하고 있음.

관련 법규 및 제한 사항으로는 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 관련) 등에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2023년 5월 10일자 우리은행 근저당 (을3)

등기부채권 총액: 3,468,384,730원

본건 경매는 에프더블유2508유동화전문유한회사(채권자)의 임의경매 신청에 의한 것임.

그 외 등기된 근저당, 가압류 등은 모두 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 분석

임차인: 정

보증금: 20,000,000원

차임: 400,000원

전입/사업일자: 2025년 7월 15일

확정일자: 2025년 7월 15일

배당신고일자: 2026년 3월 26일

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없음.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨 (지상권 개요 없음).

인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 본건 용도

공부상 용도는 근린상가이며, 본건 제123호는 공부상 소매점(상호명:LIKE YUL)으로 이용 중임.

주요 용도는 소매점, 기타 근린생활시설로 활용 가능함.

4.2. 주변 상권 특성

마곡지구는 신흥 상권으로, 아파트 단지 및 업무시설 밀집 지역에 위치하여 배후 수요가 풍부한 편임.

지하철역 인근으로 유동인구가 많아 소매점, 식당 등 근린생활시설이 활발하게 운영될 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 대규모 상업시설 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

구체적인 편의시설(병원, 은행, 쇼핑몰 등) 정보는 추가 조사가 필요함.

5.2. 교육 시설

주변에 학교가 있어 상대보호구역으로 지정되어 있음. 이는 신축 또는 증축 시 건축 관련 규제에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 기관(강서교육지원청)에 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/계획적 제한 사항

중요시설물보호지구(공항) 및 대공방어협조구역(군사기지)에 해당하여 항공기 운항 및 군사 작전 관련 제한이 있을 수 있음.

토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31)이 남아 있어, 낙찰 후 소유권 이전 시 허가 요건 확인 필요 (외국인 등 대상, 아파트 용도 관련).

도시개발구역 내 물건으로, 향후 도시개발계획 변경에 따른 영향을 받을 수 있음.

6.2. 임대/명도 관련 불확실성

감정평가서 상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 현재 파악되지 않은 추가 임차인이나 점유자가 있을 수 있음.

현재 등재된 임차인은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 마곡지구 내 지하철 5호선 마곡역 인근에 위치한 근린상가로, 우수한 입지 조건과 교통 여건을 갖추고 있음.

감정가는 7.01억원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상임.

권리 분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전하게 취득 가능한 물건으로 판단됨.

다만, 마곡지구의 토지이용계획 상 여러 법적 제한 사항과 '임대관계 미상'이라는 점은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항임.

마곡지구의 지속적인 개발과 상권 활성화 추세를 고려할 때, 장기적인 관점에서 투자 가치가 있다고 판단됨.

8. 투자 포인트

마곡역 초역세권 입지로 높은 유동인구와 풍부한 배후 수요 확보 가능.

최근 개발된 마곡지구의 신흥 상권에 위치하여 향후 상권 성장 및 가치 상승 기대.

건물 관리 상태가 양호할 경우, 안정적인 임대 수익 창출 가능.

권리 분석상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 물건 취득 가능.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 701,000,000원

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 예상 입찰가는 향후 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 상가 시세 및 임대료 조사, 임차인의 수익률 분석, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 일반적인 경매에서는 감정가의 80%~120% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본 건의 입지적 장점과 마곡지구의 미래 가치를 반영하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.