나이스옥션 법원경매 김천 2025타경324 [5] 경상북도 구미시 오태동 642-10 1동 1층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 오태동 소재 '오산초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는
아파트, 연립.다세대주택, 단독주택, 근린상가, 중.소규모의 공장, 학교, 임야 등으로 형성
되어 있으며, 기타 생활편의시설 등의 접근성 등으로 보아 주위 환경 보통임.

교통상황

간선도로 인근에 위치하며, 버스승강장 등이 인근에 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

(1,2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중 1층 201호, 2층 302호
각 단위세대로서,

-외벽 : 석재붙임, 드라이비트 등 마감,
-내벽 : 벽지 및 아트월, 타일 등 마감,
-바닥 : 강마루, 타일 등 마감,
-창호 : 새시이중창호임.

(3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 3-4층 503호 단위세대로서,

-외벽 : 석재붙임, 드라이비트 등 마감,
-내벽 : 벽지 및 아트월, 타일 등 마감,
-바닥 : 강마루, 타일 등 마감,
-창호 : 새시이중창호임.

이용상태

(1,2) 연립주택으로 이용중임.
(3) 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 태양광설비, 승강기설비, LPG에 의한 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지대에 부정형의 토지로서, 연립주택 및 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남동측으로 구거를 복개한 폭 약 6m 포장도로를 통해 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의)), 상대보호
구역(2013-04-23), 준보전산지임.

공부와의 차이

공부상 기호 1은 1층, 기호 2는 2층, 기호 3은 3-4층이나, 실제 기호 1은 2층, 기호 2는 3층
, 기호 3은 4-5층임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경324 (5)

소재지: 경상북도 구미시 오태동 642-10 1동 1층202호

용도: 연립주택

감정가: 405,000,000원

토지면적: 467.30㎡ (약 141.35평)

토지지분: 467.2959㎡ (약 141.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 122.92㎡ (약 37.18평)

건물지분: 122.92㎡ (약 37.18평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북OOO

특이사항: 중복병합사건

주의사항:

특수물건정보: 중복병합사건

감정평가서요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

본건은 경상북도 구미시 오태동 소재 '오산초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 부근 일대는 아파트, 연립·다세대주택, 단독주택, 근린상가, 중·소규모의 공장, 학교, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 기타 생활편의시설 등의 접근성으로 보아 주위 환경은 보통 수준입니다. 간선도로 인근에 위치하며, 버스승강장 등이 인근에 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

3. 권리분석

제공된 등기부등본 요약에 따르면, 본건에는 소유권보존등기 외 다수의 근저당권, 전세권설정, 압류, 임의경매개시결정 등이 등기되어 있으나, 이들 권리 모두 말소 예정으로 확인됩니다. 특히, 말소기준권리인 근저당권(을1)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

제공된 임차인 현황에 따르면 임차인 이 이 보증금 100,000,000원에 거주 중이나, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

따라서, 본 경매 절차를 통해 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부채권 총액: 424,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음

* 지상권개요: 해당사항없음

4. 상권분석

본건은 공동주택(연립주택, 다세대주택)으로 이용 중입니다. 주변에는 다양한 주거 형태의 건물과 근린상가, 학교 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 지역의 상권 특성을 보입니다. 제공된 주변 매매/임대 정보 JSON을 분석한 결과, 인근 지역의 연립 및 다세대 주택 실거래가는 면적, 건축 연도, 층수 등에 따라 3,100만원에서 8,800만원까지 분포하고 있습니다. 이는 본건 감정가와 비교 시 시장 상황에 대한 추가적인 면밀한 분석이 필요함을 시사합니다.

5. 생활정보

본건은 경상북도 구미시 오태동에 위치하며, '오산초등학교'가 북서측 인근에 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다. 주변에 아파트, 연립·다세대주택, 단독주택, 근린상가 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. 간선도로 인근에 위치하고 버스 승강장도 가까워 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

본건 토지이용계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지 등에 해당합니다. 특히 가축사육제한구역 및 준보전산지 지정은 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음을 의미합니다. 또한, 공부상 기호와 실제 이용 현황 간에 차이가 있다는 점(공부상 1층, 2층, 3-4층이나 실제 2층, 3층, 4-5층)은 주의 깊은 확인이 필요합니다. 다만, 제공된 전유부 정보 및 본건 주소지(1동 1층 202호)는 1층으로 명시되어 있어, 해당 차이가 본건 자체의 직접적인 문제보다는 다른 유닛에 대한 설명일 가능성도 있습니다. 검색 결과, 구미시 산동읍 등 일부 지역에서 혐오시설 관련 민원이 제기된 사례가 있으나, 본건 소재지(오태동 642-10)에 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 구미시 오태동에 위치한 연립주택으로, 오산초등학교 인근에 자리하여 주거 환경이 양호합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 권리가 없는 점은 강점입니다. 다만, 토지이용계획상 일부 제한사항이 있고, 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점은 신중한 접근이 필요합니다. 최근 실거래가 정보와 감정가의 차이를 고려할 때, 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 오산초등학교 인근의 양호한 입지 조건

* 권리관계가 명확하여 인수되는 권리 없음 (대항력 있는 임차인 없음)

* 자연녹지지역, 공동주택 용도로 향후 활용 가능성

* 제공된 시세 정보 대비 상대적으로 높은 감정가로, 적정 입찰가 산정 시 경쟁력 확보 가능

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보와 건물 면적, 건축 연도 등을 종합적으로 고려하여 시세를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 주택들의 거래 가격이 면적 및 연식에 따라 상이한 분포를 보였습니다. 본건은 약 37.18평의 전용면적과 2017-2018년경 건축된 비교적 신축에 해당하는 점을 감안할 때, 최근 거래된 오태명당풀리비에(2015년식, 17.18평, 8,800만원, 약 513만원/평) 사례의 단가를 기준으로, 신축 연식 및 더 넓은 면적에 대한 프리미엄을 적용하여 보수적으로 산정한 예상 입찰가는 약 240,000,000원 수준으로 판단됩니다. 이는 감정가 405,000,000원과는 상당한 차이를 보이므로, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 결정을 내리는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.