나이스옥션 법원경매 김천 2025타경324 [3] 경상북도 구미시 오태동 642-10 2동 3-4층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 오태동 소재 '오산초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는
아파트, 연립.다세대주택, 단독주택, 근린상가, 중.소규모의 공장, 학교, 임야 등으로 형성
되어 있으며, 기타 생활편의시설 등의 접근성 등으로 보아 주위 환경 보통임.

교통상황

간선도로 인근에 위치하며, 버스승강장 등이 인근에 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

(1,2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중 1층 201호, 2층 302호
각 단위세대로서,

-외벽 : 석재붙임, 드라이비트 등 마감,
-내벽 : 벽지 및 아트월, 타일 등 마감,
-바닥 : 강마루, 타일 등 마감,
-창호 : 새시이중창호임.

(3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 3-4층 503호 단위세대로서,

-외벽 : 석재붙임, 드라이비트 등 마감,
-내벽 : 벽지 및 아트월, 타일 등 마감,
-바닥 : 강마루, 타일 등 마감,
-창호 : 새시이중창호임.

이용상태

(1,2) 연립주택으로 이용중임.
(3) 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 태양광설비, 승강기설비, LPG에 의한 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지대에 부정형의 토지로서, 연립주택 및 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남동측으로 구거를 복개한 폭 약 6m 포장도로를 통해 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의)), 상대보호
구역(2013-04-23), 준보전산지임.

공부와의 차이

공부상 기호 1은 1층, 기호 2는 2층, 기호 3은 3-4층이나, 실제 기호 1은 2층, 기호 2는 3층
, 기호 3은 4-5층임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 김천지원 2025타경324 (3) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상북도 구미시 오태동 642-10 2동 3-4층 503호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 524,000,000원입니다.

토지 면적은 747.32㎡ (약 226.05평)이며, 건물 면적은 189.53㎡ (약 57.33평)입니다.

건축물 표제부에 따르면, 해당 건물(2동)은 2017년 2월 건축 허가를 받아 2018년 5월 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 4층 건물입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

채권자는 김OOOOO이며, 중복 병합 사건으로 진행 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 오태동 소재 '오산초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 근린상가, 중소규모 공장, 학교, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

생활 편의 시설 접근성 등을 고려할 때 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건은 간선도로 인근에 위치하여 차량 접근성이 양호하며, 버스 승강장이 인근에 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 구역), 상대보호구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2018년 5월 18일 접수된 북삼농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 해당하는 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

물건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.3. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 550,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

본건에는 하주연 임차인이 거주 중이며, 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원입니다.

전입일자는 2025년 4월 15일, 확정일자는 2025년 4월 23일이며, 배당신고일자는 2025년 9월 9일입니다.

임차인은 대항력이 없습니다.

3.5. 권리분석 요약

본건은 말소기준권리보다 후순위 채권들이 모두 소멸되는 안전한 권리 관계를 가지고 있습니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 보증금이 없는 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대 및 연립주택 매매가는 면적과 건축 연도에 따라 차이를 보입니다.

- 우원아트빌 101동 (2001년식, 76.29㎡)은 2026년 6월 5,800만원에 거래되었습니다 (약 759,000원/㎡).

- 오태명당풀리비에 1단지 (2015년식, 56.80㎡)는 2026년 7월 8,800만원에 거래되었습니다 (약 1,549,000원/㎡).

- 미림8 (1998년식, 46.06㎡)은 2026년 7월 3,100만원에 거래되었습니다 (약 673,000원/㎡).

본건의 감정가는 524,000,000원이며, 면적은 189.53㎡입니다. 이는 제공된 거래 사례들의 면적보다 훨씬 크며, 이에 따라 제곱미터당 감정가는 약 2,764,700원으로, 최근 거래된 소형 주택들의 제곱미터당 시세보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 본건이 대형 평수로서의 가치, 고층 또는 특별한 내부 마감 등으로 인해 높은 감정가를 받은 것으로 추정됩니다.

4.2. 건물 규모 및 특징

본건이 속한 2동은 총 4개의 지상층과 1개의 지하층으로 구성되어 있으며, 연면적은 약 793.91㎡입니다. 본건(503호)의 전용면적은 189.53㎡로, 건물 전체 면적의 상당 부분을 차지하는 대형 주거 공간입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 근린상가가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 아파트 단지 및 주거 밀집 지역으로 생활 인프라가 갖춰져 있습니다. 다만, 중소규모 공장이 인근에 소재하여 주거 쾌적성 측면에서 일부 영향을 줄 수 있습니다.

5.2. 교육시설

단지 북서측 인근에 오산초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 (층수 불일치)

건축물대장상 해당 건물(2동)은 4층 건물이나, 공부와의 차이 사항에 "실제 기호 3(본건 503호)은 4-5층임"이라고 기재되어 있어 실제 거주 층수와 공부상 층수 간의 불일치 가능성이 있습니다. 또한, 전유부상 503호의 층수(flrNo)는 3층으로 표기되어 있어, 실제 현황 파악을 위한 추가적인 확인이 필요합니다. 이는 향후 재산권 행사나 거래에 있어 주의가 요구되는 부분입니다.

6.2. 주변 공장

본건 주변에 중소규모 공장이 분포하고 있어, 소음, 분진 등의 환경적인 요인으로 인한 주거 쾌적성 저하 가능성이 있습니다.

6.3. 중복병합사건

본 건은 중복 병합 사건으로 진행 중이나, 이는 경매 절차의 효율성을 위한 것이므로 낙찰자의 권리에는 직접적인 영향이 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 관련 서류 확인 시 주의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 구미시 오태동에 위치한 대형 다세대주택으로, 권리 관계가 비교적 명확하고 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없는 물건입니다. 주변에 학교와 상업 시설이 있어 생활 편의성이 양호하나, 인근 공장으로 인한 쾌적성 저하 가능성과 공부상 층수 불일치라는 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 감정가는 524,000,000원으로 책정되었으나, 주변 소형 주택 시세와 비교 시 높은 편이므로, 현장 조사를 통한 정확한 가치 평가와 위험 요인 검토가 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 전용면적(189.53㎡)을 가진 주거 공간으로, 대형 주택을 찾는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 권리 분석상 인수 부담이 없어 안전하게 취득 가능합니다.

* 오산초등학교가 인접하여 자녀가 있는 가정의 교육 환경이 우수합니다.

* 비교적 최근인 2018년에 사용 승인된 건물로, 연식 대비 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 524,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 없으며, 권리 관계가 깨끗한 점을 고려합니다.

다만, 주변 소형 주택들의 거래 시세와 비교했을 때 제곱미터당 가격 차이가 크게 나타나므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

공부와의 차이(층수 불일치) 및 주변 공장 등의 리스크 요인을 감안하여, 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 약 420,000,000원에서 470,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.