나이스옥션 법원경매 김천 2025타경324 [8] 경상북도 구미시 오태동 642-10 2동 1층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 오태동 소재 '오산초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는
아파트, 연립.다세대주택, 단독주택, 근린상가, 중.소규모의 공장, 학교, 임야 등으로 형성
되어 있으며, 기타 생활편의시설 등의 접근성 등으로 보아 주위 환경 보통임.

교통상황

간선도로 인근에 위치하며, 버스승강장 등이 인근에 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

(1,2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중 1층 201호, 2층 302호
각 단위세대로서,

-외벽 : 석재붙임, 드라이비트 등 마감,
-내벽 : 벽지 및 아트월, 타일 등 마감,
-바닥 : 강마루, 타일 등 마감,
-창호 : 새시이중창호임.

(3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 3-4층 503호 단위세대로서,

-외벽 : 석재붙임, 드라이비트 등 마감,
-내벽 : 벽지 및 아트월, 타일 등 마감,
-바닥 : 강마루, 타일 등 마감,
-창호 : 새시이중창호임.

이용상태

(1,2) 연립주택으로 이용중임.
(3) 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 태양광설비, 승강기설비, LPG에 의한 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지대에 부정형의 토지로서, 연립주택 및 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남동측으로 구거를 복개한 폭 약 6m 포장도로를 통해 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의)), 상대보호
구역(2013-04-23), 준보전산지임.

공부와의 차이

공부상 기호 1은 1층, 기호 2는 2층, 기호 3은 3-4층이나, 실제 기호 1은 2층, 기호 2는 3층
, 기호 3은 4-5층임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 김천지원 2025타경324 (8)

* 소재지: 경상북도 구미시 오태동 642-10 2동 1층 203호

* 용도: 다세대주택 (연립주택 포함)

* 감정가: 40,300만원

* 토지면적: 496.71㎡ (약 150.26평)

* 건물면적: 122.36㎡ (약 37.01평, 전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 북OOO (북삼농업협동조합으로 추정)

* 건축물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 사용승인일: 2017년 2월 21일 (2동 건물 기준)

* 총 주차대수: 17대 (단지 전체)

* 건물 총 연면적 (2동): 793.91㎡

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 구미시 오태동 소재 '오산초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트, 연립.다세대주택, 단독주택, 근린상가, 중.소규모의 공장, 학교, 임야 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 간선도로 인근에 위치하고 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

* 인접 도로상태: 단지 남동측으로 구거를 복개한 폭 약 6m의 포장도로를 통해 출입이 가능함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (북삼농업협동조합, 2018년 5월 18일 접수, 채권금액 324,000,000원)

* 등기상 권리관계:

* 소유권보존 (갑1, 2018-05-18)

* 근저당권 (을1, 북삼농업협동조합, 2018-05-18) - 말소기준권리

* 전세권설정 (을2, 안 , 140,000,000원, 2020-01-13) - 말소

* 지분압류 (갑4, 갑5, 갑7, 갑10) - 모두 말소

* 임의경매개시결정 (갑6, 북삼농업협동조합, 2025-06-05) - 말소

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 안

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자, 확정일자, 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 금액이 미상인 임차인 정보가 있으나, 대항력이 없어 인수 보증금은 0원임.

4. 상권분석

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로 아파트, 연립, 다세대 주택이 혼재되어 있으며, 근린상가, 학교, 소규모 공장 등이 산재해 있어 주거 기능과 일부 상업 및 공업 기능이 혼합된 지역임.

* 생활편의시설: 근린상가와 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 주변 지역의 인프라를 활용할 수 있음.

5. 생활정보

* 교육시설: 오산초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 교통: 간선도로 접근성이 용이하고 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 기타: 주변에 소규모 공장 등이 있어 지역 경제 활동이 이루어지고 있으며, 임야 등도 분포하고 있어 녹지 공간도 일부 존재함.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 공부와의 차이: 일부 단위 세대의 실제 층수와 공부상 층수가 다를 수 있다는 내용이 기재되어 있으나, 본건(203호)의 경우 소재지와 전유부 정보상 1층으로 확인됨. 현장 방문 시 정확한 확인이 필요함.

* 중복병합사건: 본건은 중복 병합 사건으로, 경매 절차가 다소 복잡할 수 있으나 낙찰로 인한 권리 소멸에는 영향을 미치지 않음.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않습니다. 제가 외부 지도 서비스 등을 통한 추가적인 조사를 직접 수행할 수 없으므로, 입찰 전 반드시 직접 확인하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 오태동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근인 2017년에 건축 허가를 받아 2018년에 사용 승인된 건물에 속해 있어 노후도가 높지 않은 편입니다. 권리관계가 명확하고 낙찰 후 인수되는 권리가 없으며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다. 입지 및 교통 환경은 보통 수준이나, 주변에 학교와 근린상가가 있어 생활 편의성은 갖추고 있습니다. 공부와의 차이, 토지이용계획 등 일부 확인이 필요한 사항은 존재하나, 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리 분석의 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되며, 대항력 없는 임차인이므로 인수 부담이 없습니다.

* 비교적 신축 건물: 2017년 건축 허가, 2018년 사용 승인된 건물로 노후도가 낮아 즉시 활용 및 재산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 발전 가능 지역: 구미시 내 오태동 지역의 향후 발전 가능성과 부동산 시장 동향을 고려할 때 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 합리적 감정가: 감정가 40,300만원은 건물 규모와 신축 연도를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

현 시세는 감정가 40,300만원을 기준으로 판단합니다. 제공된 주변 시세 자료에서 단위 면적당 가격의 편차가 크고 본건과의 직접적인 비교가 어려운 점을 감안할 때, 감정가를 중심으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 약 85~90% 수준인 34,000만원 ~ 36,000만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.